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??“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數量就達到222只，約是2019年的4倍，重點房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰。與此同時，年末房貸新規下，房地產債務問題成為當前監管層高度關注的對象，“找錢難”和“融錢貴”成為房企眾生相，融資收緊趨于常態化。
　　2021年開年，房企便密集進行發債。據CAIC數據顯示，1-2月房企境內發債總規模達1093億元，較2020年同比上升65%。海外債方面，2021年年初全球流動性整體寬松，金融機構額度寬裕，發行成本較低，1月海外融資總量達778億，環比上升419%，不少房企抓住年初窗口，在外密集發債。
　　具體來看，50強房企在融資方面占市場總額的64.1%，非百強中小房企融資占比僅為24.3%，分化明顯。
　　01 到期債券超七千億，房企發債“補血”
　　CAIC數據顯示，目前房企在海內外發債累計融資總規模約合人民幣2078億元，截至2月底，海外發債總規模約合人民幣985億元，較2020年同比下降 29%。其中，1月海外融資總量達778億，環比上升419%。
　　另一方面，2021年1-2月房企境內發債總規模達1093億元，較2020年同比上升65%。其中，1月發債規模環比上漲 66%。

??這主要是由于一方面開年金融機構額度充足，另外一方面則在于房企2021年面臨歷史上最高的債券到期潮，在借新還舊的壓力下，許多房企未雨綢繆，發行債券“補血”。
　　據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內到期債券同比增長5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。
　　房企債券2021年迎來歷史的最高到期潮，主要在于房企自2015年后開始密集發行公司債，而公司債的發債年限一般為3-5年，2021年房企迎來新一波的還債期。
　　02 海外債發行窗口期，平均融資成本5.44%
　　從融資成本來看，受“靈活精準、合理適度”的貨幣政策影響，房企境內發債平均利率約5%左右。而原本一直融資成本較高的海外債，受全球疫情控制及流動性寬松影響，2月平均融資成本降至5.44%。

??港資、國企、外資、民企之間的平均融資成本各不相同，在這其中，民企融資成本最高，約為6.86%與去年下半年基本持平，國企融資成本優勢明顯，2021年1-2月平均融資利率約4.41%，較去年上漲37個基點。

??2020年的最后一天，人民銀行、銀保監會發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，限定了不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限，銀行業金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

??房企境內發債阻力加大，部分房企通過發行海外債方式置換過去的高息融資。

??從企業規模來看，TOP30-50房企融資積極度最高，TOP50-100房企海外融資成本最高，已接近10%。而TOP10-20房企海外債券發行利率低于國內，TOP50房企海外債發行成本均在6%內，部分大型房企已經開始抓住此窗口低成本發行海外債“補血”。

??03 50強房企融資額占市場總額64.1%

??從各梯隊房企投融資金額集中度來看，非百強房企不容樂觀。CAIC數據顯示，2021年1-2月，50強房企拿地投資額占市場總額約40.9%，融資額約占市場總額64.1%，較2020年的53.9%略有上升。而TOP10房企的拿地投資占比超過融資占比，頭部房企仍有資金余力持續投資拿地。非百強中小房企融資占比由去年下半年的30.8%進一步跌至24.3%，較去年上半年的43.7%跌幅接近2成，融資環境和難度出現進一步惡化趨勢。

??在這其中，民營企業融資占比也在不斷走低，已由去年的56.1%下降至 50%，較去年上半年下降7個百分點。在各項政策限制下，民企不僅融資成本居高不下，融資難度也在持續加大。

??實際上，新年伊始房企迎來新一輪的發債潮，成為近幾年開年的慣例，不過與以往不同的是，2020年下旬以來，政策強調房地產行業去杠桿，并且執行了更為嚴格的監管措施，伴隨著2021年房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。

??在此情況下，除了發債之外，房企還應減少對融資的依賴，加大項目去化，同時持續性加強銷售回款，增加自有現金，后期應更加專注企業自身的經營管理，在整體行業增速放緩的情況下實現有質量的增長。

??附表：2021年1-2月中國房地產企業拿地投資&融資規模TOP100