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??“對于房地產行業，2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟?！边@是萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”，000002.SZ）2020年報致股東書的第一句話。

??早在2年多前，萬科就已發出了“活下去”的悲觀論調。過去一年，這個預測得到了現實的數據支撐。2020年，行業前三強連續多年營收、利潤雙增長的良好局面未能延續，只有萬科做到了兩項指標正增長，但凈利潤的增速也只有個位數。毛利率的下滑則是這些龍頭們短期內依然無法扭轉的趨勢。

??有機構認為，未來隨著高地價、低貨地比的項目不斷步入結算，地產行業利潤空間將持續面臨下行壓力，盈利指標也將保持下降的趨勢。

??這就是萬科董事會主席郁亮所說的“我們不能再賺大錢和快錢”。中國恒大集團（以下簡稱“中國恒大”，03333.HK）總裁夏海鈞也表示，地產行業正從金融屬性逐漸向實體經濟屬性過渡，行業大規模、暴利發展時代已結束。

??地產行業的想象空間越來越小，市場需要新的故事和期待。龍頭們不約而同地將延續增長的希望一部分寄托在了多元化業務上。碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，02007.HK）總裁莫斌透露，該公司的建筑機器人和機器人餐廳有望在明年全面實現盈利。2020年，萬科僅長租、商業及物流三個業務板塊的收入就超過了100億元，未來非地產開發業務都有分拆上市的規劃。中國恒大的多元化產業聲勢浩大，除了恒大汽車外，房車寶及恒大冰泉的上市也排上了日程。對于資本市場而言，這些新產業+資本化的憧憬，多少能彌補舊產業增長放緩的遺憾。

??大錢、快錢很難賺到了

??2020年，前有疫情、后有調控，開發商們過得很艱難，但頭部企業勉力維持住了銷售額的正增長。碧桂園的權益銷售額同比增長了3.3%，達到5706.6億元。中國恒大的銷售額同比增了20%，達約7232億元。萬科實現了7041.5億元的銷售額，增幅11.6%。

??相比起銷售額，營收等數據的可調節空間就要小很多了。2020年，萬科實現營業收入4191.1億元，同比增長13.9%，凈利潤592.98億元，同比增長7.6%。中國恒大實現營業收入5072.5億元，同比增長6.2%，凈利潤314.0億元，同比下降6.4%。碧桂園2020年的營業收入4628.6億元，同比下降4.7%，凈利潤541.2億元，同比減少11.57%。

??毛利率下滑已經是地產行業所面臨的共性問題。萬科2020年的數據為22.6%，同比下降了4.6個百分點，中國恒大的毛利率為24.2%，同比下降3.67個百分點，碧桂園的毛利率也下調了4.26個百分點。

??東北證券在報告中表示，萬科2016年-2017年拿地樓面價分別為6534元/平方米、7908元/平方米，分別占2019年-2020年結算均價的48.1%、60.5%，對比2015年樓面價/2018年結算均價的39.3%上升幅度較大，高價地陸續進入結算通道下，預計其毛利率趨勢短期內仍將延續。

??對于前三強2020年交出的成績單，一些機構用了“未達預期”的形容，顯然，他們還未適應地產行業的速度轉換。房企們還是比較清醒的，夏海鈞表示，2020年由于“三道紅線”等政策的影響，各大開發商加大銷售回籠，推動了行業銷售規模創下新高。但隨著杠桿率的降低，市場將回歸平穩，行業銷售規模將保持在15萬億元左右。

??在郁亮看來，“三道紅線”的出臺，意味著行業已無法再依靠囤積生產資料、加杠桿來賺土地及金融紅利。這些大錢和快錢賺不到了，以后能賺的只有慢錢、長錢和老實錢。

??這代表著市場對地產行業的期待值也得相應降低。祝九勝認為，過往幾年地產占房價的比重不斷上升，短期內行業利潤率下降的趨勢難以改變，未來，地產行業的回報水平將保持社會平均水平。

??克而瑞也表示，企業新增投資貨地比（房企地產開發項目的總貨值與該地塊對應土地成交總金額的比值）普降的趨勢，和行業整體利潤空間承壓、盈利下行的趨勢還是相互契合的。在利潤空間不斷壓縮、土地投資貨地比降低的行業背景下，房企的盈利面臨更大的調整。

??押寶新賽道 增加新亮點

??正是因為地產行業增量空間的清晰可見，資本市場逐漸失去了耐心，2020年，公募基金對房地產板塊的相對配置比例連續四個季度下降。

??房企們迫切需要來自主業外的新增長亮點。在業績發布會上，莫斌除了拋出“權益銷售額連續三年10%以上增長”的發展計劃外，還透露今年下半年建筑機器人將逐步進入批量生產，明年有信心建筑機器人、機器人餐廳業務能實現整體盈利。“新業務一定會成功，給股東和投資者帶來更多回報。”

??據了解，碧桂園目前已有18款建筑機器人投入商業化應用，部分產業鏈子公司已實現盈利。機器人餐廳也已有80家門店在運營，2021年，預計各類餐飲機器人的年產能力將達到6萬余臺，具備年產餐飲機器人產值30億元的生產能力。

??創投業務也是碧桂園的一個新利潤增長點，創立2年來，碧桂園創投已投資數十家企業，投資整體綜合收益率超過了80%，其中4家企業已經成功IPO。

??萬科雖未承諾短期內非住宅開發業務能有多大作為，但營收的增長和分拆上市的計劃還是稍微慰藉了投資者的心。截至2020年底，該公司運營管理長租公寓18.44萬間，累計開業 14.24 萬間。在集中式公寓中，規模已屬全國第一，已開業項目整體出租率大于95%。2020年，長租公寓貢獻了25.4億元的營業收入，同比增長72.3%。商業地產方面，萬科累計開業的商業面積已有989.8萬平方米，規劃中和在建商業建筑面積為435.4萬平方米。已開業項目整體出租率87.4%，其中穩定發展期(開業3年以上)的商業項目出租率92%。2020年，商業(含非并表項目)業務營收63.2億元，同比增4.3%?！叭f緯物流”已發展成為中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商，去年的營業收入18.7億元，同比增長37%。相比起收入的增長，外界更關注和期待的是這些業務的分拆計劃，根據郁亮的表述，非住宅開發業務最終都要接受市場檢驗，先后都會上市。

??分拆上市是中國恒大的強項，憑借這一技能，該公司2020年在資本市場混得風生水起，搶走了主業的不少風頭。跟上述兩家房企不同，中國恒大從不掩飾利用資本市場做大多元產業的野心。截至3月底，恒大汽車已累計投入474億元，對標的是世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團，在2020年9月，該公司已披露了擬申請科創板上市的計劃。另外兩個多元業務板塊也有分拆上市的安排，其中房車寶已有門店4.3萬家，預計2021年交易規模將超過2萬億元。前段時間，房車寶引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰略投資者，投資額合計163.5億港元，計劃今年底或明年初上市。令人意外的是，中國恒大去年還買回了恒大冰泉49%的股權，并表示未來將以“中國天然礦泉水第一品牌”的定位籌劃上市。