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??每逢正午，銅鑼灣避風塘岸邊，怡和午炮總會按時鳴響。這門古早的禮炮，從港英時代開始，陸續(xù)見證了香港180年的興盛變遷。震天響的炮聲，似乎也在向眾人訴說著，怡和——這一老牌英資財團曾經(jīng)的傳奇與榮耀。

??眾人皆知，香港有四大家族，而怡和則擁有在四大家族之上的超然地位。美國《財富》雜志曾刊文，主宰香港的四大勢力，分別是馬會、怡和、匯豐和香港總督。怡和排名僅次于政商名流云集的香港馬會，其地位可見一斑。

??作為怡和集團旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，香港置地可謂是含金湯匙出生的寵兒，從生來就擁有不同尋常的傲人實力。

??香港置地由香港著名商人保羅·遮打及占士·莊士頓·凱瑟克創(chuàng)立于1889年，是怡和集團最重要的成員企業(yè)之一，怡和集團持有香港置地46%股權(quán)。

??怡和大廈、太子大廈、歷山大廈、遮打大廈、置地廣場......一連串中環(huán)地標建筑，整個中環(huán)近半商用物業(yè)面積，悉數(shù)都是香港置地旗下全資擁有產(chǎn)業(yè)。“中環(huán)之王”，香港置地名副其實。

??2月20日，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊出讓，香港置地聯(lián)合體以310.5億元競得該地塊，此價格比2016年招商華僑城聯(lián)合體，在深圳獲取的新會展商業(yè)用地高出0.5億，成為截至目前的內(nèi)地第一總價地王。

??而在此前，香港置地已頻頻加碼上海灘，攪動申城樓市風云。2019年9月，香港置地曾在上海閔行區(qū)以底價19.39億元拿下一宗宅地。

??據(jù)置地內(nèi)部開發(fā)方案，香港置地將把中國總部怡和大廈、旗艦商業(yè)置地廣場、旗艦奢華酒店文華東方，帶到徐匯濱江。加上約4萬平會展中心、廣場、綠地，香港置地自持的商辦將超過70萬㎡，而在香港中環(huán)大本營，香港置地的持有物業(yè)面積不過45萬平。

??無論從哪個角度而言，這筆世界級項目的投資，對于香港置業(yè)都是一場極具勇氣的下注。金錢作賭注，土地是籌碼，資產(chǎn)是贏面，成敗只待后市。背后則是香港置地對中國內(nèi)地，尤其是上海土地市場的看多情緒。

??今年8月26日，樂居財經(jīng)年度論壇上，香港置地（上海）公司副總經(jīng)理孫遜的發(fā)言也印證這一點。“國際上其他區(qū)域投資遇冷，促進香港置地在中國內(nèi)地投資上升”，孫遜表示，只要相信在中國大陸的投資長期向好，那么拿地就是正確的。

??近幾年，香港置地的內(nèi)地布局確呈加速狀態(tài)。2017年3月，香港置地通過合作的方式首進南京市場，以34億元入股總價98.1億的招商中華門G98地塊；2018年1月，再以47.7億斬獲南京東鐵管巷擱淺十余年的鐵管巷摩天樓項目。

??2018年9月，香港置地再進武漢，擬斥資150億建中英科技城項目。即便是在地價不菲的2017年，香港置地僅用半年時間，便相繼在南京、重慶、上海、武漢等地投資超300億元。

??據(jù)香港置地2018年報，期內(nèi)香港置地收購了重慶一全資項目及其他城市五大合營項目，兩個在南京，重慶、上海和成都各一個。

??截至2018年末，香港置地內(nèi)地項目達20個，業(yè)務規(guī)模顯著增長。過去兩年確認權(quán)益項目達11個，承諾投資總額超30億美元。2016至2018年間，香港置地內(nèi)地投資凈額由16億美元（約112億元），迅速增至34億美元（約239億元）。

??在中國以外地區(qū)，香港置地大部分項目普遍采取與當?shù)亻_發(fā)商合作模式。在新加坡、馬來西亞、泰國等地，香港置地同樣擁有多項高端住宅和商業(yè)項目。重持有，輕開發(fā)，亦是香港置地的慣有邏輯。

??2018年，香港置地營收26.65億美元（約187億元），比2017年增長10億美元；凈利潤24.57億美元，僅為2017年的41%。其中，2018年租金收益9.83億美元，服務收益1.5億美元，物業(yè)銷售15.33億美元。

??不同于高杠桿頻出的內(nèi)房企，香港置地負債率之低堪稱罕見。2018年，其凈負債率僅9%。截至2019年中，香港置地凈資產(chǎn)385億美元，凈資產(chǎn)負債率10%。

??盡管家底殷實，可近兩年香港置地連續(xù)斥資數(shù)百億加碼內(nèi)地，對其資金仍構(gòu)成不小考驗。2018年，香港置地在手現(xiàn)金13.69億美元，不足百億人民幣的現(xiàn)金，顯然不足以支付高達數(shù)百億的拿地款項。

??那么，香港置地錢從何來？這來自香港置地背靠實力雄厚的怡和，從而具有的暢通融資渠道。截至2018年底，香港置地授信余額為72億美元，其中56%來自銀行，44%來自資本市場，且大多為長期貸款。

??怡和第四代掌門人亨利·凱瑟克爵士曾說過，怡和與香港置地成功的秘訣即在于：減少決策，用心傾聽市場，朝相反方向做。言下之意則是，地產(chǎn)投資不走眾人趨之若鶩的高周轉(zhuǎn)、快銷售、鋪規(guī)模路子，而是要慢節(jié)奏、重品質(zhì)。

??而今，香港置地卻連番闊綽出手，是否預示old money也開始坐不住了？而這是否又會背離當初，怡和掌門人定下的勿貪規(guī)模鐵律呢？