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??“三道紅線”融資新規(guī)，疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企融資供需兩端均受到限制，可謂是全線收緊。

　　雪上加霜的是，2021年，房企將面臨償債高峰期，據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(zhǎng)22.45%。一季度，100家典型房企的融資額同比大幅下降39%，約三分之二的房企融資規(guī)模有所減少，在這其中又有39%的企業(yè)同比降幅超過50%。房企融資壓力不言而喻。

　　在行業(yè)整體降杠桿的背景下，未來房地產(chǎn)融資調(diào)控預(yù)估短期內(nèi)持續(xù)從嚴(yán)，房企應(yīng)積極拓展多元化的融資渠道，比如拆分業(yè)務(wù)上市等，持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

　　01 一季度房企融資額同比下降四成

　　受一季度春節(jié)假期及統(tǒng)計(jì)時(shí)間影響，加之政策端從嚴(yán)等多重因素，2021年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，房企融資量持續(xù)下滑。

　　據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)， 2021年一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元，同比大幅下降39%，環(huán)比下降29%，下滑幅度較大。

　　從單月融資情況來看，2021年1月融資金額達(dá)到1420億元，環(huán)比漲幅較大。房企集中在1月發(fā)債，主要原因在于2021年面臨債券到期高峰，房企需借新還舊償債，疊加年初機(jī)構(gòu)額度相對(duì)寬松的原因?qū)е氯谫Y量環(huán)比增長(zhǎng)較大。到2月及3月份，房企融資量相對(duì)較小，其中2021年2月房企融資額570億元，創(chuàng)2017年2月以來單月融資額新低.

　　三條紅線出臺(tái)后對(duì)房企的影響深遠(yuǎn)，整體的融資環(huán)境收緊，房企融資量同比下滑趨勢(shì)明顯。

??從企業(yè)表現(xiàn)而言，約三分之二的房企融資規(guī)模有所減少，同比降幅超過50%的房企比例達(dá)到了39%。聚焦各梯隊(duì)房企表現(xiàn)，四個(gè)規(guī)模梯隊(duì)的房企融資量均呈現(xiàn)同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%至382.09億元，同時(shí)TOP10房企的降幅也超過了50%，而TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為7.53%，降幅最小，該梯隊(duì)也是平均融資額最高的梯隊(duì)，主要在于該梯隊(duì)的房企規(guī)模增長(zhǎng)訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持相對(duì)積極的融資態(tài)度。

??02 境內(nèi)債權(quán)融資占比提升，融資成本分化

　　2021年一季度，房企境內(nèi)債權(quán)融資額為1355.42億元，同比下降35%，環(huán)比下降25%；境外債權(quán)融資1039.34億元，同比下降40%，環(huán)比下降4%。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資占比最大，占比同比上升了4個(gè)百分點(diǎn)至54%，環(huán)比上升了3個(gè)百分點(diǎn)；此外境外債權(quán)融資自2020年3季度以來占比就逐步回升，在融資環(huán)境收緊的情況下，部分企業(yè)積極通過高成本境外債補(bǔ)充資金。

　　在永續(xù)債方面，自三條紅線之后，監(jiān)管要求永續(xù)債一般作為債券發(fā)行，對(duì)投資者吸引力不大，降幅明顯，一季度無企業(yè)發(fā)行永續(xù)債；股權(quán)融資方面，發(fā)行的企業(yè)較少，僅有大唐集團(tuán)進(jìn)行超額配股權(quán)的1.35億港元融資。

??從100家典型房企的債券發(fā)行監(jiān)測(cè)情況來看，2021年一季度境內(nèi)外債發(fā)行總額1683.03億元，同比下降41.4%。其中，境內(nèi)發(fā)債698.18億元，同比降低42%；境外發(fā)債984.85億元，同比降低41%。占比來看，境外債券占比為59%，同比微升一個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，房企的發(fā)債結(jié)構(gòu)變化不大，但受三條紅線以來融資政策收緊影響，整體的發(fā)債量下滑幅度較大。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，2021年前3月的新增債券類融資成本5.76%，較2020年全年下降0.31個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本6.73%，較2020年全年下降1.05個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.40%，較2020年全年微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??值得注意的是，房企境外發(fā)債成本分化愈發(fā)嚴(yán)重。低成本的企業(yè)如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企則達(dá)到了14.5%。

??03 房企加速分拆旗下業(yè)務(wù)公司上市

??在融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下，2021年一季度房企對(duì)于赴港上市依舊熱情不減，新增兩家房企遞交招股說明書，截至2020年3月26日，在港交所提交過招股書的房企共有8家。

??值得注意的是，2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書，因此仍在有效期內(nèi)，其余企業(yè)的招股書都有待更新。

??自2020年下半年以來，房企明顯加大分拆旗下業(yè)務(wù)上市，特別是三條紅線出臺(tái)后，分拆速度加快。截至2021年3月26日，一季度有8家房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司遞交招股說明書。2020年8月以來房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市成功的企業(yè)有14家，而此前2019年有9家，2020年1-7月有7家，遠(yuǎn)高于以往水平。

??2021年一季度有榮盛、宋都、星河灣旗下的業(yè)務(wù)公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業(yè)是國(guó)內(nèi)首個(gè)純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)上市公司。此外，新希望、德信、朗詩(shī)、中駿等8家房企分拆物業(yè)板塊提交上市申請(qǐng)，截止3月26日在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有12家。

??整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??房企IPO以及分拆業(yè)務(wù)上市的熱情有增無減，其內(nèi)在動(dòng)力在于，拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功上市之后對(duì)企業(yè)繼續(xù)使用債券等融資工具以維持流動(dòng)性有很大的幫助。但上市不是終點(diǎn)，如何贏得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，從而大幅拓寬融資渠道、進(jìn)一步降低融資成本才是關(guān)鍵所在。

??三條紅線疊加房貸集中度管理制度，加之各地加強(qiáng)對(duì)信貸違規(guī)資金進(jìn)入樓市的處查力度，2021年房企的整體融資環(huán)境持續(xù)收緊。從調(diào)控主體來看，房企整體的有息債增速受到嚴(yán)控，房企的融資量預(yù)計(jì)保持低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，主要融資以償還到期債務(wù)為主。

??在此背景下，房企融資將持續(xù)分化。財(cái)務(wù)優(yōu)秀的房企將獲得更高的有息債增速，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴伲谫Y成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善；債務(wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(zhǎng)受限，同時(shí)，部分房企的新增融資成本或?qū)⑸仙?，短期這些房企應(yīng)以降杠桿為主要目標(biāo)，規(guī)模發(fā)展速度放緩。

??未來，融資環(huán)境持續(xù)收緊下，融資方面房企應(yīng)積極開展更加多元化的融資渠道持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。同時(shí)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運(yùn)營(yíng)能力，提高項(xiàng)目去化，加快開發(fā)周期，加快銷售端現(xiàn)金回流。