99爱在线视频_综合久久成人_久久精品欧美一区二区三区麻豆_av影片在线_小明成人免费视频一区_中文字幕一区二区5566日韩_欧美视频福利_激情五月播播久久久精品_大型av综合网站_夜色77av精品影院

??享有“利潤王”之名而規模停滯不前的中海地產在2019年依然沒有打破這一局面，也暗合了中海董事局主席顏建國多次在不同場合提及的一句話，“規模不是中海最重要的目標，凈利潤率才是中海最終目標。”。

??3月26日，中海地產交出2019年業績答卷再次印證了上述情況。中海地產股東應占溢利和凈利潤率依然是行業內兩個耀眼數字，分別為416.2億元和25.4%。但3451億元合約銷售額略顯保守。

??新上任的中海地產行政總裁張智超在2019年業績投資者會議現場也提到，“我們更希望在規模和利潤上做到有效平衡，沒必要過于極端地追求銷售速度。對于引導有效需求方面，各地政府做了一些微調，我們的部分項目也調整了售價，目前我們還是追求量價平衡。考慮到銷售周期的影響和疫情的不確定性，我們會按照‘十三五規劃’目標，全力爭取完成任務。”

??“中海地產像一艘航母，掉頭很難。”業內人士曾評價。

??實際上，從2017年顏建國定下中海地產要在2020年實現4000億港元銷售目標并保持30%毛利率，到2018年提出著力做到“好中求快、穩中求快”，再到2019年明確“凈利潤為最終目標”的同時為了凈利潤的持續增長所需的規模增長是必須的，直到今年3月13日，中海地產發布其2020尋地合作計劃，這一系列表態都昭示著已過不惑之年的中海地產試圖要擺脫被詬病多年銷售“保守”形象，也是中海在規模壓力下的又一次全新改變。

??“利潤王”中海

??中海地產還是那個“利潤王”。

??報告期內，中海經營溢利上升至人民幣623.4億元，股東應占溢利上升10.3%至人民幣416.2億元，核心凈利潤達人民幣343億元，同比增長10.1%。與此同時，2019年，中海地產錄得凈利潤率為25.4%，同比有所微跌；毛利率下降了4.14個百分點至33.66%。

??實際上通過對中海地產過往業績梳理不難發現，其利潤率雖高，但業績增長緩慢。2013年至2017年中海分別實現銷售1385億港元、1408億港元、1806億港元、2106億港元以及2330.7億港元。盡管穩住了行業第七，但銷售規模增速在行業并不具優勢。

??2019年，碧桂園權益銷售金額達5522億元，萬科銷售金額為6308億元，恒大銷售金額為6010億元，融創已達5562億元。相較之下，中海地產3451.7億元的規模僅有三巨頭一半多。

??直到顏建國上任，中海地產才開始數字化改革，多元化陸續嶄露頭角。對于未來，顏建國并不否認“黑天鵝”事件和“灰犀牛”事件給市場環境帶來的高度不確定性，但他仍然充滿信心，購房需求只是被延遲釋放但不會消失。長期持續穩健增長是集團過去和將來走向下一個40年的戰略與行動指針。

??橫向對比，中海地產25.4%的凈利潤率位于行業最高區間，但縱向對比不難發現中海地產的利潤水平開始走低。

??業內人士認為，2020年和2021年房企在利潤上會有比較大壓力，要維持現有盈利，要像“擰毛巾”一樣去降成本。行業整體進入盤整期，全年房企銷售增速也明顯放緩。

??從已公布的房企巨頭財報看，碧桂園、萬科、融創2019年歸屬母公司凈利潤分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，均不及中海地產“低調納財”。但25.4%并不是中海地產史上凈利潤率的最高值，與自身對比，中海地產在2016年、2017年、2018年的凈利潤率分別為23%、24.6%、26.2%。

??克而瑞分析師房玲認為，雖然中海地產仍是“利潤王”，但中海的歸屬母公司凈利潤與恒大、碧桂園、萬科的差距在不斷拉近。2019年，萬科的歸屬母公司凈利潤與中海地產的差距從39.5億元進一步縮小到27.5億元。雖然中海地產在行業內保持較高盈利水平，但是其“利潤王”地位開始受到沖擊。

??另外，中海地產2019年歸屬母公司凈利潤實現增幅10.3%，碧桂園、萬科、融創增幅分別為14.2%、15.1%、57.1%。中海地產在4家龍頭房企中增幅是最低的。

??億翰智庫分析認為，在2019年全年偏嚴的政策調控環境下，房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。受疫情影響，房價承壓、成本費用增加，預計2020年房地產行業利潤率開始見頂回落。同時房企的盈利能力也在整體下降，受監測的22家房企的凈資產收益率均值17.7%，較2018年下降7.5個百分點；總資產收益率均值3.5%，較2018年下降0.4個百分點。房企在2019年的投資所帶來的收益有所下降，或與企業杠桿水平降低和凈利潤率水平下降有關。

??新增土地預算1400億

??多渠道拿地沖規模

??“跑得太慢”并不是中海想要的，做大規模始終是其無法舍棄的一環。隨著2016年年末顏建國的回歸，中海地產在風格上有著明顯的轉變，土地市場上便表現出有更強的“進取心”。

??“不要怕貴，只要有就拿”。盡管后來顏建國的措辭改為“多拿地、拿好地”，但他已經為中海積累了豐厚的土地資源。

??財報顯示，截至2019年年底，中海地產土地儲備為8923萬平方米；2019年，中海在內地25個城市及香港共新增53幅土地，新增總樓面面積1146萬平方米，其中68%的新增土地儲備位于粵港澳大灣區、京津冀城市群以及長三角都市圈。

??顏建國表示，2019年全國商品房銷售面積同比下降0.1%，銷售額則同比增長6.5%，表明驅動增長主力市場，向價值更高的一二線城市及核心城市群回歸。同時，高鐵與城軌大力度建設，正在加快人口向高能級城市轉移。我們堅持深耕安全邊際更高、抗風險能力更強的一二線城市。

??過去僅依靠收并購的中海，在規模發展最快速的時代掉隊，而招拍掛，卻讓中海重新跟上節奏。在2017年至2019年，中海分別投得76宗、63宗和53宗土地，投資金額951.16億元、913.53億元和1133.6億元，分別新增1741.41萬平方米、1764.1萬平方米以及1145.61萬平方米土地儲備。

??在拿地策略上，近兩年中海地產也更加傾向公開招拍掛。據中海地產行政總裁張智超在投資者會議上提供的數據，2019年的權益地價里面，非公開市場的獲取大概占15%，公開市場獲地占到85%。

??但這些并未讓中海在土地擴張任務上如愿。按照顏建國曾在業績會上的表態，買地貨值要超過當年的銷售額是中海的底線。2019年，中海拿地預算高達1210億元。但實際上，中海距離這一目標相差近80億元。

??3月13日，中海地產官方微信公眾號發布了中海2020尋地合作計劃。在這份以“共贏”為主基調的計劃中，股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等詞匯高頻在集團以及各個區域的海報出現。

??這一計劃城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市，涵蓋了中海地產旗下華東、北方、華南、華北和西部區域，以及專攻二線以下城市的中海宏洋。

??顯然，多渠道獲取土地被中海地產視為“必須路徑”。在3月26日的投資者會議上，顏建國表示，只要能拿到地，無論是公開還是非公開渠道都不重要。

??新模式的出現，或許與中海的人事變動有干系。2020年此次人事變動除了可以理解為中海更加“職業經理人”化之外，也可理解為顏建國將權利正式下放。2018年11月，中海專門為城市更新發布的白皮書中，北方區域的濟南華山片區改造便是兩個典型項目之一，當時隸屬張智超所在的北方區域。雖然銷售業績上不及華東、華北，但有著成功的樣板，也就存在復制的可能。

??“在中海地產的評價體系中，無論是公開市場還是非公開市場拿地，都要根據具體項目的效益和運營效能來判斷，并購類項目則要看具體的項目回報和周轉情況。”張智超提到，中海對于非公市場和公開市場的判斷刻度是完全一樣的。

??按照預期，今年中海地產新增土地的權益投資預算為1400億元，同比增長23%。

??“這個預算安排代表了我們今年對增長的信心，包括對現金流的整體安排。它里面是有邏輯的，需要有收入才能安排支出，我們的整體安排具有一定邏輯性。”顏建國說，在具體執行過程中，將會以收定支來進行支出，根據市場的變化、收入的情況隨時調整。

??“中原逐地，海納百城”、“逐鹿天下，攏賢拓疆。”這背后展現的或許正是中海地產對規模更大訴求。