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??近日，摩根士丹利（“大摩”）發(fā)布報告，表示合景泰富目前股價未完全反映其在城市更新方面的可觀收益。在當前波動明顯的市場環(huán)境中，合景泰富盈利增長前景可期。大摩認為,合景泰富是該行中小型開發(fā)商中首選，給予“增持”評級，目標股價為港元17.0。

??2020－2022年強勁盈利增長可見性高

??大摩預計，合景泰富2020-2022年的核心利潤增長強勁，原因包括，一是受益于合景泰富優(yōu)質(zhì)豐富的土地儲備，以及90％位于一二線城市的布局，2016-2019年合同銷售增長強勁，年復合增長率達35％，公司亦計劃未來幾年銷售規(guī)模繼續(xù)增長；二是得益于合理的土地成本及自2019年以來公司謹慎的土地購置策略，毛利率有望穩(wěn)定維持在行業(yè)較高水平；三是未來城市更新項目帶來的潛在盈利貢獻。

??城市更新作為土儲補充和未來增長的關鍵引擎 

??大摩認為，合景泰富的城市更新業(yè)務將為集團帶來巨大增長潛力，保守估計其城市更新業(yè)務將使凈資產(chǎn)值增長54％。

??憑借合景泰富在廣州市區(qū)超過10年的舊改成功經(jīng)驗，以及與廣東本地市場的緊密聯(lián)系和口碑，大摩相信在廣州當前有利的政策環(huán)境下，合景泰富是城市更新的主要受益者。合景泰富現(xiàn)已簽約26個城市更新項目，可售貨值預計為人民幣5,850億元，其中87％位于廣州，預計2020年部分項目可轉(zhuǎn)化為土地儲備。

??今年內(nèi)物管板塊分拆上市成市值提升另一助推器

??大摩認為，2019年合景泰富物管收入增長79%至人民幣10.1億，預計其2020－2022年物管收入年增長約40%。根據(jù)物管行業(yè)平均凈利潤率15%及2021年行業(yè)平均市盈率18－24倍計算，大摩估計合景泰富物業(yè)管理板塊估值預期人民幣54－75億。

??優(yōu)質(zhì)的土地儲備將帶動銷售增長

??大摩認為，合景泰富較強的可售資源來源于城市分布及合理成本。可售貨值中約有86％位于城市群中，其中大灣區(qū)占53％，長三角占11％，環(huán)渤海占13％，中西部占10％。截至2019年底，大摩計算合景泰富的平均土地成本為每平方米人民幣4,997元（不包括香港項目），僅占其2019年合約銷售均價的29％，從而確保其盈利能力。大摩相信，合景泰富豐富優(yōu)質(zhì)的可售貨值可以為未來的合同銷售增長提供有力的支持。

??估值具吸引力 為大摩中小型開發(fā)商的首選

??大摩估計，合景泰富2020年市盈率為4.9倍，2020年底的資產(chǎn)凈值折讓61％，估值較其他中小型開發(fā)商吸引。在銷售增長目標、城市更新業(yè)務、優(yōu)質(zhì)土儲及物業(yè)管理板塊分拆的推動下，合景泰富增長潛力龐大，認為合景泰富是該行中小型開發(fā)商中首選并給予“增持”評級，目標股價為港元17.0。