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??10月30日，合景悠活和世茂服務(wù)上市即破發(fā)，撕碎了物業(yè)股的上市“神話”。“最后的狂歡”或?qū)⒙淠唬却飿I(yè)股的會(huì)是什么？

??2020年，物管行業(yè)可謂風(fēng)光無(wú)限，截至發(fā)稿，今年已有10家物企成功上市，還有9家物企站在港交所門(mén)口，等待臨門(mén)一腳。

??近三個(gè)月股價(jià)跌去19.6%

??新上市物業(yè)股頻頻破發(fā)，并非沒(méi)有先兆。事實(shí)上，近三個(gè)月來(lái)，物業(yè)股已現(xiàn)普跌態(tài)勢(shì)，跌幅為0.6%到52.98%。

??從今年前10個(gè)月的走勢(shì)看，物業(yè)股走勢(shì)并不差。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從今年1月1日起，至11月2日，34家上市物企股價(jià)平均上漲28.89%，10家物企高于平均漲幅，24家物企低于平均漲幅。

??其中上漲最高的銀城生活服務(wù)漲幅達(dá)到305.95%，遠(yuǎn)高于其他物企。而跌幅最多的是剛上市不久的第一服務(wù)，上市至今跌去42.08%。

??今年年初，物管行業(yè)以其輕資產(chǎn)、穩(wěn)定性好的特點(diǎn)，受到資本的青睞，股價(jià)一路飄紅。受此影響，港交所外的物企大排長(zhǎng)龍。

??但是，資本的“變臉”就在瞬息。8月份開(kāi)始，物業(yè)股股價(jià)出現(xiàn)大幅度回落，平均跌去19.6%。前七個(gè)月有多么風(fēng)光，此時(shí)便有多么寂寥。

??僅碧桂園服務(wù)、卓越商企和和泓服務(wù)股價(jià)出現(xiàn)上漲，分別上漲0.21%、0.75%和45.32%。其余物企均出現(xiàn)不同程度的跌幅，其中下跌最多的是中奧到家，下跌52.98%。

??此次股價(jià)回落，并不讓人意外。克而瑞表示，物業(yè)股近期下跌的原因，一方面是前期疫情期間，物業(yè)股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業(yè)股在中報(bào)過(guò)后，獲利投資者轉(zhuǎn)移。此外，疊加房企“三道紅線”政策，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股后期穩(wěn)定增量有所擔(dān)心。 

??盡管物業(yè)股的回落早有端倪，但物企上市熱情并未減退。今年下半年后，仍有10家物企遞表準(zhǔn)備上市，星盛商管和宋都服務(wù)更是“二戰(zhàn)”港交所。

??發(fā)源于浙江省的宋都服務(wù)，在管建筑面積約640萬(wàn)平方米。而發(fā)源于大灣區(qū)的星盛商管，總合約建筑面積僅299萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已上市物企平均在管面積約9800萬(wàn)平方米。二度遞表，兩家物企也無(wú)法擺脫規(guī)模的桎梏。

??虛高的估值

??隨著物管風(fēng)口的來(lái)臨，物業(yè)股的市盈率也乘風(fēng)吹起泡沫。除去招商積余（表中為2019年1月2日市盈率，故不算入上市首日市盈率），33家物企上市首日平均市盈率約為36倍。

??今年上市十家物企：金融街物業(yè)、世茂服務(wù)、燁星集團(tuán)、弘陽(yáng)服務(wù)、第一服務(wù)、合景悠活、正榮服務(wù)、卓越商企、興業(yè)物聯(lián)、建業(yè)新生活，上市首日平均市盈率約39倍，其中世茂服務(wù)市盈率更是高達(dá)到67倍。

??10月30日，世茂服務(wù)正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，總市值位列上市物業(yè)股的第三位。截至10月30日收盤(pán)，世茂服務(wù)勉強(qiáng)保住發(fā)行價(jià)16.6港元。

??同日上市的合景悠活就沒(méi)有這么幸運(yùn)，當(dāng)日收盤(pán)股價(jià)下跌22.94%。合景悠活上市后，總市值約95億元，排在上市物企第十一位。上市當(dāng)天市盈率為59倍，如今市盈率已經(jīng)跌至53倍。

??穩(wěn)坐在管面積頭把交椅的碧桂園服務(wù)，在管面積已經(jīng)超過(guò)3億平方米。上市首日市盈率約為29倍，如今市盈率約為70倍，是上市當(dāng)天的兩倍多。一月份至今，碧桂園服務(wù)的股價(jià)上漲79.62%，八月份股價(jià)達(dá)到頂點(diǎn)55.50港元，但仍沒(méi)有抵擋住近三個(gè)月的股市動(dòng)蕩。截至11月2日，收盤(pán)價(jià)為46.85港元。

??風(fēng)云突變的2020年，銀城生活服務(wù)可謂是大贏家。截至11月2日，股價(jià)上漲305.95%。據(jù)悉，2020年上半年銀城生活收益達(dá)到4.16億元，較去年同期2.99億元增加約39.1%。毛利約為8150萬(wàn)元，較去年同期增加約56.1%。毛利率為約19.5%，同比上升約2.1%。

??頭部物企有“大魚(yú)吃小魚(yú)”的實(shí)力，中部物企有其差異化競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，而小型物企亦有其生存的手段。

??春天沒(méi)有過(guò)去，“冰期”已經(jīng)到來(lái)。一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的物業(yè)股風(fēng)潮，會(huì)在“冰期”中結(jié)束，抑或重整旗鼓，還是未知數(shù)。窗口期過(guò)去，才是真正考驗(yàn)他們的時(shí)候。