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??物業(yè)行業(yè)正高速發(fā)展，物業(yè)上市成潮，“圈地”動作頻發(fā)，收并購、合作等進展得如火如荼。中國恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國地產(chǎn)四大巨頭，從隱而不發(fā)也開始慢慢嶄露鋒芒。

??目前，碧桂園服務(wù)已上市；融創(chuàng)服務(wù)也提交了IPO招股書；恒大集團正考慮分拆集團的物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)；唯有萬科集團目前未宣布分拆物業(yè)上市。

??在物業(yè)賽道，它們各自實力如何？能否打破“恒碧萬融”的固定排位？樂居財經(jīng)對比恒大金碧物業(yè)、碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)。

??規(guī)模：“高依賴”背后的“高起點”

??攜帶房企的后遺癥，“沖規(guī)模”幾乎成了當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的共識。

??相較于中小型房企的物業(yè)板塊，四大巨頭的物業(yè)板塊則具有得天獨厚的優(yōu)勢。依托母公司過千億級的業(yè)績，他們的物業(yè)板塊在規(guī)模上從開始便擁有較高起點，且管理規(guī)模也隨之快速增長。

??在合約管理面積規(guī)模角度，目前四大巨頭的物業(yè)板塊排序大致為：碧桂園服務(wù)>萬科物業(yè)>恒大金碧物業(yè)>融創(chuàng)服務(wù)。

??據(jù)2020中期報告，截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)合同管理面積約為7.458億平方米，收費管理面積約為3.195億平方米。萬科物業(yè)累計簽約建筑面積6.8 億平方米，已經(jīng)接管面積5.2 億平方米。中國恒大的中期業(yè)績雖未披露相關(guān)信息，但據(jù)恒大金碧物業(yè)披露，目前公司合約管理面積約4億平方米。而融創(chuàng)服務(wù)截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)的合約總建筑面積達2.268億平方米，在管總建筑面積達1.006億平方米。

??規(guī)模上的高起點，主要因其對母公司的依賴度極高。在目前披露財務(wù)數(shù)據(jù)中（僅碧桂園服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)），截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)3.195億平方米的收費管理面積中，其中73.1%來自碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)。截至2020年3月31日，融創(chuàng)服務(wù)0.58億平方米的在管物業(yè)中，來自融創(chuàng)集團開發(fā)的物業(yè)占比約為97.7%。

??盈利：萬科物業(yè)，潛藏的“最強王者”

??物企選擇“沖規(guī)模”，與目前行業(yè)的盈利構(gòu)成有很大的關(guān)系。當(dāng)前，絕大多數(shù)物企的營收構(gòu)成中，超半數(shù)來自物業(yè)管理服務(wù)收入。物企管理的規(guī)模奠定了營收的基礎(chǔ)規(guī)模。

??在盈利方面，萬科物業(yè)和碧桂園服務(wù)的營收上半年均超過60億元，在一眾物業(yè)企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。此外，融創(chuàng)服務(wù)、恒大金碧物業(yè)的營收在30億元左右。

??但在這四家企業(yè)范圍內(nèi)，碧桂園服務(wù)的增速是遠超其它三家企業(yè)的。2020上半年，碧桂園服務(wù)的營收約為62.71億元，同比增長了78.4%。這跟碧桂園服務(wù)的在管面積大幅增加有著密切關(guān)系。

??除物管規(guī)模擴大提升物管收入外，增值服務(wù)也是物業(yè)企業(yè)業(yè)績突圍的主要方向，能否打破“規(guī)模決定論”，主要看增值服務(wù)發(fā)展。在增值服務(wù)方面，物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造越來越多的創(chuàng)新服務(wù)，并表現(xiàn)亮眼。如碧桂園服務(wù)2018年開始與中石油合作推進的“三供一業(yè)”，目前正逐漸釋放利益。此外，2020上半年，碧桂園服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入約為人民幣6.03億元，較去年同期實現(xiàn)同比增長96.2%，占公司總體收入的9.6%，較去年同期上升0.9個百分點。據(jù)碧桂園，公司社區(qū)增值服務(wù)規(guī)模化逐漸形成，業(yè)務(wù)模式得到驗證。

??華潤萬象生活“上線”

??10天前，華潤置地分拆華潤萬象生活赴港遞交招股書，華潤萬象生活主營業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)招股書顯示，2020上半年，華潤萬象生活實現(xiàn)收入31.34億元，同比增長18.7%；毛利率約23.1%。其中，華潤萬象生活的住宅物業(yè)管理服務(wù)收入約為16.81億元，在總收入中占比約53.6%；商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)收入14.53億元，在總收入中占比約46.4%。

??從營收規(guī)模來看，華潤萬象生活的總營收規(guī)模同屬恒大金碧物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)的30億左右規(guī)模陣營。

??從在管面積來看，截至2020年6月30日，華潤萬象生活的物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)建筑面積約1.07億平方米，商業(yè)運營服務(wù)的購物中心的建筑面積約為 560萬平方米。其在管面積規(guī)模，略低于“恒碧萬融”四大巨頭的物業(yè)管理規(guī)模。

??而除了華潤置地，還有禹洲集團等房企物業(yè)拆分箭在弦上。據(jù)統(tǒng)計，2020上半年，成功上市了6家物管企業(yè)，目前排隊物業(yè)企業(yè)達11家。但毛利率下跌，負債率上行，增值服務(wù)模式等問題仍是擺在物業(yè)企業(yè)面前的必修課。