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??2月份以來，融資窗口的出現(xiàn)令不少房企獲得了發(fā)行低息債券置換高息債務(wù)的良機(jī)。2月25日，來自上海證券交易所的信息顯示，時代中國控股有限公司（股票代碼01233.HK，以下簡稱“時代中國”）已成功發(fā)行2020年的第一期公司債，金額為13.15億元。

??據(jù)了解，債券兩個品種的定價都取了詢價區(qū)間的中下限，五年期票面利率為5%。按計劃，這筆債券將用于償還今年一筆利率7.5%的到期債務(wù)。

??時代中國的有關(guān)人士表示，受疫情影響，近期債券市場上新產(chǎn)品的發(fā)行量不多，投資者配置資產(chǎn)時信用并未下沉，資質(zhì)好的企業(yè)產(chǎn)品更受歡迎，成本有降低機(jī)會。“下半年也有部分公司債到期或者到行權(quán)期，我們會選擇合適的發(fā)行時間來做舊債券的置換。”

??從2014年票面利率高達(dá)12.625%的5年期美元債，到如今5%利率的公司債，6年來，得益于規(guī)模增速與財務(wù)指標(biāo)的良好平衡，時代中國逐漸擺脫了上市前期高息融資的影響。

??債市火爆 融資窗口期再現(xiàn)

??疫情雖然對地產(chǎn)行業(yè)2月份的銷售造成了消極影響，但房企在融資端卻表現(xiàn)得異常活躍，債市形勢大好。據(jù)了解，時代中國本次發(fā)行的公司債有兩個品種，品種一的期限為7年期，實(shí)際發(fā)行規(guī)模為5.75億元，票面利率為6.2%，品種二是5年期，發(fā)行規(guī)模為7.4億元，票面利率為5%。

??此前，品種一的票面利率詢價區(qū)間為5.5%~7%，品種二的票面利率詢價區(qū)間為5%~6.5%。由于申購覆蓋倍數(shù)高，兩個品種的最終定價都偏向了詢價區(qū)間的中下限。可以對比的是，2019年1月，時代中國曾發(fā)行一筆3年期總額11億元的公司債，當(dāng)時的票面利率為7.5%。

??除了時代中國外，此前已有多家上市房企的債券被資本市場熱捧。例如，陽光城集團(tuán)股份有限公司（股票代碼000671.SZ）發(fā)行的美元票據(jù)認(rèn)購訂單逾13倍，正榮地產(chǎn)控股股份有限公司（股票代碼06158.HK）2億美元短債獲得超30億美元的認(rèn)購訂單。美的置業(yè)集團(tuán)有限公司（股票代碼03990.HK）也透露其發(fā)行的4年期14.4億元公司債，獲得了108億元的超額認(rèn)購，票面利率低至4%，創(chuàng)下自己的歷史新低。

??一位投行研究員對中國房地產(chǎn)報記者表示，近期債市火爆有幾個原因：“市場供應(yīng)相對有限，還是借新還舊為主。此外，全球都在放水，錢很多。而地產(chǎn)行業(yè)，特別是TOP100企業(yè)違約率極低，是除城投債外質(zhì)量最高的信用債之一。高質(zhì)量加上供小于需，就造成了超額認(rèn)購和利率下行。”

??穩(wěn)增速、控負(fù)債、升評級

??除了市場環(huán)境的影響，左右融資成本的關(guān)鍵還是企業(yè)基本面的變化。據(jù)時代中國的有關(guān)人士介紹，2019年該公司獲得了中誠信、聯(lián)合兩家評級公司給予的主體信用AAA級別，投資者的覆蓋范圍擴(kuò)大了很多，認(rèn)可程度有所提高。因此，在產(chǎn)品發(fā)行時，投資者的關(guān)注也多了不少。

??對于希望打通國內(nèi)低息融資渠道的時代中國而言，國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)的認(rèn)可至關(guān)重要。所以，時代中國董事會主席岑釗雄才會在2019年8月的投資者會議中，主動披露公司信用評級提升的消息，并強(qiáng)調(diào)這對該公司的融資成本會帶來很大影響。他表示，以前時代中國在國內(nèi)的發(fā)債成本不算低，但評級提升后，無論發(fā)資產(chǎn)支持證券ABS還是債，在時間及成本上都很有競爭力，這使得公司在資本市場能夠有更靈活的安排和更低的融資成本。

??岑釗雄說公司努力了幾年時間才有如今的評級提升。這話不假，要知道在上市的第二年，也就是2014年，時代中國發(fā)行的美元債利率高達(dá)12.625%，國內(nèi)債的利率也要10.375%。與此同時，該公司的凈負(fù)債率也在94%的相對高位。

??事實(shí)證明，岑釗雄骨子里依然保持著粵派商人的穩(wěn)重做派，在隨后的數(shù)年時間里，時代中國并沒有走上以杠桿換規(guī)模的發(fā)展道路，反而著力于往投資者喜歡的標(biāo)的方向蛻變。2015年至2018年，時代中國合同銷售額復(fù)合增長率達(dá)45.9%，同期，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率始終保持在70%以下。截至2019年6月30日，其凈負(fù)債率為70.8%，低于同業(yè)83%，現(xiàn)金短債比達(dá)到了5.32倍。

??在融資成本方面，也有明顯改善，從2014年的10.85%下降至2019年上半年的7.55%，但相較同行仍有一段差距。按照岑釗雄的預(yù)期，通過借新還舊，2020年時代中國的融資成本還有進(jìn)一步下降的空間。

??據(jù)統(tǒng)計，2020年下半年時代中國還有4筆總額約60億元的公司債到期，融資成本在7.5%~8.4%之間，另外一筆成本達(dá)10.95%的美元債也在替換的計劃內(nèi)。時代中國的有關(guān)人士表示，公司將選擇合適的發(fā)行時間做舊債券的置換，希望發(fā)行成本可以降低一些。

??“今年房企的融資環(huán)境較為寬松，預(yù)計整體融資成本相較去年底會有25個基點(diǎn)的下調(diào)。”上述投行研究員認(rèn)為，對于需要優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本的企業(yè)而言，2020年會是比較好的機(jī)會。