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??當前，各大房企已相繼發布了2020年中期業績報告，從財務數據來看，盈利指標整體表現并不樂觀。

??一方面，行業利潤空間持續受到擠壓，利潤規模增速在2018年開始出現拐點， 2019年拐點進一步得到確認，放緩趨勢顯現，隨著2020年上半年疫情對房企竣工、交付節奏的影響，給企業的經營和結算帶來較大壓力。

??另一方面，目前政策調控持續，行業盈利空間持續受到擠壓，高地價項目進入結算期，推高營業成本，整體利潤率也呈現下滑趨勢。

??在行業整體增速放緩的趨勢下，2020年上半年，房企各項盈利指標均延續了近年來的下行趨勢，且利潤率降幅進一步擴大。如何維持盈利水平、提升自身盈利能力成為行業共同的課題。

??我們認為，整體來說，疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規模負增長大概率是階段性的，隨著下半年市場進一步恢復，房企加快竣工、交付及結算節奏，全年的利潤增長預期仍然向好。但從長期盈利預期來看，在地價上升和政策調控背景下，行業利潤空間將持續面臨下行壓力，盈利指標將呈現下降趨勢。未來將更考驗房企的運營管理效率和產品打造能力。

??01 疫情影響下營收增速創歷年最低

??2020年上半年，房地產市場走出深V型曲線。

??自2月房企銷售業績跌至20年來最低記錄之后，3-5月市場逐漸企穩并快速恢復。進入6月后，房地產市場熱度持續，房企去化加速，百強房企單月全口徑銷售額達到14517.2億元，同比增長13.8%。

??由于今年市場銷售節奏整體后移，房企項目竣工及交付結轉進度普遍延緩，收入無法如期確認，營業收入增速較去年同期進一步明顯放緩。

??從我們調研的179家樣本房企（117家A股、61家H股、1家新加坡上市）來看，2020年上半年，整體營業收入為23056億元，較2019年同期僅增長6.2%，創歷年來最低。規模房企中，碧桂園、華潤置地、中國金茂等，營收規模均出現不同程度的同比下滑。

??與此同時，行業整體營業成本增速也相應放緩，179家樣本房企整體營業成本達16600 億元，同比增長12.4%，增速放緩6.8個百分點。

??在營業收入增速大幅放緩，同時營收增速放緩幅度高于營業成本的雙重作用下，2020年上半年房企利潤空間大幅收縮，行業整體利潤規模出現負增長，2020年上半年，179家樣本房企實現毛利潤6456 億元、歸母凈利潤2116 億元，分別同比下降7.0%、16.0%。

??02 毛利率、凈利率降至2015年水平

??從利潤率指標來看，2020年上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續近年來的下行趨勢，且降幅進一步擴大。上半年，行業179家樣本房企毛利率中位數為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比，凈利率中位數降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數達到歷年新低點，為7.2%。

??近年來行業盈利指標的持續下行，主要還是要歸因于政策持續調控和高地價項目結轉影響。一方面，從目前政策環境來看，調控基調仍以企穩為主，局部地區政策調控持續趨緊，特別是一二線城市限價政策難放松，存在地價房價比率高的問題，企業的盈利空間受限。房企在區域布局上，要充分考慮當地政策調控力度，積極采取措施，減少政策因素對于結轉利潤的影響。

??另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價項目進入結算，壓縮了利潤空間，也是導致企業盈利指標下降的重要原因。同時我們也發現今年二季度以來，土地市場火熱，高溢價土地成交不斷，這些項目將在未來一到兩年陸續體現在企業營收和盈利上，繼續對企業利潤率實現產生影響，企業應更加關注如何提升自身的產品打造能力，以提升高地價項目的產品溢價。

??03 未來更加考驗房企經營能力

??由于今年上半年行業整體盈利表現不佳，引發投資者對房企利潤率的高度關注。從各大房企對行業毛利趨勢的預期來看，大部分認為在地價上升和限價政策調控背景下，短期來看，就今年而言多數企業表示全年毛利率仍會維持在合理、穩定的水平。長期來看行業利潤將持續面臨下行壓力，毛利率將呈現下降趨勢。

??融創中國董事長孫宏斌在其中期業績會上表示：“關于利潤這塊，行業已經到了和以往不一樣的階段，下一個階段需要綜合競爭力，不能有短板，特別是反映在利潤管理上，對企業來說未來的產品定位應該是把成本控制。”

??龍湖集團董事長吳亞軍則表示：“龍湖今年還是會咬住盈利增長20%左右的目標，但是未來可能會追求利潤兩位數的增長，投資毛利率25-30%。”

??世茂集團董事局副主席、總裁許世壇認為：“2022-2024年規模增速一定會降到20%，如果規模增速只有20%，那么利潤增速很難達到20%，未來還要靠發展多元業務。”

??我們認為，在行業盈利下行趨勢下，房企“穩利潤”主要還是要從運營管理以及產品品質方面著手。提升運營管理效率和產品品質及溢價率是實現盈利的有效突破口。其中，經營管理中最重要的一環即成本管控，特別是土地成本控制，在土地市場火爆期，適當減少招拍掛拿地，以多元化方式獲取地塊，謹慎獲取高價地，同時也要更科學地評估地塊價值，測算地價房價比，保證預期收益。產品方面，持續優化產品結構、提高產品溢價，實現項目增值。

??綜合來看，面對企業經營利潤空間受到擠壓、行業盈利下行趨勢的壓力，房企只有通過修煉內功、提質增效，不斷優化項目的投資布局，提高自身的產品力打造以及成本管控能力，才能在逆勢下獲取利潤、保障自身盈利預期的實現。

??有一點需要特別提醒的是，從全年利潤角度來看，今年受疫情影響，商業和寫字樓的評估，可能會出現減值。所以持有資產規模較大的房企要做好減值準備。