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目標(biāo)增長率下滑,房企業(yè)績還有多大上升空間?

公司克而瑞研究中心 2021-05-13 08:40:48 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”,這三大政策構(gòu)成行業(yè)三大重磅,行業(yè)格局迎來重塑。

??對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,土地成本上升、政策調(diào)控持續(xù)收緊,利潤空間和盈利指標(biāo)持續(xù)下行猶如懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。上市房企2020年銷售業(yè)績報(bào)告很能說明問題,66家已經(jīng)披露業(yè)績報(bào)告的重點(diǎn)上市房企中有近7成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降。

??在“房住不炒”長效機(jī)制及調(diào)控收緊的主旋律下,行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力將成為長期命題,企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加,投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。

??基于市場(chǎng)壓力,典型房企2021年目標(biāo)增長率僅為15%,審慎仍然為現(xiàn)階段關(guān)鍵詞之一,并將成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)主旋律。目前,規(guī)模房企一方面銷售目標(biāo)增長率降低,另一方面貨值目標(biāo)去化率有所提升。當(dāng)前市場(chǎng)背景下,房企業(yè)績上升空間還有多大?

??01

??規(guī)模房企目標(biāo)增長率趨于平穩(wěn)

??房地產(chǎn)行業(yè)利潤增速拐點(diǎn)早在2019年便已明顯,典型上市房企毛利潤及歸母凈利潤增速的中位值在2017年時(shí)達(dá)到峰值,其中毛利潤增速中位數(shù)達(dá)到44.2%,2018年下滑1.8個(gè)百分點(diǎn),至2019年下滑20.6個(gè)百分點(diǎn)至23.6%,毛利潤增速近乎腰斬。

??2020年,形勢(shì)更加嚴(yán)峻,66家行業(yè)典型上市房企實(shí)現(xiàn)毛利潤總規(guī)模11722億元、歸母凈利潤4297億元,毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值分別為3.1%和5.6%,較2019年的23.6%和19.4%嚴(yán)重下滑。其中,毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達(dá)到62家和51家,毛利率和歸母凈利率雙降的房企達(dá)到47家,占比逾7成。

??2021年,企業(yè)對(duì)業(yè)績規(guī)模增長的總體預(yù)期不變,延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。數(shù)據(jù)顯示,百強(qiáng)房企2021年平均目標(biāo)增長率僅為15%。較2018年41%的高位有明顯回落。

??目標(biāo)增速放緩很大程度上是受市場(chǎng)下行壓力、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩影響所致。此外,“三道紅線”下企業(yè)投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低,業(yè)績?cè)鲩L承壓。不過基于一季度市場(chǎng)的回暖,規(guī)模房企目標(biāo)增長率的中位數(shù)較去年略有提升至15%。

圖:2018-2021年行業(yè)典型房企目標(biāo)增長率及全年實(shí)際業(yè)績?cè)鏊僮儎?dòng)(中位數(shù))

??注:目標(biāo)增長率及全年實(shí)際業(yè)績?cè)鏊?,均為?dāng)年提出業(yè)績目標(biāo)的樣本房企的中位數(shù)數(shù)值

??數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

??截至目前,已有50家行業(yè)典型房企提出2021年業(yè)績目標(biāo),其中主流的目標(biāo)增長率在10%-20%之間,數(shù)量達(dá)到23家;盡管房企投資、銷售目標(biāo)趨向于審慎,但仍有12家房企的目標(biāo)增長率高于20%,這些房企多以千億以下規(guī)模的中小型房企為主。有15家家企業(yè)目標(biāo)增長率低于10%,較行業(yè)平均水平相對(duì)謹(jǐn)慎。

圖:2021年50家行業(yè)典型房企目標(biāo)增長率分布

??注:2021年目標(biāo)增長率為2021年目標(biāo)銷售規(guī)模較2020年實(shí)際銷售規(guī)模的業(yè)績?cè)鏊?/p>

數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

??02

??規(guī)模房企增長預(yù)期保守

??具體企業(yè)而言,龍頭房企為代表的部分企業(yè)目標(biāo)設(shè)定更趨謹(jǐn)慎。

??其中,恒大將2021年的業(yè)績目標(biāo)設(shè)定為7500億元,目標(biāo)增長率由去年的8.1%進(jìn)一步放緩至3.7%。碧桂園提出“三年增長”計(jì)劃,目標(biāo)未來三年每年錄得10%的權(quán)益銷售增長。融創(chuàng)、中海2021年均提出雙位數(shù)的業(yè)績?cè)鲩L,世茂、華潤的目標(biāo)增長率也在10%左右。此外,綠城、金茂、中梁、融信、正榮、新力、禹洲等企業(yè)2021年的業(yè)績目標(biāo)增長率均較去年降低,且目標(biāo)增長率在10%以下,低于行業(yè)平均水平。

??一方面,龍頭房企以及行業(yè)TOP30房企規(guī)?;鶖?shù)較高,業(yè)績?cè)鏊偬嵘臻g有限。另一方面,在目前企業(yè)投資和擴(kuò)張動(dòng)能承壓的背景下,這部分規(guī)模房企對(duì)業(yè)績?cè)鲩L預(yù)期更趨保守。

表:2021年部分業(yè)績預(yù)期謹(jǐn)慎的房企業(yè)績目標(biāo)及目標(biāo)增長率(億元)

??數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

??03

??近半數(shù)房企規(guī)模訴求不減

??值得注意的是,在2021年提出全年銷售目標(biāo)的規(guī)模房企中,也有近半數(shù)的企業(yè)業(yè)績預(yù)期相對(duì)積極。

??其中,如招商蛇口(11.540, -0.09, -0.77%)2021年銷售目標(biāo)3300億元,目標(biāo)增長率較高達(dá)18.9%,較去年13.4%的目標(biāo)增長率有所提升。龍湖2021年銷售目標(biāo)為3100億元,目標(biāo)增長率較去年的7.2%提升至14.6%,未來預(yù)計(jì)年增長率達(dá)到15%-20%之間。

??美的置業(yè)、龍光、佳兆業(yè)、合景泰富、中駿、寶龍、大悅城(3.870, 0.06, 1.57%)等企業(yè)2021年的業(yè)績目標(biāo)增長率也較高,均在18%以上。其中,寶龍2020年超額完成750億元的目標(biāo),2021年總可售資源充裕、可售貨值1703億元,其中長三角占比71.4%、一二線占比84%。2021年銷售目標(biāo)破千億,28.8%的目標(biāo)增長率在規(guī)模房企中也處于較高水平。

??此外,在2021年業(yè)績預(yù)期相對(duì)積極的房企中,千億以下的中小規(guī)模房企也占到了較大比例。這類房企仍具有一定的規(guī)模訴求,在保證年內(nèi)貨值相對(duì)充裕的前提下,設(shè)定了較高的目標(biāo)增長率。如合生創(chuàng)展近年來調(diào)整經(jīng)營策略,加快了開發(fā)和供貨節(jié)奏,業(yè)績復(fù)合增長率逾40%,2021年可售貨值900億元、銷售目標(biāo)500億元,目標(biāo)增長率達(dá)39.5%。

表:2021年部分業(yè)績預(yù)期積極的房企業(yè)績目標(biāo)及目標(biāo)增長率(億元)

數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

??04

??貨值目標(biāo)去化率提升至65%

??一方面,房企銷售目標(biāo)增長率放緩,但其貨值去化率卻呈現(xiàn)上升趨勢(shì),這意味著房企面臨著不小的去化壓力。

??從全年的貨值安排及目標(biāo)去化率水平來看,2021年行業(yè)規(guī)模房企貨值目標(biāo)去化率的中位數(shù)為65%左右,較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升(貨值目標(biāo)去化率=年度目標(biāo)銷售規(guī)模/年內(nèi)預(yù)期總可售貨值)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì),在披露全年預(yù)期貨值和業(yè)績目標(biāo)的房企中,融創(chuàng)、綠城、建業(yè)等6家企業(yè)目標(biāo)去化率超70%,碧桂園、龍湖、旭輝、金茂、陽光城(5.550, -0.07, -1.25%)等12家企業(yè)的貨值目標(biāo)去化率在65%-70%之間。

??綜合來看,在與往年相比較高的目標(biāo)去化預(yù)期下,2021年企業(yè)整體的項(xiàng)目去化壓力提升。在既定的全年貨量供應(yīng)下,企業(yè)需要依賴銷售端更強(qiáng)的營銷力度,實(shí)現(xiàn)較高的去化率水平以達(dá)成年度業(yè)績目標(biāo)。

圖:2021年部分行業(yè)典型房企貨值目標(biāo)去化率分布

數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

??2021年,規(guī)模房企整體的目標(biāo)增長率延續(xù)2018年以來回落的趨勢(shì),50家典型房企目標(biāo)增長率均值僅為15%,其中,近半數(shù)房企目標(biāo)增長率在10%-20%之間。規(guī)模房企對(duì)業(yè)績規(guī)模增長的總體預(yù)期傾向于保守,并延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??但2021年規(guī)模房企的貨值目標(biāo)去化率較2019、2020年60%左右的水平有明顯提升,達(dá)到近65%。年內(nèi)企業(yè)需要依賴較高的去化率水平以達(dá)成年度業(yè)績目標(biāo),行業(yè)整體的項(xiàng)目去化壓力提升。

??長期來看,在“房住不炒”長效機(jī)制下,行業(yè)發(fā)展方向變得清晰,預(yù)計(jì)未來行業(yè)整體銷售面積規(guī)模將步入無增長時(shí)代。在這樣的背景下,企業(yè)規(guī)模增速放緩將成為常態(tài),未來規(guī)模房企整體的業(yè)績目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎,目標(biāo)增長率也將趨于平穩(wěn)。

恒大現(xiàn)代新城房地產(chǎn)開發(fā)(沈陽)有限公司

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恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司

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成都碧桂園富高置業(yè)有限公司

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碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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重慶融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司

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融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司

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中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司

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南京世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司

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廈門世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司

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華潤置地(哈爾濱)房地產(chǎn)有限公司

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華潤置地開發(fā)(北京)有限公司

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綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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華中綠城投資發(fā)展有限公司

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廣州金茂置業(yè)有限公司

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金茂置業(yè)(杭州)有限公司

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中梁蛇口地產(chǎn)(浙江)有限公司

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中梁沿海置業(yè)發(fā)展有限公司

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融信(福建)投資集團(tuán)有限公司

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杭州融信愷昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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正榮地產(chǎn)控股有限公司

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南京正榮德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

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江西新力置地投資有限公司

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漳州市禹洲益軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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廈門禹洲益杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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