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??人們對房地產行業一向有很多偏見，除了高房價，高負債也常常被詬病，有些高負債企業更是經常被唱衰，殊不知負債在財務上不僅被視為資產的一部分，更是撬動企業長遠發展的最有利工具。看待負債，不能只看負債水平的高低，而是要結合行業環境和企業發展戰略。

??近期，富力地產的高負債再次成為人們關注的焦點，面對高負債企業，外界最關注的就是償債能力，那么，富力地產的償債能究竟如何呢？實際上，富力地產在償還債務方面已經取得不錯進展，更重要的是，富力地產發展的基本面非常堅實，能夠為企業的穩健發展保駕護航。

??富力地產再融資渠道暢通

??可以確定的是，雖然富力地產的高負債風波不斷，但長期來看，機構仍然看好富力地產的發展。

??標普認為，由于富力地產積極再融資、額度的批準以及在岸資本市場的強大地位，該公司不太可能遭遇流動性緊縮。該機構進一步表示，富力地產目前的流動性緊張狀況將逐步緩解，不過可能需要12個月以上的時間，標普預計2020年至2021年，富力地產的杠桿率將逐步改善。簡言之，機構對富力地產長期降負債比較看好。

??短債方面，早在去年富力就已經有所行動，通過促進銷售回款、減少拿地、增加舊改等舉措降低負債。在業績會上，李思廉明確表示降負債的決心，表示在今年內可以將凈負債率在目前的水平下，再下降15%到185%以內，在3年左右，肯定可以將凈資產負債率降到150%以內。截至今年一季度，富力地產再融資約150億，還有100億公開債已獲批，截至目前共持有約220億元公開產品額度（包括小公募、私募、PPN）。同時，其銀行融資渠道通暢，尤其是城市更新項目，獲眾多銀行青睞，持續獲得大額銀團授信及貸款支持。由此計算可知，完全可以覆蓋債務缺口。

??今年以來，不少房企趁著流動性寬松的窗口發債融資，這既是借新債以償付即將到期的舊債，同時也有出于降低整體融資成本的考慮。據中原地產數據，截至5月27日，房企境內發債已高達3076億元，為去年全年一半以上。

??融資成本方面，富力地產整體融資成本維持在每年6.6%的水平，優于部分國企和龍頭房企，處于行業領先地位。此外，根據觀點地產日前發布《1-4月中國房企融資能力TOP30》報告，富力地產位列第23位，融資能力同樣處于行業領先地位。

??值得注意的是，除了以舊換新置換債務，富力地產的經營現金流也比較可觀，公告顯示，2020年一季度，富力地產貨幣資金約337億元，這些資金流入將有助于緩解債務壓力，此外，富力地產已售未結轉收入大約449.4億元，這些結轉成營業收入，將進一步提高流動性。

??公告顯示，2020年5月，富力地產實現權益合約銷售總金額約為 106.2 億元，銷售收入環比上升15%，累計至2020年5月底，富力地產實現總權益合約銷售金額約人民幣 365.5 億元，銷售面積達約310萬平方米。

??銷售權益比93%，基本面長期向好

??判斷一家企業的債務能力，還有一個更有趣的方式，那就是企業的經營風格，是穩健的高質量風格還是冒險性的投機性風格？這在某種程度上決定了抗風險能力，而富力地產顯然是前者。

??比如，在開發模式上，富力不會為了沖刺銷售規模而進行合作開發，以中指院2020年前5月的銷售數據為例，在全口徑銷售金額和權益性銷售金融兩者的差值榜單中，富力地產的銷售額差值為17億元，而行業均值高達163億元，也就是說，在房地產行業普遍選擇合作開發的時候，富力地產非常克制，其銷售權益占比高達93%。

??合作開發的好處非常明顯，可以通過充分利用合作杠桿，對于并表非全資子公司，可以增加少數股東權益來增厚凈資產，從而壓低凈負債率；也可以通過合聯營方式可以將債務放在表外，可以減少合并報表的債務水平，這兩種合作方式都可以對債務進行很好的美化。但弊端在于如果控股權較低，會失去對項目質量的把控，容易出現質量問題。

??出于對質量把控和品牌的愛惜，這是富力地產堅持全資持股的一個重要原因，不過，這也讓富力地產失去了隱藏債務、美化報表的機會，但這就是富力地產的風格，穩健且務實。

??富力地產未來發展的基本面屬于實打實的向好，至少，從以下三個方面有所體現。

??首先，富力地產的主營業務發展強勁。行業競爭日趨激烈，富力地產的最大優勢是舊改，透過城市更新項目轉化出的土地儲備，極具成本優勢，財報顯示，2019年，富力地產已透過城市更新項目轉化了179萬平方米土地，并且未來數年可轉化潛在土儲建面超過4000萬平方米。公司預計，未來兩年內通過城市更新轉化的土儲面積將達1000萬平方米，相當于2000億元可售貨值。截止2019年底，富力地產可售資源大約7460億元，貨源充足，至少能夠滿足未來四年的發展。

??過去5年，富力地產的土儲變化

??根據富力地產財報顯示，截止2019年底，富力地產在海南擁有268.9萬平方米權益可售土儲。隨著《海南自由貿易港建設總體方案》的推出，海南對中國經濟發展的重要性不言而喻，未來海南將成為具有國際競爭力和影響力的海關監管特殊區域，海南自由貿易港將成為引領我國新時代對外開放的鮮明旗幟和重要開放門戶。城市發展是房地產市場活躍的基礎，未來隨著海南的崛起和國際地位的提高，將吸引越來越多的人口流入，房產價值亦會隨之上升，這意味著富力地產在海南的268.9萬平方米的土地價值將不斷得以凸顯。

??其次，富力地產擁有大量優質酒店資產，主要位于一二線城市，由于富力地產的固定資產都以按照歷史成本入賬，且在存續期內要折舊或者攤銷，運營效益提升明顯，但賬面價值并沒有反映運營提升和物業增值，因此，存在資產低估的情況。

??最后，國內公募REITs試點已經開始，眾所周知，優質資產是發行REITs的基礎，在業內看來，試點雖然從基礎設施領域開始，但基礎設施量級較小，未來會有更多不動產被納入REITs的發行范疇，其中就包括酒店，要知道在所有不動產類型中，酒店的運營效率比較成熟而且穩定，因此，富力地產的未來融資可謂后勁十足。

??考慮到全球市場波動及新型冠狀病毒的影響，富力地產提出2020年的銷售目標是1520億元，同比增速約10%，雖然富力地產表示該增速比較溫和，但相對于目前大多數已經披露銷售目標的房企來說，增速已處于行業領先水平。