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??借錢出去卻收不到利息，這讓珠江實業(SH:600684)很苦惱。

??1月11日，珠江實業宣布，截至2020年12月31日，公司對外資金拆借投資余額25.4億元，已收資金占用費3.17億元，應收未收回資金占用費7.76億元。

??2020年第四季度，珠江實業收到資金占用費約968萬元，來自于東湛公司、穗芳鴻華公司和東迅公司，金額分別為53.8萬元，378.86萬元和535萬元。

??而對穗芳鴻華公司、東湛公司以及億華公司應收未收的資金占用費分別為1052.87萬元，9663.07萬元和6.69億元。

??事實上，未收到的幾筆資金占用費都是珠江實業“股+債“投資模式下產生的，這幾筆存在風險的拆借資金背后，都是珠江實業難以言說的痛。

??“股+債”項目的窘境

??珠江實業“股+債”投資的困境，要從其信心滿滿的進駐星璽廣場項目開始講起。

??星璽廣場項目坐落于東莞最繁華的東城路與東莞大道交匯處，被譽為東莞的拉斯維加斯式的購物中心。作為東城區20大重點工程之一，其發展得到了市政府的大力支持。

??可誰曾想，這座政府高度重視的購物中心在1993年建成后，運營并不順利，其間也有不少資本試圖進入，但都未取得成功。星璽廣場的項目公司穗芳鴻華也是虧損連連，背負巨額負債。

??2017年9月，珠江實業強勢入局，通過股權加債權的方式，對穗芳鴻華投資7億元，獲得穗芳鴻華49%股權。另51%的股權仍在廣州中僑公司手中。珠江實業此次投資并未獲得控股權。

??根據安排，珠江實業投資的7億元中，包括注冊資本增資款9607.85萬元，資本公積金3.38億元，債權投資款2.66億元。其中，債權投資采取固定回報收益，年利率為12%，按季度支付。

??雖然當時穗芳鴻華存在資不抵債的情況，但其仍獲得了4.75億元的估值。當時穗芳鴻華還與海印股份存在定金合同糾紛。但珠江實業仍然選擇以遠超其估值的價格投資，當時也引起了市場上諸多的猜測。

??如今，珠海實業進入穗芳鴻華已有3年多的時間，到目前為止，星璽廣場項目除少量臨街商鋪出租以外，大部分物業暫時處于空置狀態。穗芳鴻華欠珠海實業的1052.87萬元資金占用費也已逾期。

??再來看另一筆拆借資金。2018年，珠江實業以4億元的股權及債權代價收購東湛公司30%的股權。另外70%股權由禾盛投資持有。4億元的投資中，有3.35億元收通過債權投資款形式發放，年利率為12%，但珠江實業從2019年已暫停計提對廣州東湛的資金占用費收入。

??東湛公司主要投資開發位于廣州的頤和盛世項目。當時為了操盤此項目，珠江實業與禾盛投資簽訂一致行動人協議，以此對廣州東湛實施管控，納入合并報表范圍。但收購完成后，由于合作過程中雙方經營理念不一致，珠江實業最終失去了東湛公司的實際控制權。

??2018年第四季度，東湛公司開始出現資金占用費逾期支付的情況。2020年6月8日，珠江實業依法向法院對東湛公司提起訴訟，涉案金額4.87億元，該案尚處于審理階段。

??廣州東湛還存在前期銷售房款體外循環，未按合同約定返回項目公司，造成了當前頤和盛世項目開發建設停滯、資金緊張等狀況。不僅如此，2020年7月，東湛公司因涉水污染遭生態環境局罰款， 處罰金額70萬元。

??億華公司同樣也是珠江實業于2018年通過“股權+債權”的投資模式進入，2020年12月中旬，雙方已經因為借款糾紛對簿公堂。

??目前看來，“股+債“的投資，非但沒有讓珠江實業從中嘗到甜頭，反而產生了大量的資金輸出，導致部分本金利息卻難以收回。

??踩中三條“紅線”

??珠江實業作為一家老牌粵系房企，上市已經近30年，在其拆借資金的同時，其業績也一直不容樂觀。在經歷2017年42.4億元的營收巔峰后，其業績開始滑落

??2018年，珠江實業的營業收入驟降至34.05億元。實現歸母凈利潤2.45億元。2019年，公司營收進一步下滑，調至29.48億元，比2015年的33.29億元還要低3.81億元。歸母凈利潤為2.19億元，同比減少10.67%。而在扣非凈利潤方面則變為虧損1.73億元，同比減少235.5%。

??2020以來，疊加新冠肺炎疫情影響，珠江實業的業績繼續滑落。截至三季度末，公司營業收入僅19.79億元，同比下降4.98%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損1313.34萬元，上年同期則為4630.96萬元，同比降128.36%；扣除非經常性損益的凈利潤更是虧損擴大至7513.51萬元。

??除了凈利潤虧損外，珠江實業的經營現金流也出現大幅萎縮，截至2020年9月末，其已經有8.35億元的現金流缺口，同比下降204.43%。

??三季度報顯示，珠江實業目前剔除預收款后資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1，踩中房企融資新規中的“三道紅線”。

??為了保障公司發展，珠江實業在2020年9月份向控股股東珠實集團借款，借款額度不超過人民幣25億元。同時開始賣子回血。

??2020年9月，珠江實業將持有的頤德大廈所有權通過非公開協議轉讓方式轉讓給控股股東，作價16.22億元。同時，公司還于近期將持有廣州天晨房地產開發有限公司49%的股權以掛牌底價2.13億元轉讓給港中旅（青島）公司。

??上述關于穗芳鴻華委托貸款已于2020年到期，而其他幾筆投資賬款也將于2021年6月到期。若珠江實業能收回本息，或能為其填補資金的缺口。