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??紅色背景下，一行5人坐定，開始接受來自不同層面的年度考問。

??3月31日上午9點半，萬科2020年線上業績發布會準時開始。董事會主席郁亮，董事、總裁、首席執行官祝九勝，董事、執行副總裁、首席運營官王海武，執行副總裁、財務負責人韓慧華，董事會秘書朱旭出現在發布會現場。

??關注這場發布會的有投資者，有媒體，他們期待已久，原因是能公開和郁亮對話的機會實在太少。

??先是一波有關萬科2020年度業績及財務數據的發布：銷售額7041.5億元，同比增長11.6%；權益凈利潤415.2億元，10年CAGR超過19%；年度分紅145.2億元，連續29年現金分紅；經營性凈現金流531.9億元，連續12年為正；凈負債率18.1%，連續20年低于40%。——這是一份堪稱完美的優等生成績。

??但明眼人還是看出了問題。

??“剔除預收賬款的資產負債率為70.4%，超過70%紅線，怎么破黃檔？”

??“凈負債率低至18%，是否會影響到萬科未來投資力度和節奏？”

??發布會上，有投資者問。

??“萬科并不追求過低凈負債率。如果有時低一點，是萬科在等待機會。現在土地集中供應制下，要求企業資金有很大彈性，否則會遇到很大壓力，18%凈負債率可能正是在等待機會、迎接市場變化。”郁亮說。

??郁亮還自曝，萬科兩個短板是“組織適配”和“人才”，最大挑戰來自人才。

??求賢若渴的郁亮不忘在發布會上發出人才招聘廣告，他說：“歡迎推薦，請媒體界投資界朋友多多支持。”

??整個發布會控制在1小時45分鐘，時間剛好。

??出路：靠努力賺慢錢長錢老實錢

??3年前，2018年9月萬科秋季例會上，郁亮拋出了一個“炸雷”：怎么活下去？這是對全行業的考問。

??原因是“房住不炒”下，房地產行業賺大錢、快錢的時代已經過去，利潤空間收窄，甚至增收不增利現象正成為常態。

??看看大房企們表現。剛發布財報的招商蛇口，2020年實現簽約銷售金額2776億元，同比增加25.91%；但凈利潤169.13億元，同比下降10.31%；銷售凈利潤13.05%，較2019年下降6個百分點。中國金茂凈利潤則直接被“腰斬”了。

??萬科也難逃這種頹勢。萬科2020年營收4191.1億元，同比增13.9%；歸屬上市公司股東凈利潤415.2億元，同比僅增6.8%；銷售凈利潤14.15%，同比下降0.8個百分點；毛利1226億元，同比減少8.02%；整體毛利率29.25%，同比減少7個百分點。

??易居研究院統計顯示，2020年TOP500房地產開發企業營業收入均值達183億元，較上年增長10.36%；凈利潤均值達11.01億元，同比下降11.08%，是近年來首次為負；總資產收益率均值為1.32%，較上年下降0.52個百分點；凈資產收益率均值為4.53%，較上年下降4.16個百分點；成本費用利潤率均值為11.25%，較上年下降6.75個百分點。

??“如果說政府最初提出‘房住不炒’時，市場上還有些僥幸心理，那么過去4年政策調控應該讓市場主體清醒認識到政策的穩定性、連貫性和堅定性。房子回歸居住屬性，房地產回歸實業屬性，已成為明確、清晰趨勢，意味著行業回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏。”郁亮表示。

??他繼續補充道，“住房將越來越像耐用消費品，開發業務將越來越像制造業，經營業務本質上是內容經營，將越來越像服務業。所以，企業不能再像過去那樣，靠囤積原材料、賺土地升值的錢了，也不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢。”

??“我們的出路在哪里？只有一條，踏踏實實向制造業學習，回歸實業屬性，通過我們的勞動掙加工制造和服務的錢。”郁亮說，即便行業進入存量時代，優秀企業通過努力賺長錢、賺慢錢、賺老實錢，依然是可以活下去、活得好、活得久。

??郁亮認為，機會在兩方面，一是來自客戶需求變化，比如這次疫情導致人們在家越來越多，外出距離變短變小，因而對家庭空間需求加大，對社區商業配套要求提高，希望能滿足居住、社交、健身、子女教育等需求，這對企業是挑戰，也是全新賽道。再比如租賃住宅需求的增加，雖然長租業務發展還會很困難，但我們堅定看好這一賽道。

??“第二個機會來自城市發展。隨著中國城市化進入第二階段，建設世界級都市圈將成為中國下一輪增長核心驅動力，像TOD、城市更新等都將成為未來城市必備元素。”郁亮說。

??兩個短板：“組織適配”和“人才”

??之前，郁亮就已說過，房地產已進入管理紅利時代。1月4日，萬科下發了一份《關于成立OKR研究與推進小組的決定》，負責研究與推動OKR管理工具在集團內應用落地。為此還成立了一個35人的工作小組，小組召集人正是郁亮。

??更早些時候，萬科在做的另一個重頭工作則是招聘人才。2019年萬科啟動了“大江大海”人才計劃，今年伊始又推出“獵頭行動”，專門挖人、搶人，將招聘行動搞得轟轟烈烈。

??“有得有失，我們的高科技人才有被別人挖走的，我們也從外部挖了不少人才。對于應聘人才，集團要求在兩天之內必須給回復，所以每兩天會開一個人事方面的會，不能讓人才在等待中降低對萬科的吸引力。”郁亮說。

??這些都是在向管理要紅利。

??郁亮知道，管理紅利戰略清晰了，但也暴露兩個短板：一是組織如何適配；一是人才。在組織適配戰略下，人才要先行。如何發現優秀人才，是萬科現在必須要解決的問題。

??萬科歷來有吸收社會優秀人才的傳統。郁亮坦言，萬科歷史上差不多每10年左右，在新的發展階段都會在組織人事上做準備工作計劃。2000年房地產進入黃金時代，萬科有了著名的行動力計劃，從學校直接招畢業生進行培養，并通過“海盜行動”從中海請了不少干部過來，支持萬科在黃金時代大發展。2007年左右，萬科預感可以提前完成千億計劃，于是提前幾年準備解決千億之后管理問題，啟動007行動，從社會上挖精英加入萬科。

??現在這種需求更強烈了。

??郁亮透露，萬科將會引入組織發展官，包括一線公司總經理人選也是優先考慮從外面請來的人。“但因人事安排問題和土地一樣都比較敏感，有一些正在談的過程中。因此，在戰略確定之后，組織必須要適配，必須實現人事匹配，從全社會邀請優秀的人才加入”。

??野心：萬科不同業務類型都會上市肯定會！

??在這次發布會上，朱旭介紹最多的不是萬科房地產開發業務如何，是萬科多個業態發展情況，包括城市更新、租賃公寓、萬物云、商業開發與運營、物流倉儲，還有科技賦能等等。

??原來那個聲稱“只做住宅，不做其他”的萬科已在暗中培育了多個“資本賽道”，對于這些，郁亮說：“不同業務類型最終都會接受市場檢驗，先后都會上市，肯定會！”

??但“萬科并不需要趕資本市場上的熱點，因為我們并不是要把業務養大了賣掉，而是以業務越做越好、長期做下去為目標。以短期資本市場熱點來決定上市安排，不是萬科的選擇。”郁亮說。

??他強調，在這些業務上市過程中會考慮兩點：全面與長期，“萬科每個業務相互之間都有協同性，所以要從萬科集團整體情況出發，以效益最好角度考慮上市問題，不是純粹考慮單個業務問題。”

??這種審慎的態度，在當前前仆后繼的物業上市潮中頗有一股清流之感。

??萬科也有自己的物業公司，去年還給它起了一個很高雅的名字——“萬物云”，一個“云”字難掩其科技屬性。年初，萬科物業還被傳出整合業務計劃上市的消息。

??“萬物云是否對標貝殼？”有記者提問。

??郁亮回應稱，“貝殼已經定義了它所處的行業，萬物云也將定義自己所處的行業。萬物云廣闊天地，大有作為，我們不能像中國家長處在焦慮狀態那樣，讓分數限制孩子的成長，打好基礎是很關鍵的，所以不需要給它設置太多考核目標，健康成長未來能夠承擔更大的事情。”

??這日，萬科A股價收于30元/股，下跌4.37個百分點。