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??“萬科將一如既往地繼續努力，時刻保持清醒與警惕，堅持在變化中不變的東西，尋求危機中可能的機會，讓自己健康地活下去，活得好、活得久。”

??去年11月，萬科創始人王石曾公開預告“萬科的年報非常好”，這給萬科2019年寫滿了憧憬，但是業績真正的發布，卻將此預期打至冰點。

??3月17日，萬科發布了2019年度業績報告，并在線上召開了2019年度業績發布會。2019年，萬科實現營業收入3678.94億元，歸屬于上市公司股東凈利潤388.72億元，同比分別增長23.59%和15.10%。

??因2019年營收及歸屬母公司凈利潤增幅低于預期(萬科前三季度凈利潤增速30.4%)，萬科股票在次日遭受投資者拋盤，萬科(000002.SZ)下跌6.44%。港股方面，萬科企業(02202.HK)大跌10%，股價創一年新低。

??增速下滑業績承壓

??2019年萬科年報數據顯示，營收、凈利潤增速均低于2018年，且連續兩年出現歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增速低于營業收入同比增速的狀況。2015-2018年，萬科凈利潤增速分別為15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而2019年利潤增速15.1%已經回到了2015年水平。

??萬科總裁祝九勝對此表示:“營收增長方面，在整個行業來看，特別是在前10名來看，不是一個很理想的水平。”但他很快轉而強調質量、回款率及現金流，強調萬科不是單一拼業務、拼規模。

??祝九勝解釋稱，毛利率下降是整個行業的趨勢，“面對這個問題，我們有三點來應對:第一是為客戶做好產品和服務;第二是持續提升管理水平;第三，毛利率下降是一個長期趨勢，我們更看到了其他環節還是可以有所作為的，因為毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用。”

??銷售方面，萬科2019年實現銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，同比增長1.8%;全年銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，這是萬科近年來錄得的最低增速。

??銷售金額增速較2018年的14.5%大幅下滑，低于全行業6.5%的增速，在頭部企業中亦排名靠后。事實上，萬科2018年的銷售金額增速已經開始大幅下滑，2017年的銷售增速為45.3%。

??此外，新開工數據也出現下滑。萬科去年全年新開工4241.1萬平方米，同比下降15.1%，這也是2014年以來首次出現下降;開發項目實現竣工面積約3008萬平方米，同比增長9.1%，未完成年初計劃，完成度為98%。

??不過，萬科的負債控制較為理想，截至2019年底，公司資產負債率84.36%，較2018年底下降0.23個百分點。2019年實現經營性現金流凈流入456.9億元，連續實現11年經營性現金流為正;年末持有貨幣資金1661.9億元，遠高于一年內到期的流動負債總和938.9億元;凈負債率33.9%，繼續處于行業低位。

??在分紅方面，萬科決定2019年擬合計派發現金股息人民幣約118億元，約合每10股派送人民幣10.45元(含稅)現金股息，占歸屬母公司凈利潤的30.38%。截至2019年，萬科已堅持連續28年現金分紅派息，近三年平均派息過百億元。2016年至2018年，萬科分紅總額分別為87億元、99億元、118億元，占歸屬母公司凈利潤的比例分別為41.18%、35.42%、34.97%，每10股分別派送7.9元、9元、10.45元。

??對于分紅比例減少的問題，萬科董事會主席朱旭回應稱:“今年還是堅持穩定分紅的政策，但是董事會經過審議，特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境，希望能多保留一點現金在手，綜合平衡后決定分紅總額不變的策略。”

??再談“活下去”

??萬科在行業中首先提出了房地產“白銀時代”的概念，在最新《致股東》信中，萬科表示:“白銀時代已進入深水區，它的特征逐漸清晰起來。從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復雜、從單一到全面，這四個方面的變化是從黃金時代到白銀時代的主要特征。”

??2020年初出現的新冠疫情嚴重影響了各行各業的正常運行，房地產市場受到的沖擊尤為明顯。2020年上半年行業銷售減少、庫存上升已成定數，長期表現還需視疫情持續時間而定，目前尚存在不確定性。

??疫情的出現，對萬科的影響有多大?萬科總裁祝九勝表示，疫情沖擊對公司影響比較大，體現在銷售、交付、現金流和開工等方面，他認為公司要多留現金過冬。

??疫情對萬科首先影響的是銷售，2-3月份銷售額同比將下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流;其次是新開工和竣工交付，一季度預計1萬戶面臨延緩交付，讓萬科對1萬個客戶有交付延緩的可能性，全年該數字將增至3.9萬戶;開工也較往年延遲40天左右(全年的1/9);同時，還有每天至少5.3萬人在抗疫一線的額外成本。總結下來，疫情對萬科的影響相當大，銷售回款大幅下降，短期是現金流壓力，長期也給未來1-2年產生了結算壓力。

??疫情是否會促使各地出臺利于地產業發展的政策?對此郁亮表示，萬科內部經常有一句話叫“當好農民種好地”，做農民其實是不需要預測天氣的，因為無論天氣好壞都要去種地，不能因為天氣不好就不去種地，那可能導致顆粒無收。所以一定要將種地能力提高。對于我們來說，我們始終需要腳踏實地、心無旁騖地守好自己的本分，通過努力把地種好，多打糧食是我們的主要工作。因此，我們從來不花時間去想，政策走向會怎么樣。

??在經濟形勢整體面臨下行壓力，萬科的拿地策略是怎樣?萬科董事張旭回應稱，“這次疫情，包括經濟的壓力，給我們行業帶來了巨大的挑戰。但無論如何，中國的房地產中長期的趨勢不會發生根本性變化，城市化的進程依然繼續，人口和產業化的聚集也不會停止。為了確保企業的穩定，其實萬科每年都會有一個倉位，在此基礎上，我們會繼續尋找好的投資機會，這樣才能保持持續的發展。”

??郁亮在2018年秋天開會時，直言“活下去”，他認為這是出于居安思危的考慮，時刻保持清醒和警惕。在本次業績發布會上，郁亮再談“活下去”，“沒想到在今天，‘活下去’變成一個特別真實的存在，萬科將一如既往地繼續努力，時刻保持清醒與警惕，堅持在變化中不變的東西，尋求危機中可能的機會，讓自己健康地活下去，活得好、活得久。”

??談及疫情對萬科的影響，郁亮說，企業的免疫力之一體現在現金為王、手有余糧。“因此今天為止萬科92%的項目仍然是普通項目，這都是為了保證有足夠的流動性。也正因為我們始終做到了現金流的安全，才能安然度過危機，獲得更好的發展。”

??多元化業務的未來

??“不能只看到危，也要看到機。”郁亮說，面對危機要有準備，機會都是留給有準備的人。

??萬科認為，中國城鎮化過程逐漸進入第二階段，城市發展趨于成熟，無論從客戶需求端，還是土地供應端來看，增量都在趨于收斂，對存量價值的挖掘變得日益重要。

??從數據來看，萬科的銷售額增速放緩，目前房地產市場增量已經越來越小了，對存量價值的挖掘變得更重要。萬科盡管在財務數據上體現較少，但也開始著手多元化布局，業務包括物業管理業務、長租公寓業務、商業地產業務和物流地產業務等。

??萬科的長租公寓項目為泊寓公寓。這一直是萬科較有爭議的一個項目。在2019年的業績發布會上，朱旭直言:“萬科長期看好長租公寓業務，但目前行業存在客觀限制，客觀和主觀兩方面的因素導致萬科的長租公寓業務雖規模應是全國領先，但還在爬坡期和探索期。”

??在萬科多元化業務布局中，萬科物業呈增長態勢，2019年物業營業收入127.0億元，占比3.5%，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%。這個規模超過目前上市的一線物管公司。具體而言，萬科物業以25.5%的員工同比增速，支撐了29.7%的收入增速和26.1%的簽約面積增速，人效提高清晰可見。

??萬科也經常被問到，萬科物業未來是否有上市計劃?對此郁亮回應，萬科物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長的一段時間之內沒有上市計劃。等到人們將萬科物業作為城市服務商時，才會考慮上市。

??郁亮認為，受疫情影響，城市對倉儲物流這些基礎設施的重視不充分，因而疫情過后物流地產將會有比較大的發展機會。萬科的物流業務在郁亮的手中一直謀求“全球第一”，萬科物流在此次疫情事件中的作用，是否讓萬科看到了未來的機會?

??“疫情中我們無償向政府和公益機構開放全國27個城市的59個物流園，支持防疫物資流轉。我相信疫情之后，各地將對倉儲物流設施更為重視，我們的物流倉儲業務也將迎來發展機會。”郁亮說，由于疫情對冷鏈倉儲的需求，1-2月萬科冷鏈倉儲業務比去年增長80%以上，萬科五年前開始部署物流冷鏈業務，在這次疫情中開始發揮重要的作用。

??郁亮說，敏銳發現、更深入理解危機對城市發展、客戶需求的改變，是我們創新動力的來源，更是培養未來競爭力的重要起點。

??萬科為此制定了2020“三大戰略”:第一是對市場環境變化進行更深入的分析，回到基本商業邏輯，探尋在多變環境中可以保持不變的應變方法。第二是聚焦產品力和服務力，做好精益運營，提升競爭能力和經營效益。第三是深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力與效能，完成事人匹配。