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??物企上市熱從2019年持續至今。盡管7月份物企股價遇冷回縮，但仍有大批物企在港交所排隊，欲越過上市這道“龍門”，建發物業便是其中之一。

??9月30日晚，建發物業發展集團有限公司（以下簡稱“建發物業”）在港交所遞交上市申請書，開啟上市之路。建發物業上市申請書顯示，本次分拆將以介紹方式上市，中國國際金融香港證券有限公司為獨家保薦人。

??建發物業的國內運營主體公司建發物業（中國）成立于2018年3月1日，為廈門建發集團附屬公司。上市申請書顯示，其背后的股東為益能、益鴻、建發房地產、建發股份及廈門建發。益能、益鴻為建發房地產全資擁有，而建發房地產由建發股份及廈門建發分別擁有股份54.65%及45.35%。作為一家國資背景物企，建發物業實際控制權歸屬廈門建發集團有限公司。

??上市前，建發物業股權結構如下圖：

??值得一提的是，建發物業的四位高管及三位自然人，透過一家名為 Diamond Firetail 的公司持有其5.13%的股份。據悉，Diamond Firetail 為Equity Trustee 的全資子公司，而Equity Trustee為一項全權信托的受托人。該信托的受益人正是建發物業的四位高管及三位自然人。四位高管分別為建發物業董事會主席、非執行董事莊躍凱、執行董事兼行政總裁喬海俠、執行董事黃黨輝、非執行董事林偉國，另三位自然人關聯人士為趙呈閩、曹馨予、劉靜。

??建發物業深耕福建省，重點布局長三角核心城市，建發房地產和建發國際的大型項目組合及土地儲備為建發物業帶來不少發展機會。上市申請書稱，褔建省的物業總在管建筑面積由2015年的6.96億平方米增加至2019年的8.7億平方米，復合年增長率為5.7%。按收益建發物業于2019年總部位于福建省物業管理百強企業中，排名第二，但在全國排名中，建發物業綜合實力排名僅在第三十六位。

??截至2020年6月30日，建發物業在10個省、直轄市及自治區的24個城市擁有59間項目公司，總合同建筑面積達3960萬平方米，在管建筑面積共2170萬平方米。其中，建發物業在福建省的在管建筑面積達1690萬平方米，占在管總建筑面積的77.9%。

??據統計，各上市物企在管面積的均值在9820萬平方米。建發物業的管理規模遠低于行業平均值，在行業管理規模排行中，大約排在倒數第7、8名。

??建發物業的大本營在廈門，前期主要依賴建發地產。為了進一步擴大規模，建發物業有意識加大了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六個月從廈門建發集團發展的在管建筑面積分別為67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。

??建發物業存在不小的營收和在管面積剪刀差。雖然從母公司處獲得不少在管面積，但截至2020年6月30日，建發物業來自獨立第三方物業開發商的合同建筑面積占合同總建筑面積的41.4%，并且大部分收益來自獨立第三方。

??建發物業上市申請材料數據顯示，收益大頭的物業管理業務中，2020年上半年獨立第三方收益占總收益的57.6%達2.6億元，同比上漲26%。2017-2019年及2020年前六個月，建發物業來自第三方的三項業務收益占比分別為68.3%、69.3%、68.3%及69.6%。

??至于盈利，建發物業年度毛利由2017年的人民幣1.17億元增加至2019年的人民幣1.834億元。2017年毛利率為26.2%，2018年下降至23.1%，2019年再次下降至22.9%。

??根據最新披露的數據，2020年上半年，建發物業營收約為4.52億元，毛利約為1.097億元，毛利率為24.3%，同比僅上漲0.1%，仍未恢復2017年的最高值。