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??說話是門藝術(shù)，什么時候說，該說什么，不該說什么，如何說都極為講究。否則，稍有不慎，損己又傷人。

??格力地產(chǎn)（600185.SH）已經(jīng)在“說話”上掉坑了兩次，一次言多，一次言少。

??11月23日，上交所連發(fā)兩則決定，直指格力地產(chǎn)高管未盡信息披露之責(zé)，對格力地產(chǎn)控股股東珠海投資控股有限公司（簡稱“珠海投資”）、時任董事長兼總裁魯君四予以通報批評；就此前“口罩風(fēng)波”事件，對格力地產(chǎn)及時任副總裁兼董事會秘書鄒超、時任董事兼常務(wù)副總裁周琴琴予以監(jiān)管關(guān)注。

??因口罩風(fēng)波，“言多”的格力地產(chǎn)不僅受到問詢，高管也遭到了監(jiān)管關(guān)注，這始于相關(guān)負(fù)責(zé)人在采訪時對口罩生產(chǎn)及出口銷售的透露。

??而魯君四受到的通報批評，則源自“未言”。2016年珠海投資發(fā)行股票募集30億資金時，與6個定增對象簽署了《附條件遠(yuǎn)期購買協(xié)議書》，但并未告知格力地產(chǎn)，此事格力地產(chǎn)也就沒有披露。

??有意思的是，魯君四既是珠海投資的董事長，也是格力地產(chǎn)的董事長兼總裁，雙重身份的他對于“一個未告知，一個未披露”總歸是難辭其咎。

??不過，這沉默的背后究竟有何用意？

??壞消息與好消息

??“一個壞消息，一個好消息，先聽哪個？”這樣熟悉的對話經(jīng)常會聽到，格力地產(chǎn)可能選了先聽前者。

??上交所的兩則決定在11月23日股市交易閉市后公布，第二天本就“跌跌不休”的格力地產(chǎn)股價繼續(xù)下行，收盤8.65元/股，跌幅3.24%。

??有股民說，沒有信用，企業(yè)未來堪憂；有股民抱怨，這股價跌到什么時候是個頭；還有股民站在魯君四一邊，說他就是個背鍋的“珠海市要他集資，集資的大都有抽屜協(xié)議保底，就是看誰會被翻出來。”

??魯君四是不是背鍋不清楚，但“選擇不說”顯然是珠海投資很堅(jiān)定的選擇。珠海投資及相關(guān)負(fù)責(zé)人對上交所的決定有提出異議和申辯。

??理由有三：一、簽署的《附條件遠(yuǎn)期購買協(xié)議書》，未損害中小股東利益，反而能保障中小股東的未來利益；

??二、該協(xié)議簽署時約定的回購條件未成就，無需國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會審批，協(xié)議未生效，相關(guān)合同是否應(yīng)當(dāng)履行信息披露義務(wù)在政策法規(guī)上存在空白。該事項(xiàng)也不屬于對上市公司股票及其衍生品種交易價格可能產(chǎn)生較大影響的重大事件；

??三、相關(guān)協(xié)議未違反當(dāng)時適用的法律法規(guī)及規(guī)范性文件，且當(dāng)時提供“保底保收益”的情況不鮮見。

??對于給出的理由，上交所一一反駁。大體之意是：不管當(dāng)時有沒有政策法規(guī)、適用法律，都屬于應(yīng)當(dāng)披露的重大事項(xiàng)，并且此協(xié)議還因糾紛涉訴導(dǎo)致控股股東所持公司股份被凍結(jié)，可能影響公司控制權(quán)穩(wěn)定。

??格力地產(chǎn)分別于2019年11月14日、2020年4月4日披露，因觸發(fā)《附條件遠(yuǎn)期購買協(xié)議書》約定的遠(yuǎn)期購買條件生效，但控股股東珠海投資未履行上述遠(yuǎn)期購買安排，其所持16.83%、41.11%的格力地產(chǎn)股份因合同糾紛分別被華潤信托、廣州金控、杭州濱創(chuàng)、玄元資管申請凍結(jié)，累計凍結(jié)股份占控股股東持股比例的100%。

??為什么最初簽署協(xié)議不披露，直至珠海投資持有股份被部分凍結(jié)后，格力地產(chǎn)才在2019年12月回復(fù)監(jiān)管問詢函中披露此協(xié)議？

??不少股民心有疑問：為了割韭菜搞“非公開”定增？“股份被凍結(jié)，搞個重組來給那些定增機(jī)構(gòu)解套，收割二級市場股民。”

??就在市場還未消化透這則通報背后真正的用意，一個好消息來了，而這個好消息似乎又正中股民猜測。

??11月24日，格力地產(chǎn)收購珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱“免稅集團(tuán)”）通過反壟斷審查，這意味著，格力地產(chǎn)納入免稅業(yè)務(wù)可以踏實(shí)開干了。此前在收購免稅集團(tuán)草案披露之初，格力地產(chǎn)股價連獲8個漲停板，股價一度上漲超2.4倍。

??這筆收購來得很及時，既讓格力地產(chǎn)身價暴漲，也可緩解免稅集團(tuán)的現(xiàn)金壓力。

??更重要的是，由于定增導(dǎo)致的合同糾紛，在控股股東股權(quán)被凍結(jié)后，收購或許可以讓各方皆大歡喜。公司的員工持股計劃已經(jīng)高位獲利了結(jié)，被套的定增對象也已經(jīng)悉數(shù)減倉。眾多散戶成了機(jī)構(gòu)們勝利大逃亡的接盤俠。

??負(fù)債高壓資金有困

??格力地產(chǎn)雖企業(yè)名中帶“地產(chǎn)”二字，但這么多年來，似乎一直做著跟房地產(chǎn)不沾邊的事，“不務(wù)正業(yè)”也就成了格力地產(chǎn)的標(biāo)簽。

??從海洋、口岸到金融、教育，再到醫(yī)療、免稅，格力地產(chǎn)減弱地產(chǎn)主業(yè)的意向明顯。

??格力地產(chǎn)很少在公開市場拿地，土儲規(guī)模也大幅縮減。從2017年至2019年，其持有的待開發(fā)土地的面積分別為82.06萬平方米、66.69萬平方米、48.48萬平方米，土儲區(qū)域僅為珠海、重慶兩地。

??拿地雖少，但負(fù)債率卻連年走高。2017年—2019年，格力地產(chǎn)負(fù)債率分別為71.36%、72.34%、75.92%，2020年三季度負(fù)債率繼續(xù)上行，為77.07%。

??截至2020年三季度末，格力地產(chǎn)的有息負(fù)債超200億元，其中長期借款99.21億元、應(yīng)付債券19.80億元，合計119.01億元，占比在六成左右。

??著眼于短期，格力地產(chǎn)的還款壓力極大。短期借款3.4億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債82.40億元，而當(dāng)期貨幣資金僅為38.37億元，尚有47.43億元的資金缺口。

??此外，根據(jù)格力地產(chǎn)評級報告，2021年將面臨集中兌付壓力，若“18格地03”于2021年行權(quán)，2021年格力地產(chǎn)需要償還的債務(wù)總額為50億元。

??而對于免稅集團(tuán)，格力地產(chǎn)雖以122.15億元的高溢價進(jìn)行收購，但卻有望充盈現(xiàn)金庫，降低走高的負(fù)債率。

??資料介紹，2018-2019年、2020年上半年期末，免稅集團(tuán)的貨幣資金分別為22.4億元、28.9億元、28.58億元，同時，2020年上半年期末，免稅集團(tuán)還有交易性金融資產(chǎn)7.71億元。換言之，截至2020年上半年，免稅集團(tuán)可用資金有36.29億元。

??收購免稅集團(tuán)也并非是“穩(wěn)賺不賠”的生意，尚未安全落袋，免稅集團(tuán)就已顯出萎縮之態(tài)。2020年上半年，免稅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.82億元，僅為2019年全年的18%，實(shí)現(xiàn)凈利潤0.65億元，不足2019年全年的10%。

??轉(zhuǎn)型是福還是禍？

??一說到格力地產(chǎn)，很多人總會聯(lián)想到格力集團(tuán)、格力電器，其實(shí)，它與兩者并沒有關(guān)聯(lián)，有也是曾經(jīng)。

??2004年，那時候的魯君四，名字中的“四”還帶著馬，現(xiàn)在四與駟已分不清到底哪個是標(biāo)準(zhǔn)用法。他當(dāng)時任格力地產(chǎn)董事長魯君駟出任格力集團(tuán)房地產(chǎn)專責(zé)工作小組組長，面對幾近停止的業(yè)務(wù)，帶領(lǐng)7名員工，在9平方米的簡陋辦公區(qū)，開始了格力地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)之路。

??在歷經(jīng)2005年重組、2009年借殼上市之后，2015年格力地產(chǎn)脫離格力集團(tuán)開始“單飛”，珠海投資通過股份無償劃撥，成了格力地產(chǎn)的控股股東。

??不過上市之后，除了地產(chǎn)主業(yè)，格力地產(chǎn)一直在摸索轉(zhuǎn)型，觸角伸到口岸、海洋、金融、教育等領(lǐng)域，試圖通過多元業(yè)務(wù)來帶動增長。然而事與愿違，最初的地產(chǎn)主業(yè)被消耗，新加入的海洋、口岸產(chǎn)業(yè)難擔(dān)營收大任。

??2016年—2018年，格力地產(chǎn)營收近乎停滯，且已露出下降趨勢，分別為31.2億元、31.3億元、30.78億元，2019年?duì)I收拉漲至41.93億元，不過，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入繼續(xù)下降。

??地產(chǎn)的收入比重從2017年的94.82%降至2019年的55.9%，但仍占據(jù)格力地產(chǎn)收入的半壁江山，其2019年收入為23.47億元。相比于重點(diǎn)發(fā)展的海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)收入高出其近7個億，而口岸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)營收甚至連地產(chǎn)業(yè)務(wù)的零頭都不如，僅為1529.75萬元。

??轉(zhuǎn)型心切，但見效緩慢。2020年格力地產(chǎn)將觸角延伸至醫(yī)療和免稅，業(yè)內(nèi)人形容“什么熱，格力地產(chǎn)就干什么。”

??這也給格力地產(chǎn)招來了監(jiān)管函，不知道剛通過反壟斷審查的免稅集團(tuán)收購事宜，能否順利地為格力地產(chǎn)帶來新希望？