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??“與品牌房企廝殺，物業(yè)是一把廝殺利器。”但如今這把利器，彰泰集團董事長黃海濤終究還是交到了他人手里。

??1月7日，旭輝控股集團（0884.HK，以下簡稱“旭輝”）發(fā)布公告稱，將向彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購平臺公司65%的股權，該平臺公司即為桂林彰泰實業(yè)集團有限公司（下稱“彰泰集團”）。公告顯示，雙方將按照65%：35%的股權比例成立一家合營公司，未來將合營地產項目裝入這個平臺公司，旭輝將通過該平臺拓展在廣西市場的業(yè)務。

??盡管交易雙方對外一致聲稱是“戰(zhàn)略合作”，但合同細節(jié)中卻難掩“賣身”的氣息。

??同時易主的還有黃海濤曾引以為傲的“彰泰物業(yè)”。當日，旭輝旗下物管公司永升生活服務（01995.HK）發(fā)布公告稱，擬斥資4.34億元，收購彰泰服務65%股權。

??“有點突然，我們事先都沒有得到太多消息。去年6月張總入職時，一直在內部會議中屢次提到彰泰未來三年的目標是進入全國地產30強，在拿地銷售方面也一直在加碼。”彰泰廣西公司一位工作人員告訴物業(yè)中國，他口中的張總，是指前藍光總裁張巧龍，今年6月應黃海濤之邀加入彰泰，任董事長兼總裁一職，但2020年12月25日突然離職，如今看來，原因一目了然。

??黃老板的“廝殺利器”

??并購消息傳出后，截至1月8日收盤，旭輝控股股價上漲2.71%，永升生活股價上漲14.78%，位于物業(yè)榜漲幅榜首。

??顯然，在資本市場眼中，收購彰泰物業(yè)似乎比收購彰泰集團本身更得青睞。彰泰的物業(yè)究竟是怎樣一個存在？這還得從黃海濤和他的彰泰集團說起。

??1982年，25歲的黃海濤結束了四年的部隊生活，回到了桂林，在桂林地區(qū)糧食局擔任車隊司機，四年后任職于桂林大酒店后勤部經理。在當司機的這十年里他遇到了生命中的“貴人”。1983年，一對臺灣夫婦來桂林玩，擔任司機的黃海濤給這對夫妻留下了極好的印象，此后每次有臺灣朋友到桂林游玩，這對臺灣夫婦都介紹讓黃海濤來接待，漸漸的，“黃海濤”成為這群臺灣商人與桂林的重要連接。

??1992年，南巡講話后，全國各地掀起房地產熱潮，桂林也不例外，當時市政府邀請了一群臺灣商人，赴桂林參加經貿洽談會，組建“桂林彰奉實業(yè)開發(fā)有限公司”，投資桂林房產業(yè)第一個項目桂花園。

??也是這個契機，黃海濤入職彰泰，成為一普通職員。但由于對桂林市場不了解，又遭遇亞洲金融危機，這群臺灣人心生退意。用黃海濤的話來說：在做完康橋半島后，臺灣老板就不看好房地產了，但他認為這事兒還可以繼續(xù)做下去，于是頂著壓力湊錢把彰泰買了下來，同時接下來的還有彰泰的債務。

??在將公司轉讓給黃海濤后，幾個臺灣人便回了臺灣。

??沒有資金支持，沒有地產經驗，彰泰一度陷入資金困境，最困難時，黃海濤連幾千元工資都發(fā)不出來。不得已，黃海濤咬牙賣了手中4部進口的指標汽車，得到差價130多萬。樓賣不出去就股東自己集資買，當時的11位臺灣股東每人自購了一套住宅，黃海濤自己花8萬元自購了一套住宅，就這樣東拼西湊一共籌集了96萬元，勉強維持公司運轉。

??“當時公司上下總共7個人，為了節(jié)約人力成本，我一人身兼會計、出納、銷售，帶著員工打掃小區(qū)衛(wèi)生。”黃海濤曾向記者這樣描述起步之初的彰泰。

??1994年，桂花園一期落成，由于地處市的邊緣地塊環(huán)城北路，開始銷售的并不理想。

??彼時的黃海濤在輾轉難眠三個夜晚后，做出了兩個大膽的決策：首先是引入歐式建筑風格，在建筑外立面采用了粉紅色裝飾；然后成立物業(yè)公司，將桂花園的社區(qū)納入規(guī)范化管理。1997年和1998年，桂花園先后獲得建設部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”和自治區(qū)建設廳“全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。至此，彰泰也成為首家在桂林市進行物業(yè)管理的房產公司。

??“產品+物業(yè)”兩把利器為黃海濤成功打開了桂林的房地產市場。

??此后的彰泰又一鼓作氣開發(fā)了桂青園、澳洲花園、澳洲假日、鳴翠新城等小區(qū)，多次登上桂林房產銷售榜首，2016年更是創(chuàng)下單城銷售12000套的成績，在桂林市占率達到50%。

??對于為何會想到成立物業(yè)公司，黃海濤曾在一次采訪中坦言：“ 產品打的是硬仗，爭的是‘一見鐘情’；但服務打的是持久戰(zhàn)，爭取的是人心，將彰泰物業(yè)打造成行業(yè)標桿，會潛移默化中形成一種買彰泰就意味著買放心的風氣。”

??2016年，黃海濤重金挖來了原龍湖成都公司的物業(yè)總經理李仕林，他決定將“物業(yè)這把利器”打磨的更鋒利一些，開辟更廣闊的市場。在李仕林的推動下，2017年8月15日， 彰泰物業(yè)成功登陸新三板，成為廣西唯一一家進軍資本市場的物業(yè)服務企業(yè)。

??這一年，彰泰總部遷至南寧，并以南寧為中心向全國范圍拓展。此后很長一段時間，在彰泰各地新開盤項目中，“上市物業(yè)企業(yè)”這一名頭始終出現(xiàn)在宣傳海報最顯眼的位置。然而，在新三板掛牌18個月后，彰泰物業(yè)卻選擇摘牌退市，于此同時，李仕林也離開了彰泰。

??盡管一度行業(yè)內猜測此舉是為進軍港股做打算，但此后卻未見彰泰有所動作。

??旭輝拿到一把怎樣的“刀”

??如今，拿到黃老板“廝殺利器”的永升生活服務，將從這筆交易中得到什么？

??從營業(yè)收入來看，彰泰物業(yè)2016年至2018年分別為7329.59萬元，1.03億元，1.63億元，2019年~2020年上半年，這一數(shù)據(jù)增勢明顯，分別為1.93億元，1.07億元。

??從在管面積來看，截至2021年1月10日，彰泰物業(yè)管理區(qū)域已覆蓋全國17個城市，其中大部分集中在廣西，在管面積超1000萬平方米，合約面積超2400萬平方米，合約在管比達到2.4，管理業(yè)態(tài)覆蓋住宅、公建、寫字樓、商業(yè)綜合體等；其連續(xù)四年入圍物業(yè)企業(yè)綜合實力百強名單，2020年位居第63位。管理項目涵蓋高端住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)綜合體等多種業(yè)態(tài)。

??這樣看來，收入彰泰物業(yè)，無疑為有助于永升生活擴充區(qū)域布局范圍，增強其在廣西區(qū)域的市場競爭力及外拓能力。

??此外，彰泰物業(yè)的高毛利率也是一個頗為關鍵的亮點。

??盡管在營收規(guī)模上無法與規(guī)模企業(yè)相比，但其在毛利率上一直表現(xiàn)尚可。以2016年財報數(shù)據(jù)為例，彼時彰泰物業(yè)營收僅為7329.59萬元，彩生活、中海物業(yè)、綠城物業(yè)2016年的數(shù)據(jù)分別為13.42億元、25.63億港元、37.22億元，但在毛利率方面，彰泰物業(yè)2016年的數(shù)據(jù)是27.80%，領先同期彩生活16.1%、綠城物業(yè)7.7%、中海物業(yè)8.8%。2017年上半年，這一數(shù)據(jù)已增加到30.32%。

??高毛利率似乎與其高定價標準有關。據(jù)記者了解，彰泰物業(yè)應該是桂林第一家將高層住宅的物業(yè)費收到2元/平方米以上的。2017年左右，南寧因物價局限制，物業(yè)費最高只能收1.65元/平方米，彼時彰泰在桂林很多項目已經收到2.88元/平方米，由于地處三四線，人工成本低，這一部分，彰泰大約就可以比其他家多收一倍的錢。

??這樣的收費標準，對物業(yè)公司其實是個挑戰(zhàn)，畢竟業(yè)主花著比別家小區(qū)貴一倍的錢，對物業(yè)公司也有著更高的要求。根據(jù)前彰泰物業(yè)總經理李仕林所說，彰泰物業(yè)每年的收費率可以高達90%，甚至99%以上，這個數(shù)據(jù)如果可靠，那么彰泰物業(yè)算是在三四線城市走出了一條“物業(yè)界愛馬仕”的路子。

??不管怎樣，此次收入彰泰物業(yè)，對于永升生活服務來說都是筆劃算的買賣。

??國泰證券方面認為：永升生活服務以4.34億元交易對價收購標的公司桂林彰泰物業(yè)65.0%的股權，本次收購完成后，標的公司將成為公司控股子公司納入報表。2019年標的公司分別實現(xiàn)營收/稅后凈利潤為1.93/0.52億元，交易對價對應2020年靜態(tài)市盈率11倍，且彰泰物業(yè)承諾2020年稅后凈利潤不低于0.60億元。

??我們預測永升生活服務2020年~2022年歸母凈利潤分別為3.90/5.90/8.91億元，同比增長74.3%/51.3%/51.0%，對應EPS分別為0.23/0.35/0.53元，2019-2022年CAGR為58.5%。公司當前股價對應2020-2022年PE分別為72.4/47.9/31.7倍，考慮到公司強勁的市場化外拓能力、管理層執(zhí)行力優(yōu)異且員工激勵充足，維持“買入”評級。