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??父輩們喜歡單打獨斗不同，合生二代掌門朱桔榕似乎更喜歡開放合作。

??今年5月，合生創展集團(股票00754.HK 以下簡稱“合生”)豪擲180億元拿下北京分鐘寺三宗地后，朱桔榕并未急于選擇獨立操盤，而是為手中地塊分別圈定了中意的合作伙伴。

??隨著時間推進，合生的“伙伴們”也逐一浮出水面。

??7月4日，L-39地塊的項目公司北京合昕辰銳企業管理有限公司和L-41地塊的項目公司北京合盈銳恒房地產開發有限公司，法人董事、監事等工商信息悄然發生變更。在兩家企業董事、監事等工商信息中，幾乎同時出現了世茂集團副總裁、華北區域董事長劉輝，世茂華北公司京冀公司總經理袁海濱，世茂集團北方大區財務負責人賈麗萍等多個世茂相關人員的身影。

??與此同時，金茂將入局另一宗地塊開發的消息也隨即傳出，據接近合生的一位知情人士透露：目前，金茂和合生已經進入深入溝通階段，合作達成將是大概率事件。

??對于世茂的入局，7月8日，中國房地產報記者致電合生創展，對方一位相關負責人向記者表示：“L-39地塊和L-41地塊規劃的是豪宅產品，所以考慮引入行業內打造豪宅的標桿企業合作開發。”

??對于金茂是否也會入局，他表示：暫不方便回復，但L-24及L-26地塊中，合生會選擇一塊地獨立操盤，獨立操盤的項目主要是面向改善型需求人群。另外一塊地會考慮引入企業合作開發。

??敵手變“伙伴”

??北京南三環外、距地鐵僅數百米、不限價、純商品房住宅項目、建筑規模超過10萬平方米……這些關鍵詞令分鐘寺地塊被業內譽為今年上半年北京最好的地塊。要知道，北京自2017年以來四環內只出讓了8宗地塊。2018年又下達“四環限住令”，限制四環以內各類用地調整為住宅商品房，四環內宅地出讓已經是“可遇而不可求”。

??“當時拿下分鐘寺地塊不到十分鐘，就有企業電話打來希望能合作開發”一位接近合生的業內人士表示。有消息稱，中駿是第一個給朱桔榕打來電話的。此后，長長的“緋聞名單”上又相繼出現了保利、首開、北京建工的身影，記者曾向中駿、保利、首開等內部工作人員求證，但得到的回復均為：“有聽說，但不知是否屬實。”

??在諸多合作伙伴中，金茂是最先被圈定的，作為合生二代掌門首次選定的合作對象，雙方曾在2019年9月以28.2億元總價聯手拿下豐臺區南苑石榴莊0517-L02地塊。巧合的是，石榴莊地塊也是不限價商品房住宅地塊，在彼時北京的土拍市場中，也吸引了一眾房企覬覦。

??從合生近兩年在北京拿地的風格來看，其目標很明確：首先依舊遵循地段為王金律，其次是不限價。這一條件，對于擅長做豪宅項目的房企來說至關重要。

??如果說金茂的入局是預料之中，那么世茂的出現著實讓人意外。

??在今年5月19日的土拍現場， L-39的競拍中，合生的對手，除了招商+恒基 、融創 、城建 、保利+首開+建工、中海、平安等一眾大佬，還有世茂，整個競價過程十分激烈，融創曾在第31輪競價中加入，但角逐到最后只剩世茂和合生，雙方酣戰至第56輪，直到合生舉牌42億元，才無人跟進。L-39最終成交樓面價76168元/平方米，溢價率42.08%。

??在L-41的競拍中，也出現了類似情形，該地塊當時吸引了8家房企及聯合體報名，包括合生、融創、金融街、城建、保利+首開+建工、中海、平安、世茂。前期保利+首開+建工、中海、世茂激烈交戰，合生卻按兵不動，直至第66輪方才加入戰局，此后融創62.8億元壓過，保利+首開+建工65億元跟上，但最終合生以65.4億元成交價拿下分鐘寺L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。

??兩場交戰，世茂均輸一籌，但未曾想，一個月后，雙方再次見面竟然攜手成友。

??對于兩者的合作，諸葛找房分析師陳霄表示：合生本次拿下北京分鐘寺三宗地塊，規模較大，定位為中高端住宅，上市后價格水平較高，而在拿地后引入金茂和世茂聯合開發，首先是考慮項目體量大、單獨打造難度偏大，如果單獨開發后期面臨的資金壓力也較大，引入合作伙伴是必然之舉。另外，合作開發也可以在分擔資金風險的同時，提升項目的品牌力和市場影響力。此外，在項目的打造和后期營銷上形成互補，產生差異化的效果。

??相關研究機構總監李建橋則認為：房企采用聯合開發模式一般基于以下幾個考慮：一、可通過引入合作方緩解資金壓力，提升項目資金實力；二、實現合作方的優勢互補，將更多的開發經驗運用到項目中，提升產品品質，提高項目品牌的影響力；三、為了拓展城市布局范圍，通過聯合開發，借助本土企業品牌影響力，實現布局城市的快速擴張。

??聯合開發這筆賬

??如果仔細翻閱公告會發現，合生手中的這幾宗熱門地塊，從啟動工程到預售均不超過3個月。

??公告資料顯示，合生于5月9日所拿的L24+L26地塊，將發展成為8座總建筑規模合共約10.74萬平方米的住宅大樓。預估2020年10月啟動工程，2020年12月開始預售。

??L39和L41地塊，則將分別被打造為4座合共約有5.51萬平方米建筑控制規模面積的住宅大樓，和7座合共約有8.85萬平方米建筑控制規模面積的住宅大樓。

??其中L41地塊定位為“初級改善物業”，其戶型為面積小于140平方米的中小型公寓。L39地塊的建筑工程將會在2021年2月開始，預售預計在2021年4月；L41地塊的建筑工程將會在2021年1月開始，預售預計在2021年3月。

??“快周轉不是合生的強項，所以引入世茂和金茂聯合開發，雖然會損失部分權益，但從實際成本利潤角度來看，合生這筆賬還是劃算的。”北京TOP20國企投資部經理劉嚴告訴記者。

??在他看來，合生拿地成本實際上并沒有表面看到的那么多，分鐘寺地塊的一級開發商為珠江投資集團，是合生創展兄弟企業，此項目一級開發歷時10年，已累計投入資金數百億元。根據相關政策，三宗土地一級開發補償費用約為113億元，這意味著180億元的拿地費用，合生的實際支出為約為67億元，這也為合生未來開發留足了運營空間。

??然而，對于合生來說，市場下行仍是不可忽略的影響因素。2020年在疫情影響下，房地產市場成交受到沖擊，豪宅成交也普遍出現下滑，分鐘寺項目未來暗藏隱憂。

??對此，陳霄認為，該項目地理位置優越，未來會有較高的市場關注度，但該位置并不是北京傳統的豪宅區域，未來還是會面臨一定的壓力。北京的豪宅市場競爭壓力較大，對于開發商的操盤能力來說也是一個考驗。