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??五天之內，中交連發兩則公告，都和錢有關。

??先擬為與華潤、首開、住總的合資公司提供3億元融資擔保；后擬為華潤子公司提供14.89億元財務資助。

??兩則公告，牽扯出兩組數據。

??其一：截止2020年11月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額821,821.61萬元，占2019年末歸母凈資產的300.53%；

??其二：截至2020年11月30日，中交地產累計對外提供財務資助余額為63.2億元，其中對有股權關系的房地產項目公司提供股東借款余額為55.4億元。

??這兩組數據指向一個結論，“有形”風險可控，“隱形”風險提升。

??踩中兩條“紅線”

??這里的“有形”主要是指財報數據里看得到的風險，而可控，主要是因“不差錢”。截至今年6月底，中交地產賬面現金121.96 億元，短期債務約89.12 億元，現金短債比為 1.37。這是大方資助華潤的底氣。

??不過，三條“紅線”中的另外兩條，中交踩的很實。截止今年 6 月底，中交地產的凈負債率達到 238.86%，其中長期及短期債務規模合計 330.84 億元，股東權益 87.45億元，如果不踩“紅線”，中交需要減少有息負債約 121.43 億元。同期，其剔除預收款后的資產負債率為 86.26%，距離低于70%的目標還差16個百分點，這是目前公認的最難“及格”的指標。

??不僅如此，中交地產的債務結構也有隱憂。據披露，今年上半年信托融資突破30%，超過了銀行貸款所占比重，信托平均融資成本為7%-9.5%，遠高于銀行貸款。根據其近期發布的新增借款公告，今年前10個月累計新增316.96億元，占去年末凈資產506.25%。

??債務風險不止是財報中的有息負債。

??如果對外擔保數額過高，一旦子公司或關聯公司出現逾期和壞賬，這些融資風險就要由中交來買單。

??近三年數據顯示，中交擔保總額占凈資產的比例分別為329.26%、271.95%、301.74%，而2015年，這一數據僅為18.72%。

??雙高的“隱形”風險

??三條“紅線”之下，ABS、表外負債等隱形債務風險，越發不容忽視。我們無法精確統計表外債，但房企對聯營、合營公司的擔保，向來是表外負債的高發區，雖不能全面反映負債情況，也可窺探一二。

??據樂居財經不完全統計，自11月以來，至少9家房企披露對外擔保情況。其中，擔保余額超過凈資產的房企共有5家，中南建設、中交地產和泰禾集團擔保余額是凈資產的3倍，榮安地產的擔保余額是凈資產的兩倍以上。

??從對表外公司的擔保來看，截止2020年11月30日，中交地產對不在合并報表范圍內的參股公司提供擔保余額為166,092.87萬元，占2019年末歸母凈資產的60.74%，在9家房企中占比最高，這意味著，其表外負債風險最高。目前，中交的擔保總額及表外擔保占凈資產比例“雙高”，這類“隱形”風險是埋在中交身上的暗雷。

??另外，樂居財經發現，中南在近期密集為子公司提供融資擔保，12月15日，中南建設新增6家合聯營公司擔保，合計58.9億元；12月16日，中南建設為鎮江昱元、蘇州錦虞、泰安中南、常德長欣4家子公司提供18.99億元融資擔保。至此，中南建設及控股子公司對外擔保余額 658.02 億元，占歸屬上市公司股東的股東權益的 306.92%。

??值得注意的是，中南建設及控股子公司對合并報表外主體提供的擔保余額為123.6億元，占公司歸屬上市公司股東的股東權益的57.63%。也就是說，其超過三分之一的擔保額為表外擔保。

??也有部分房企，在“隱形”風險的控制上較為優秀。數據顯示，香江控股、廣宇集團、金融街對表外擔保額占凈資產比例低于10%，泰禾、濱江、大悅城控股該值在10%-15%左右，表外債務風險較低。