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??一日出售兩項目里有何秘密？

??粵系老牌房企珠江實業（600684.SH），近些年在房地產行業的規模競逐中，顯得有些沉寂。不僅如此，它對資金、負債等方面的把控，也顯得有些乏力。如今，它在一日之內發布兩則出售資產的公告，引人注意。

??9月23日，珠江實業宣布，擬通過非公開協議轉讓的方式，向控股股東珠實集團（持有珠江實業31.1%股權），轉讓頤德大廈所有權，轉讓價16.22億元（含增值稅）。

??頤德大廈為珠江實業在2017年建成的甲級商務寫字樓，總成本約為9.89億元，該大廈位于廣州越秀區東風中路362號，分為地上32層，地下4層，總測繪建筑面積約5.84萬平方米，證載面積4.36萬平方米。

??另外，珠江實業還擬通過廣州產權交易所，公開掛牌轉讓廣州天晨房地產開發有限公司（簡稱“天晨公司”）49%股權，掛牌底價不低于2.13億元。受讓方須同意向天晨公司提供金額為9億元的借款。

??由于股權轉讓尚無確定交易對象，無法確定是否構成關聯交易。目前，天晨公司由珠江實業持股49%，港中旅及廣州名懋房地產分別持股26%及25%。交易完成后，珠江實業將不再持有天晨公司股權。

??兩筆交易，珠江實業都把目光聚焦在資金、周轉層面。它于公告中表示， 交易有利于加快盤活公司存量資產、提高資產周轉率、加快資金回籠，并優化資產結構、改善財務狀況、降低負債率。

??珠江實業作為廣州首家上市房企，20余年來操盤了許多地標式建筑，一度與越秀地產并列廣州房企“雙子星”，名聲在外；但直至2019年，它的營收規模卻仍只為30億元左右，不及越秀地產的十分之一。

??2020年上半年，珠江實業實現營業收入14.59億元，同比增長14.89%；其中房地產開發業務營收13.35億元，占當期營業收入的91.55%，也較上年同期增長37.07%。

??不過，期內其實現簽約備案銷售面積40,661.06平方米，同比下降32.26%；銷售金額7.31億元，同比下降13.82%，兩項指標雙雙下降。

??整體而言，期內珠江實業歸母凈利潤轉虧，為-2562.44萬元，同比下降149.98%；貨幣資金19.94億元，同比也稍有減少。除此之外，其資產負債率也由去年同期的75.75%上升至85.16%；流動比率分別由3.23、1.53降至1.43、0.28。

??即使面對利潤、現金量下降，負債水平提升的情況，珠江實業仍須維持自身的運轉節奏。

??上半年，它新開工面積388,030.2平方米，占本年度計劃目標的62.29%，主要包括廣州塔崗項目和長沙珠江悅界商業中心商業項目；新增竣工面積141,222.12平方米，占本年計劃的57.23%。換言之，下半年還有大量的開工、施工的指標等待珠江實業去完成。

??為了獲取更多的真金白銀，珠江實業無疑在融資路途上加快了節奏。

??僅在8月份中下旬一周的時間內，它就宣布擬發行18億元超短期融資券，后完成了一筆8億元利率1.89%的超短期融資券發行；于此同時，它還牽手廣州農商行，拿到了100億元的意向額度。

??不僅如此，珠江實業還向珠實集團求援。此前，該公司就曾向珠實集團或其指定的全資下屬公司借款額度不超過10億元；近日，它又向珠實集團借款不超過25億元，單筆借款期限不超過3年，借款利率不超過6.5%。

??對外融資雖然能夠解渴，但畢竟都是有息債務；對于珠江實業來說，出售資產或許才是其解決資金難題、減去負擔的有效途徑。

??此次拋售頤德大廈與天晨公司的總價為18.35億元，體量已接近它半年度的在手資金。不過，珠江實業之所以會剝離天晨公司，跟天晨公司的“累贅”性質也有關系。

??“股權+債權”的模式，是珠江實業多年來基于業務發展制定的策略，天晨公司就是它以該模式獲得的合作項目。公司對應的項目為珠江天晨，位于廣州海珠區昌崗中路100號橡膠新村懂不，由四棟建筑物組成，主要業態為住宅、酒店（公寓）、地下車位。

??據資產評估報告顯示，截至今年5月31日，天晨公司的資產總額為21.03億元，負債總額為21.01億元，由此計算，該標的的資產負債率接近100%。

??2018年、2019年和今年前5月，天晨公司的利潤總額為-399.92萬元、-396.5萬元、-124.08億元，經營活動現金流為-4714.36萬元、-19411萬元、-2213.37萬元。從數據來看，它一直處于虧損的狀態。

??今年5月，上交所對珠江實業發出問詢函表示，珠江實業對天晨公司的2.28億元拆借資金2020年7月到期，而天晨公司2019年底賬面現金僅687.96萬元，其他幾家公司到期日大多在2021年，賬面現金也不容樂觀。巨額拆借資金及資金占用費能否順利收回？

??以此看來，如果順利將天晨公司從上市公司剝離出去，或許能讓意在增現金、降負債的珠江實業，長舒一口氣。