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??在許多企業選擇降低債券利率節省融資成本時，有房企卻反其道而行之。

??1月21日，有消息稱，重慶龍湖企業拓展有限公司（下稱“重慶龍湖”）將調整“16龍湖04”票面利率，具體而言，是由3.75%上調至4.40%。

??相較之下，據記者不完全統計，近期有陽光城、華僑城、遠洋地產分別不同程度地下調了此前發行的債券利率。

??一位西南地區從事企業發債的律師告訴中國房地產報記者，此次重慶龍湖調高債券利率，是為了避免持有者回售。他表示，即便是重慶龍湖，現在兌付也同樣面臨資金周轉壓力。所以，只有通過適度增加融資成本，來保持資金融入，減少短期資金壓力。

??“重慶龍湖適當提升債券利率，可以維護和投資人之間的關系，讓債券存續，如果要重新發債，還要拿批文，過程則比較繁瑣”，一位券商分析師補充道。

??2018年下半年，房企曾短時間內集中上調債券利率，如今，房地產業的政策和金融環境相比當時已經有了很大的變化。2021年伊始，銀行貸款監管趨嚴，作為直接融資的資本市場債券增多，對房企而言，資本市場上的融資也變得緊張。

??逆市場操作

??公開信息顯示，此次調整債券利率的重慶龍湖為龍湖集團間接附屬公司。

??“16龍湖04”是重慶龍湖2016年4月1日在上交所發行的公司債，發行規模為15億元，期限為10年。

??根據公告，“16龍湖04”債券在存續期內前5年（2016年3月4日至2021年3月3日）票面年利率為3.75%，在債券存續期內前5年固定不變；在存續期的第5年末，重慶龍湖決定上調該期債券票面利率，即在存續期后5年（2021年3月4日至2026年3月3日）、票面利率為4.40%。

??上述律師認為，重慶龍湖提升債券利率調整還是從成本角度考慮的，“因為，短期看是成本上升，但是資金流動帶來的利潤比這個成本高多了，所以提高利率，增加資金使用時間實際上減少了成本。”

??與重慶龍湖相異的是，近期有不少房企選擇將此前發行的債券利率下調。

??1月21日，陽光城集團股份有限公司發布關于“19陽城01”票面利率調整及投資者回售實施辦法第一次提示性公告。

??公告顯示，“19陽城01”發行人選擇調整票面利率，本期債券存續期后1年票面利率為5.8%。此前本期債券期限為3年期，發行總額為15億元，在存續期內前2年（2019年2月28日至2021年2月27日）票面利率7.5%。

??1月6日，深圳華僑城股份有限公司發布關于“18僑城03”票面利率調整及投資者回售實施辦法的第二次公告。

??根據募集說明書約定，發行人將于第3個計息年度付息日前的第20個交易日刊登關于是否調整本期債券票面利率以及調整幅度的公告。本期債券在存續期前3年票面年利率為5.54%；在本期債券存續期的第3年末，發行人選擇下調存續期后2年票面利率至3.20%。

??與陽光城和華僑城類似的，2020年10月26日，遠洋地產有限公司公告稱，根據公司實際情況及當前市場環境，發行人決定將“17遠洋01”后2年的票面利率下調100個基點，即2020年11月21日至2022年11月20日票面利率調整為4.29%。

??值得注意的是，就在數月前，重慶龍湖還曾下調過債券利率。

??2020年9月7日，重慶龍湖發布了關于擬下調“15龍湖04”公司債券票面利率的提示性公告。

??公告指出，根據原《重慶龍湖企業拓展有限公司2015年公司債券（第三期）募集說明書》中設定的發行人調整票面利率選擇權，龍湖本期債券后2年票面利率將由4.08%下調至3.20%-3.60%。

??曾集中上調債券利率

??查閱現有的公開信息中可知，房企集中上調債券利率還是在2018年。

??當年10月22日，綠地控股宣布將2015年公司債券（第一期）品種二的票面利率從3.80%上調至6.80%。

??上調公司債利率并非綠地一家在操作。當時，據不完全統計，包括大名城、紅星美凱龍、新城控股、陽光城、復地、中海、正榮等在內的數家房企均上調了2015年或2016年發行的部分公司債票面利率。

??對于當時房企集中上調債券利率的行為，有房企內部人士表示，“幾年前的債和現在的利率水平相差比較大，現在到期了，原先的投資者肯定不會接受原來的利率，自然而然就調整了。”

??相較于2018年，2020年以來，房地產行業的政策和融資環境發生了較大的變化。

??2020年8月，央行和住建部將限制開發商融資出臺“三道紅線”政策，具體是針對所有的房企劃出的三個標準，分別是：1.剔除預收款后的資產負債率大于70%;2.凈負債率大于100%;3.現金短債比小于1。至此，房地產企業的有息負債增長規模被牢牢限制住。

??到2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起實施。

??具體來看是，中資銀行，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比，應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于監管部門確定的上限。

??前述律師表示，目前，隨著房地產貸款監管通知的發布，整體來說，資本市場的融資會增多，也會趨緊。“因為作為間接融資的銀行貸款監管變嚴，那么作為直接融資的資本市場債券自然會增多，同時資本市場融資也很緊張。”

??一位熟悉地產金融的人士此前告訴記者，降低利率是一種純粹的市場行為，當市場不確定性風險增大時，企業都有壓縮融資成本的動力，而頭部企業則具備壓縮成本的實力。

??“至于，債券利率如何調整，還是要看企業和投資人雙方各自的需求。”前述券商分析師稱。