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??11月9日，富力地產公告，擬以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權，買家為黑石集團。

??幾天前，中國恒大也發公告稱，將其持有的廣匯集團40.964%股權轉讓予申能集團，以此換取148.5億元資金。

??近兩個月時間，中國金茂、招商蛇口、華僑城均密集傳出股權轉讓的相關消息。這三家房企都是央企。

??“市場絕大部分投資者不歡迎配股，因為會令每股回報率下降。現在最好的方法，還是按預售證來銷售房子；其次可能要賣一些已蓋好的投資性物業；三是找人合作開發項目，或者賣一些項目股權。”此前富力集團董事長李思廉在回應“如何將三條紅線變綠”時說。

??按照融資監管新規“三道紅線”標準，富力、恒大、金茂、華僑城等眾多房企皆有踩線。

??“股權轉讓暴增的直接原因是融資環境收緊。規模房企尚且需要股權變現以符合監管要求，抵御風險能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。”克而瑞地產研究分析師朱一鳴預計，行業洗牌將會持續，房企也將放棄之前廣撒網模式的多元化策略，放棄進展不佳的業務，未來房企的股權轉讓現象將繼續增多。

??密集賣項目，收斂廣撒網模式

??2020年，房企的日子不好過。10月份開始，房企在各大產權交易所掛牌項目轉讓的數量明顯多了起來。

??中國房地產報記者從北京產權交易所獲悉，1個多月來，新增26家房地產企業掛牌轉讓股權，掛牌價共計約141.46億元。這個數字并不包括前述中國恒大148.5億元項目股權轉讓。

??值得注意的是，當前這波股權轉讓潮中，涉交易額較大的掛牌項目背后大股東皆是大房企。如招商局蛇口先后5次轉讓旗下公司股權，共涉資超67億元，包括：轉讓深圳市商啟置業有限公司49%股權，底價26.02億元；轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司100%股權及1.38億元債權，底價23.96億元；轉讓深圳市太子灣商儲置業有限公司100%股權及2.38億元債權，底價10.98億元；以及轉讓深圳市樂藝置業有限公司49%股權、武漢招盈漢都置業30%股權，底價分別為6.07億元、2136.29萬元。

??此外，招商局蛇口還掛牌轉讓一處非地產項目股權——明華（蛇口）海員服務公司100%股權及7019.85萬元債券，掛牌底價17.49億元。

??被招商局蛇口掛牌轉讓的這幾家公司，除深圳市招盛閣置業上半年盈利556.88萬元外，其余均處于虧損或高負債狀態。

??中國恒大則是平價出售項目股權。據其公告，11月1日，恒大下屬全資子公司，與申能集團、廣匯實業及孫廣信簽訂協議，將持有的廣匯實業40.964%股權轉讓予申能集團，總代價為148.5億元。

??該項目股權是2018年9月恒大集團斥資144.9億元入股所得，從買入再到平價賣出，僅過去了兩年時間。按照中國恒大當時的設想，入股廣匯集團是為了更好地促進企業未來的發展，和廣匯集團展開全面戰略合作，推動恒大在汽車銷售、能源、地產及物流等領域的發展。

??“此次中國恒大的股權轉讓，將進一步改善中國恒大的現金流，疊加此前戰略投資者的入股，客觀上進一步解除了其債務危機。”有地產人士這樣評價。

??中國金茂也在頻繁轉讓項目股權。11月11日，據北京產權交易所披露，常州龍茂房地產開發有限公司45%股權掛牌轉讓，底價為8.66億元。該公司由寧波寧興房地產開發集團有限公司持股80%，智銀有限公司持股20%，而寧波寧興房地產開發集團的背后大股東正是中國金茂。

??被中國金茂擺上貨架的項目還包括：福州濱茂房地產公司51%股權、貴陽黔茂地產60%股權、轉讓并增資北京青茂置業60%股權給綠城，交易金額均未披露。

??此外，近期中海地產、首創集團、首開集團、珠江實業、中南建設、綠地集團，都披露了股權轉讓信息。

??相比之下，華僑城的“賣子”動作一直就很頻繁。11月2日，據北京產權交易所披露，華僑城旗下公司擬轉讓武漢天創置業有限公司30%股權及相關債權，轉讓底價約19.77億元。這是近期其最大的一筆股權轉讓，也是其一個月內欲出讓的第9個項目股權。今年以來，被華僑城陸續拋售的項目已超過18家了。

??這些被其轉讓的項目，稱之為“包袱”，是在“剝離不良資產”。截至9月30日，天創置業的營業利潤為虧損339.43萬元，凈利潤虧損339.43萬元，資產總計71.86億元，負債總計71.89億元。

??另一個頻繁賣項目的典型房企為新湖中寶。這個曾有著“上海內環地王”之稱的擴張型房企，自去年以來連續將多個項目賣給了綠城和融創，交易金額超過193億元。其最近的一次買賣是11月10日將旗下浙江啟輝實業有限公司35%股權、浙江啟隆實業有限公司50%股權賣給融創，套現50億元。

??股權轉讓暴增背后：風險逼近

??中小房企賣項目已司空見慣，但大房企、國企央企的“賣子”動作密集出現，卻并非偶然現象，甚至更像是在傳達一種信號。

??在一位地產人士看來，招商、金茂等央企本身經營傾向于穩健保守，并非行業內的高杠桿企業，積極出售股權主要是為了響應監管要求。

??“一方面是在近期‘三道紅線’新規壓頂之下，公司需要償還到期的債務，緩解資金壓力，改善現金流狀況；另一方面，公司轉讓部分股權來獲取資金，騰出機會可以投資其他優質項目。”諸葛找房研究院分析師陳霄對中國房地產報記者表示。

??融資監管新規“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調整融資結構，通過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資，出售部分資產是回籠資金最快速的方法之一。

??富力、中國恒大被歸類于“紅檔房企”，新湖中寶兩條觸線，居“橙色檔”，華僑城、中國金茂居“黃色檔”。

??對于轉讓旗下廣州國際機場富力綜合物流園項目70%股權，富力在公告中直言，此番交易有利于集團優化資源配置、專注核心業務發展、增加資金儲備及降低負債率，有利于本集團提高抗風險能力，實現長期穩定健康發展。通過此番交易，富力將獲得資金超40億元。

??富力還發了一筆高息債。據其11月12日公告，擬發一筆2022年到期金額3.6億美元的海外債，利率高達12.375%。但高息融資在助力“借新還舊”的同時，卻并不能令房企真正實現降杠桿。

??相比之下，招商局蛇口雖未踩線，但上半年凈利潤卻同比大降81.4%，截至6月底經營活動現金流-29.91億元，同比大降149.3%。三季度尤其是9月份，招商蛇口加大推盤力度、項目股權轉讓，三季報經營現金流終于轉正。

??流動性趨緊是顯而易見的。同時，存量房時代房地產增速放緩，各大房企利潤率下滑，降杠桿、保證財務穩健已成為共識。

??中國恒大在今年年初就宣布要全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，通過出售非核心資產并利用多元化業務融資也是它的一個選項。“力爭2020年到2022年，有息負債平均每年減少1500億元。降負債的主要措施包括加大銷售與回款、嚴控土地規模、分拆資產上市。”恒大首席財務官潘大榮表示。

??陳霄建議，房企要積極調整負債結構，將降負債、降杠桿作為主要任務，保證現金流安全，防范各類金融風險。在拿地上保持理性謹慎態度，控制拿地成本，同時加大營銷力度，拓展營銷渠道，加速銷售回款。在發展戰略上，從注重量的提高向注重質的提升轉變，實現高質量的發展。“預計未來或將加速行業內整合重組，推動行業集中度進一步提升。”

??朱一鳴預計，房企將重新聚集主業，圍繞地產開發這一核心領域精細化運營，多元化業務也將收斂聚焦，由此也將產生更多的股權轉讓交易。