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??5月6日，一則鄭州名門郡景小區(qū)業(yè)主5年拿不到房產(chǎn)證的消息將其背后開發(fā)商名門地產(chǎn)（河南）有限公司（以下簡稱“名門地產(chǎn)”）推至幕前。

??這家起家河南的房地產(chǎn)企業(yè)也曾因?yàn)樯糖鹈T城辦不下房產(chǎn)證、中牟名門紫園失信學(xué)位房、鄭州萬千世紀(jì)城違規(guī)銷售等事件，被消費(fèi)者訴諸監(jiān)管部門。

??無證預(yù)售或者房產(chǎn)證難落實(shí)近年來看似不少，實(shí)際折射的卻是名門地產(chǎn)為回籠資金而提前推盤的算計(jì)。在河南房地產(chǎn)市場名門地產(chǎn)最多被提及的也是其資金緊張問題。

??其實(shí)飽受質(zhì)疑的名門地產(chǎn)家底殷實(shí)。公開資料顯示，其擁有土地儲(chǔ)備3萬多畝。3萬多畝概念是什么？折合2000萬平方米，這個(gè)數(shù)字顯示在中國房地產(chǎn)報(bào)推出的《2019房企土儲(chǔ)面積TOP50榜》上的位置37位，甚至超過首創(chuàng)地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等房企。

??這意味著，名門地產(chǎn)并非普遍因行業(yè)洗牌而受到?jīng)_擊的地方小房企之一，其發(fā)展路徑與所遇困境另有他因。

??低調(diào)壯大

??擁有3萬多畝土地儲(chǔ)備的名門地產(chǎn)是如何壯大的？

??企查查信息顯示，名門地產(chǎn)成立于1998年，發(fā)展一直較為平穩(wěn)。2008年，名門地產(chǎn)以地產(chǎn)企業(yè)納稅第3的成績晉升河南地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一軍團(tuán)。

??到了2014年，名門地產(chǎn)發(fā)生了一次股東變動(dòng)：原股東興達(dá)房地產(chǎn)和興達(dá)投資從股東層面退出，河南智興有限投資有限公司（以下簡稱“智興投資”）進(jìn)入且100%持股。名門地產(chǎn)董事長和法定代表人也由興達(dá)系掌門人宋金興變成智興投資高管孫群堤。

??事實(shí)上，宋金興依舊是名門地產(chǎn)實(shí)際控制人，興達(dá)系與名門地產(chǎn)仍舊在其他企業(yè)中密切相連。比如南陽紡織廠，就是由名門地產(chǎn)與興達(dá)投資分別持股；河南興達(dá)名門商業(yè)管理有限公司，同樣由興達(dá)投資與名門地產(chǎn)分別持股。類似股權(quán)交織模式并不鮮見。

??名門地產(chǎn)兩相股權(quán)更替之際也是其躊躇滿志之時(shí)，在河南省內(nèi)開啟一輪土地獵金。幾個(gè)值得一說案例是，2013年，經(jīng)過214輪競拍，名門地產(chǎn)以8.08億元摘得洛陽九都路附近101.24畝土地，刷新洛陽當(dāng)年單價(jià)“地王”紀(jì)錄；2014年，經(jīng)過125輪角逐，名門地產(chǎn)以2.97億元拍得鄭州當(dāng)年首個(gè)限價(jià)房地塊，并簽約鄭州西流湖項(xiàng)目，試圖在城市舊改項(xiàng)目中發(fā)力。

??可以看到，名門地產(chǎn)對當(dāng)時(shí)自身拿下“地王”的資金實(shí)力、限價(jià)下商業(yè)運(yùn)作能力，以及操盤舊改項(xiàng)目的能力，都頗具信心。

??2014年后，名門連續(xù)接手鄭州多個(gè)城中村改造項(xiàng)目，體量很大。從2014年底鄭州26個(gè)城中村改造項(xiàng)目操盤來看，單名門地產(chǎn)就拿下3個(gè)，包括二七區(qū)張魏寨、孫八寨、金水區(qū)押砦，數(shù)量與當(dāng)年建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)持平，超過其他外來房企與本地房企。

??在此基礎(chǔ)上，名門地產(chǎn)于2015年提出沖擊百億目標(biāo)計(jì)劃，立足鄭州，深耕已進(jìn)駐城市。2014年全國百億房企只有80家。至此，名門地產(chǎn)在河南省內(nèi)版圖更加擴(kuò)大，立足鄭州，輻射洛陽、安陽、駐馬店、南陽、平頂山、商丘等地市，以及在河北、北京等地也有了少量投資。

??無從考證2015年名門地產(chǎn)是否實(shí)現(xiàn)其百億夢，但是從近幾年數(shù)據(jù)來看，名門地產(chǎn)表現(xiàn)強(qiáng)勢，不斷拿下鄭州多個(gè)舊改項(xiàng)目，且業(yè)績遙遙領(lǐng)先。比如2018年上半年，名門地產(chǎn)鄭州區(qū)域銷售額近40億元，河地省內(nèi)排名第5，超過外來房企萬科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等；2018年名門地產(chǎn)銷售面積在河南省排名第4，超過綠地、鑫苑置業(yè)、金科等房企。

??信托之憂

??高歌猛進(jìn)之下，名門房產(chǎn)也暴露出一些資金隱憂，比如拖欠工程款、違規(guī)銷售等。較之更明顯的或者說更深層次的，則是興達(dá)系信托融資問題暴露。

??興達(dá)系善用信托融資，通常為“債加股”模式，為其擴(kuò)張?zhí)畛涞讱狻Ｔ缭?014年名門地產(chǎn)股權(quán)更替之前，其股東興達(dá)房地產(chǎn)與興達(dá)投資就已經(jīng)開始運(yùn)用信托融資輸血。

??2010年，名門地產(chǎn)與中融國際信托合作，后者發(fā)行規(guī)模1.54億元名門駐馬店風(fēng)光城市廣場股權(quán)投資集合信托計(jì)劃，募集資金用于受讓名門地產(chǎn)（駐馬店）有限公司股權(quán)，向項(xiàng)目公司增資并取得97%股權(quán)。

??2012年9月，興達(dá)投資及孫群堤等人還與大業(yè)信托簽訂《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購協(xié)議》，約定興達(dá)投資孫群堤等人將興達(dá)房地產(chǎn)股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給大業(yè)信托，大業(yè)信托支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款3.02億元。興達(dá)投資向大業(yè)信托支付相應(yīng)股權(quán)收益，興達(dá)投資則按協(xié)議約定向大業(yè)信托公司回購此股權(quán)收益權(quán)，并支付回購款3.02億元。

??同時(shí)，興達(dá)房地產(chǎn)海與大業(yè)信托簽訂《房屋所有權(quán)抵押合同》，將其位于南陽市臥龍區(qū)4.93萬平方米的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)抵押給大業(yè)信托。

??正是依靠出售股權(quán)收益權(quán)、到期申請回購的“明股實(shí)債”模式，興達(dá)系完成了短期閉環(huán)融資，支撐了前期土地積累。同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，智興投資孫群堤等人與興達(dá)系關(guān)聯(lián)早在名門地產(chǎn)股權(quán)更替之前就已經(jīng)存在。

??不過，這一信托融資模式在名門地產(chǎn)高速擴(kuò)張時(shí)期也顯現(xiàn)問題。比如上述興達(dá)系與大業(yè)信托回購協(xié)議約定期限為36個(gè)月，即2015年9月到期，但興達(dá)系與孫群堤等并未按時(shí)回購，而是簽訂附屬協(xié)議將回購期延長至48個(gè)月。

??但直到48個(gè)月期滿，興達(dá)系與孫群堤等依舊未能如期回購，因此被大業(yè)信托訴諸法庭。至此再看36個(gè)月期滿時(shí)興達(dá)系動(dòng)作，頗有亡羊補(bǔ)牢之意。

??由于大規(guī)模信托融資，興達(dá)系及名門地產(chǎn)對外投資企業(yè)或企業(yè)控股企業(yè)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，即多數(shù)企業(yè)的控股股東在信托融資存續(xù)期間變?yōu)樾磐泄颈旧怼?/p>

??比如名門地產(chǎn)曾經(jīng)對位投資的鄭州名望置業(yè)有限公司，法定代表人仍然是孫群堤，但現(xiàn)已由北京國際信托有限公司100%控股；再如名門地產(chǎn)歷史對外投資的中牟名基房地產(chǎn)有限公司法定代表人孫群堤，同樣由北京國際信托100%控股；還有名門地產(chǎn)曾投資鄭州名門城房地產(chǎn)有限公司，已由中融國際信托有限公司100%控股。

??反過來看，信托公司強(qiáng)勢入駐與興達(dá)系回購違約，側(cè)面印證其當(dāng)時(shí)資金窘境，隨之而來的違規(guī)銷售與拖欠工程款也就變得不難理解。

??但信托融資的好處在于，給了名門地產(chǎn)相對好看的財(cái)務(wù)報(bào)表，比如在個(gè)別信托融資方案中可考的數(shù)據(jù)，名門地產(chǎn)2016年凈資產(chǎn)107.48億元，資產(chǎn)負(fù)債率40.35%，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率77.24%。

??兩條腿走

??成績與問題均加速顯現(xiàn)，對于名門地產(chǎn)來說像一把雙刃劍。但不可忽視關(guān)鍵信息是，名門地產(chǎn)在2015年不僅提出百億目標(biāo)，還提出“全面轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理機(jī)制”。

??一個(gè)變化是，名門地產(chǎn)開始加速走出河南。除了已經(jīng)進(jìn)駐的河北與北京，2015年以后名門地產(chǎn)更加看重粵港澳大灣區(qū)掘金機(jī)會(huì)。

??在粵港澳大灣區(qū)，名門地產(chǎn)2016年12月16日折桂深圳中心羅湖區(qū)土地；另外，2019年5月7日，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布的《坪地街道坪地中心社區(qū)石灰圍片區(qū)城市更新單元計(jì)劃》顯示，深圳岳湖崗村片區(qū)更新單元的申報(bào)主體為深圳市晨興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實(shí)際為名門地產(chǎn)河南有限公司為了介入深圳舊改，于2016年成立的全資控股的一家子公司；名門地產(chǎn)控股的深圳市億興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和深圳名成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也均于2016年成立。

??名門地產(chǎn)此前與中植集團(tuán)的一則合作公告中也顯示，名門地產(chǎn)將通過此戰(zhàn)略合作，進(jìn)一步加快推動(dòng)公司多元化業(yè)務(wù)拓展，繼續(xù)深耕中原大地，并在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的歷史機(jī)遇中占據(jù)市場先機(jī)。

??另一個(gè)變化是，一直在一級(jí)土地市場持保守心態(tài)的名門地產(chǎn)開門合作了。

??2016年11月23日，名門地產(chǎn)與前海基金聯(lián)手，通過旗下鄭州金運(yùn)置業(yè)有限公司分別以8.73億、1.89億連下兩城，拿下鄭州土地市場兩宗地。

??同樣在2016年，名門地產(chǎn)與碧桂園開始戰(zhàn)略合作。這在當(dāng)時(shí)鄭州房地產(chǎn)市場掀起熱議。彼時(shí)碧桂園河南區(qū)域總裁楊海波表示，看重名門紫園和名門翠園的核心位置與教育資源配套優(yōu)勢，雙方會(huì)進(jìn)行全方位戰(zhàn)略合作。

??此后，雙方聯(lián)手拿地動(dòng)作變多。2019年，名門地產(chǎn)和碧桂園用過聯(lián)合成立的鄭州中貫新城置業(yè)有限公司（以下簡稱“中貫新城”），以起始價(jià)2.65億元拿下鄭州劉東路西、九冶路北地塊；2020年1月5日，鄭州中貫新城以4.28億元拿下鄭州振興路東、蘆莊路南地塊。

??不過，支撐名門地產(chǎn)進(jìn)擊拿地的，依然是信托融資模式。

??可以看到，2018年8月4日，光大信托發(fā)布匯安1號(hào)集合資金信托計(jì)劃，用于收購深圳市名眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司65%股權(quán)以及深圳水頭沙項(xiàng)目與五金廠項(xiàng)目，24個(gè)月投資期滿后，由名門地產(chǎn)制定第三方收購信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司對應(yīng)比例股權(quán)，實(shí)現(xiàn)退出。

??光大信托只是其一，細(xì)數(shù)名門地產(chǎn)以及興達(dá)系今年信托“票圈”，仍舊在繼續(xù)擴(kuò)大：大業(yè)信托、中融信托、光大信托、北京信托、百瑞信托、四川信托一一顯現(xiàn)。

??總體來看，相比2015年之前信托投資周期，目前名門地產(chǎn)所簽訂的信托計(jì)劃周期普遍變短，加之監(jiān)管層面對信托融資的加緊管控，這對其來說也是新挑戰(zhàn)。