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??2019年，銀城系的資本版圖二度擴張，實控人黃清平打了一手好牌。2019年3月，銀城國際在香港上市。僅僅7個月后，銀城生活服務也在物業上市潮下趕赴資本市場。

??上市首日，銀城生活服務獲得了近16倍的超額認購。對于這樣一家規模不大、盈利水平并不高的物管公司來說，算的上是不錯的成績。

??今年3月，銀城生活服務發布公告，擬以4590萬元的代價收購南京匯仁恒安物業51%股權，此公司是面向醫院的物業管理服務商。相比于其他非住宅物業而言，毛利率水平更高。收購標的依然位于大本營——南京。

??增收不增利，外拓初獲收益

??7月底，銀城生活服務發布盈喜預告，預計今年上半年公司擁有人應占綜合純利的同比增幅不低于60%。這當中，有今年剛收購物業的一份貢獻。

??上市以來，銀城生活服務的收并購動作并不多，但很迅速。去年在香港召開上市新聞發布會之際，銀城生活服務執行董事兼總裁李春玲曾表示，未來在收購上將會優先選擇位于長三角區域的公司，希望通過并購達到業態補充的效果，會收購一些醫院資源、高校資源等。

??2019年，銀城生活服務收入6.96億元，同比增加48.8%，凈利潤3322.7萬元，同比增加22.7%。值得注意的是，在營收增加的同時，銀城生活服務的利率一直不高且有下滑趨勢。

??2016-2019年，銀城生活服務的毛利率分別為21.7%、16.7%、14.52%和16.08%，在毛利連續下降兩年之后，于2019年有了些許回升。同期凈利率分別為10.1%、6.6%、6.0%和4.8%，則一直呈現下滑趨勢。4.8%的凈利率，不僅是其歷史最低位，在行業中也處于末位。除受毛利率下滑的影響外，上市開支也是造成凈利下跌的原因。

??2019年，銀城生活服務的物業管理收入為5.53億元，占總收入的比重為79.5%。據銀城生活服務招股書資料，計劃將60%的募集資金用于投資長三角大都市具有良好聲譽的物管公司、從事園林綠化和電梯、車位服務的公司、增值服務相關公司。

??可以見得，除了傳統物業服務領域，銀城生活服務在積極拓展多元化業務。實際上，銀城生活服務的物管形式多樣。業務范圍可分為住宅物業及非住宅物業，物管類型包括政府設施、金融機構、物業銷售場地、公園、學校及辦公大樓等。

??截至2019年底，銀城生活服務的在管建筑面積約2608萬平方米，較2018年增長68.6%。合約建筑面積約3076萬平方米，同比增長38%。

??區域深耕的發展策略

??在上市之前，銀城生活服務對母公司的依賴度就較小。自2014年起，銀城生活服務就開始了市場化運營。2016-2019年，銀城生活服務來自銀城系的在管面積分別為300萬平方米、360萬平方米、360萬平方米、541萬平方米，分別占總在管面積的45.6%、33.1%、23.5%、20.8%。

??在物業管理服務收入中，來自關聯方銀城系的收入分別為6450萬元、7516.5萬元、8775.8萬元、1.23億元，分別占總物業管理收入的38.2%、32.3%、23.9%、22.2%。

??外拓是銀城生活服務擴大規模的主要方向，2019年，銀城生活服務的第三方在管面積達2067萬平方米，同比增幅達74.7%。

??沒有強大對的母公司作為依靠，銀城生活服務的擴張更需要大量資金的支持。上市后，共獲得1.08億元凈募集資金。截至2019年末，銀城生活服務的現金及現金等價物為4.48億元，同比增加269%。

??作為一家始創于南京的物管公司，銀城生活服務尚未過多向外拓展，主要業務和收入也集中在南京。于2016-2019年，位于南京的在管建筑面積分別約占在管建筑面積的88.6%、85.3% 、79.1%及72.4%，對應的物業管理服務收入分別占物業管理服務總收益的90.9% 、91.5% 、87.1%及84.3%。

??其曾在招股書中表示，雖已將在管物業擴張至無錫、蘇州及常州等地，但預期在近期內，南京仍然會是業務的主要陣地。在銀城生活服務的經營理念中，高集中度的專業服務和生活服務，能夠帶來資源的集聚和效率的提升。