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??還沒到下班高峰期，廣州國(guó)金中心已經(jīng)行人如織。友誼商店里的商品琳瑯滿目，購(gòu)物者進(jìn)進(jìn)出出；零售商、餐飲店，甚至在平常看起來(lái)不那么起眼的一些小咖啡館，都坐滿了談笑的人。

??這里邊，有的是外來(lái)購(gòu)物閑逛的人，有的是國(guó)金中心寫字樓勞累了大半天，難得下來(lái)小憩一會(huì)的“打工人”。唯一仍在告訴我們疫情還沒消散的，是匆匆的行人仍掛在臉上的一張張口罩，以及每到一處工作人員仍要我們出示的健康碼。

??廣州國(guó)金中心是越秀房產(chǎn)基金八項(xiàng)物業(yè)組合的其中之一，在過去的一年，該物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)收入9.3億元，是越秀房托收入的53%，占了大半壁江山。其零售部分的國(guó)金天地，2020年全年客流量恢復(fù)至2019年的近80%，銷售額也恢復(fù)至上一年同期的80%以上。

??3月4日，越秀房托（00405.HK）2020年業(yè)績(jī)會(huì)就在這里的58樓舉行，香港由于仍受疫情影響較大，選擇了視頻連線現(xiàn)場(chǎng)的方式進(jìn)行。

??相比去年只能線上召開業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，今年能在境內(nèi)線下方式進(jìn)行，已經(jīng)好上了許多。這樣的場(chǎng)景放在去年的今天，是不敢想象的。

??疫情給我們的生活、出行帶來(lái)了很大的改變，也對(duì)過去一年企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)零售產(chǎn)生了巨大影響。如今疫情逐漸散去，唯有企業(yè)財(cái)報(bào)上的一個(gè)個(gè)數(shù)字在提醒我們，它帶來(lái)過怎樣的“創(chuàng)傷”。

??“創(chuàng)傷”與“良方”

??業(yè)績(jī)會(huì)是從一組組的數(shù)據(jù)對(duì)比中開始的。

??2020年，越秀房產(chǎn)基金物業(yè)實(shí)現(xiàn)總經(jīng)營(yíng)收入約17.59億元，比上年同期減少了14.5%；物業(yè)收入凈額13.23億元，同比下降11.5%；除稅后凈溢利5.87億元，同比減少37.6%。

??具體而言，越秀房產(chǎn)基金目前的八項(xiàng)物業(yè)組合中，白馬大廈約占總經(jīng)營(yíng)收入的16.4%；財(cái)富廣場(chǎng)約占4.2%；城建大廈約占4.0%；維多利廣場(chǎng)約占3.8%；國(guó)金中心約占52.9%；越秀大廈約占6.7%；武漢物業(yè)約占10.2%；杭州維多利約占1.8%。

??分派也同比有所下降，2020年度，管理人擬向基金單位持有人分派相等于越秀房托的100%可分派收入總額。可分派總額6.49億元，同比下降44.8%；每個(gè)基金單位擬分派約0.2293港元，同比下降15.40%。

??按基金單位于去年12月31號(hào)收盤價(jià)計(jì)算，年化分派收益率6.07%，同比增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??2020年，越秀房托物業(yè)組合估值約為人民幣345億元，整體期末出租率保持在92.8%，比2019年的92.6%，增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，寫字樓物業(yè)出租率91.3%，零售商場(chǎng)物業(yè)出租率98.0%，批發(fā)物業(yè)出租率94.0%。

??據(jù)了解，未來(lái)五年及以后，按租賃面積統(tǒng)計(jì)，越秀房產(chǎn)基金物業(yè)各年到期租約所占比重分別為30.4%、22.8%、20.5%、7.4%及18.9%；按基本月租統(tǒng)計(jì)，各年到期租約所占比重分別為33.3%、24.4%、23.2%、6.0%及13.1%。

??業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良稱，2020年續(xù)租率65%，續(xù)租租金升幅9%，對(duì)未來(lái)一年是非常好的。

??對(duì)于未來(lái)一年的展望，其表示，2021年盡量恢復(fù)到2019年的水平，2021年、2022年完全恢復(fù)完。對(duì)于各物業(yè)未來(lái)的出租率，其指，未來(lái)可以朝著99%、100%的出租率前進(jìn)。

??即使疫情已經(jīng)對(duì)越秀房托的業(yè)績(jī)產(chǎn)生了不好影響，但可以看出林德良對(duì)過去一年越秀房托的經(jīng)營(yíng)總體還算滿意。面對(duì)洶涌而來(lái)的疫情，業(yè)績(jī)會(huì)上，林德良談得最多的，是越秀房托的“主動(dòng)管理”。

??這也可看作是越秀房托為沖破疫情下行周期而開出的應(yīng)對(duì)“良方”。

??一方面，通過對(duì)運(yùn)營(yíng)成本，以及經(jīng)營(yíng)稅項(xiàng)有效控制，越秀房托摳出了不少利潤(rùn)。據(jù)了解，期間，受疫情影響，帶消費(fèi)屬性的酒店公寓和零售業(yè)態(tài)的受影響最大，最初的三個(gè)月幾乎“停擺”。

??但在嚴(yán)控成本之下，2020年，其酒店公寓直接運(yùn)營(yíng)成本開始下降，全年節(jié)省6989萬(wàn)元，同比下降22%。此外，越秀房托積極申請(qǐng)稅收減免及開展稅稅收籌劃，有效降低稅負(fù)5413萬(wàn)元，同比下降27.8%。

??更讓林德良得意的一劑“良藥”，還在于越秀房托對(duì)融資成本的控制。數(shù)據(jù)顯示，2020年，越秀房托融資成本約4.88億元，同比減少4590萬(wàn)元（或下降8.6%），期末整體融資成本年利率從2019年末的4.2%下降到2020年末的3.01%，下降119個(gè)基點(diǎn)。

??今年1月27日，越秀房托主動(dòng)展開再融資，對(duì)現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行重組，擬發(fā)行4億美元票據(jù)。林德良對(duì)這筆美元債的發(fā)行大加贊賞，認(rèn)為越秀房托把握了最好的發(fā)債時(shí)機(jī)。

??據(jù)了解，這筆4億美元的再融資，發(fā)行收益率2.663%，較越秀房托即將到期美元債發(fā)行收益率4.99%，大幅降低了233個(gè)基點(diǎn)。據(jù)此計(jì)算，越秀房托每年可節(jié)省利息支出超過5400萬(wàn)元。

??對(duì)于接下來(lái)的融資計(jì)劃，林德良稱，今年不需要太多的融資任務(wù)去做，控制成本還是主流。數(shù)據(jù)顯示，2020年末，越秀房托總借貸140億元，其中，港元借款是70 %；美元借款是19%；人民幣借款是11%。境內(nèi)境外融資占比中，境外融資占比89%，境內(nèi)融資占比11%。

??把握低息周期

??越秀地產(chǎn)曾對(duì)武漢項(xiàng)目2018-2020年的經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)做出保障，目標(biāo)分別為7800萬(wàn)元、9800萬(wàn)元及1.1億元，實(shí)際不足部分進(jìn)行補(bǔ)足。2020年是三年業(yè)績(jī)保障的最后一年，項(xiàng)目受疫情影響實(shí)際完成8710萬(wàn)元，所以有2290萬(wàn)元需要越秀地產(chǎn)支付給越秀房托。

??另在2019年，武漢項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)8050萬(wàn)元，越秀地產(chǎn)也曾對(duì)項(xiàng)目作出1750萬(wàn)元的差額保障安排。

??武漢作為去年疫情的“震中”，物業(yè)出租、商業(yè)零售受疫情影響無(wú)疑也是最大的。但通過加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)招商，加大線上推廣力度，主動(dòng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)租戶等措施，林德良現(xiàn)場(chǎng)稱，武漢越秀財(cái)富中心出租率已經(jīng)恢復(fù)到87.1%，上升12個(gè)百分點(diǎn)，處于歷史高位。

??其還表示，即便受疫情影響，武漢項(xiàng)目的租金同比還是增長(zhǎng)。此外，林德良更看重的是，“接下來(lái)，國(guó)家還會(huì)給武漢很多的政策，包括即將到來(lái)的國(guó)家存儲(chǔ)器基地、新能源汽車基地、商業(yè)航天、大健康等五大國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)基地”。

??林德良表示，這都會(huì)對(duì)武漢的產(chǎn)業(yè)動(dòng)能帶動(dòng)非常大，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的租賃市場(chǎng)會(huì)有很大的幫助，相信2021年，武漢項(xiàng)目可以達(dá)到之前定下的目標(biāo)。

??疫情雖然對(duì)基金的經(jīng)營(yíng)基本面不可避免造成了影響，但林德良也看到其利好的一面。其表示，疫情時(shí)代的利率周期，是判斷要不要買一個(gè)房地產(chǎn)信托基金的重要依據(jù)。因?yàn)椋耙咔椋ê笠咔闀r(shí)代，帶來(lái)了整個(gè)全球利率的下降，正因?yàn)檫@樣，整個(gè)（基金）產(chǎn)品的利好就出來(lái)了。”

??林德良解釋，房地產(chǎn)信托基金跟利率是強(qiáng)相關(guān)的。“如果沒有新的收購(gòu)，我們每年貸款余額都一樣，但是利率下降，效果就立竿見影，我們的費(fèi)用就下降。”按照目前能看到的利率水平，其預(yù)計(jì)僅今年的利息，越秀房托就能省6000萬(wàn)以上。

??他在現(xiàn)場(chǎng)算起一筆賬來(lái)：2019年期末融資成本是4.2%，2020年是3.01%，如果加上一月份發(fā)行的4億美元債的融資置換，換句話說(shuō)，目前越秀房托的融資成本是2.57%。

??低息周期的到來(lái)，同樣為越秀房托物色新的收并購(gòu)和新增長(zhǎng)點(diǎn)提供了可能性。事實(shí)上，這也是越秀房托每年業(yè)績(jī)會(huì)上媒體必提到的一個(gè)問題。林德良也坦誠(chéng)，今年收并購(gòu)的機(jī)會(huì)確實(shí)更大。

??“第一，低息的環(huán)境讓我們更容易做收購(gòu)。舉個(gè)例子，如果我們現(xiàn)在融資成本才1%點(diǎn)多，如果我們收購(gòu)一個(gè)4%的回報(bào)率項(xiàng)目，就是正杠桿。所以現(xiàn)在顯然一個(gè)很好的契機(jī)。”

??“第二，疫情之后，整個(gè)的資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有一個(gè)租售比的合理配對(duì)。換在以前有錢不一定買得到，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格高，租金除以資產(chǎn)價(jià)格才2%、3%的回報(bào)率，肯定買不到。但如果現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格回落了，回報(bào)率會(huì)高了，那么就可以匹配了。”

??“所以今年的低息周期，（收并購(gòu)）肯定比以前有更高的可能性。”從區(qū)域發(fā)展的可能性而言，林德良介紹稱，大灣區(qū)的可能性更大，業(yè)態(tài)則更看好寫字樓。

??事實(shí)上，香港對(duì)房托基金政策的放寬，讓房托基金也可以著手投資一些小于50%以下股權(quán)的并購(gòu)，就是所謂的少數(shù)股東權(quán)益。包括其中借貸比率的限制也從45%調(diào)整至50%，所以可以利用更大的杠桿去做一些并購(gòu)。

??對(duì)于這些機(jī)會(huì)，林德良稱，都在密切關(guān)注，有好的政策，好的機(jī)會(huì)，都會(huì)把握。最后，他賣起了關(guān)子：“（未來(lái)）大家多點(diǎn)留意我們。”

??另一方面，疫情改變了我們的日常生活與出行，也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略做出了改變。關(guān)于后疫情時(shí)代的策略，林德良稱，越秀房托今年推出了很多創(chuàng)新性的做法。

??這些策略包括：寫字樓以前是渠道招商，2020年開始做產(chǎn)業(yè)招商；零售商場(chǎng)，從會(huì)員的賦能到數(shù)據(jù)的全面賦能；批發(fā)市場(chǎng)，通過資源的整合做品牌批發(fā)；酒店公寓，則做了客源的差異化、產(chǎn)品的升級(jí)、成本的控制以及內(nèi)部的聯(lián)動(dòng)，以維持入住率的高位。