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??中房網(wǎng)訊（記者 曲濤）“房地產(chǎn)企業(yè)下一步要考慮的不是簡(jiǎn)單的創(chuàng)新，而是‘創(chuàng)變'，在商業(yè)模式上進(jìn)行變化，聚焦客戶，挖掘本質(zhì)，創(chuàng)造性地變化，才能聚焦自己差異化的競(jìng)爭(zhēng)力。”當(dāng)代置業(yè)股份有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬日前接受中房網(wǎng)獨(dú)家專訪時(shí)的這個(gè)觀點(diǎn)，讓人耳目一新。

??接受采訪那天，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合開(kāi)展的“2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)”也正好揭曉成果，當(dāng)代置業(yè)榮膺2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司“綜合實(shí)力100強(qiáng)”以及“經(jīng)營(yíng)績(jī)效5強(qiáng)”雙項(xiàng)榮譽(yù)。本以為正意氣風(fēng)發(fā)的張鵬，會(huì)大談獲獎(jiǎng)感言，但沒(méi)想到與記者一打開(kāi)話匣子，卻是對(duì)行業(yè)的深度思考，從城市布局到金融手段，從綠色人居到創(chuàng)業(yè)孵化，不經(jīng)意間就透露出了當(dāng)代置業(yè)正在構(gòu)建的大生態(tài)畫卷。

??根植北京 堅(jiān)持綠色

??近兩年，領(lǐng)先房企全面回歸一線城市，導(dǎo)致一線地價(jià)大漲、地王頻出。今年以來(lái)，部分熱點(diǎn)二線城市也“重蹈覆轍”，在房企的扎堆進(jìn)入后，地價(jià)、房?jī)r(jià)大漲。而另一方面，不少三四線城市還在去庫(kù)存的泥沼里掙扎。對(duì)于市場(chǎng)的表現(xiàn)，張鵬簡(jiǎn)單總結(jié)為“一線城市階段變化，二線城市不斷分化，三線城市努力去化”。在中房網(wǎng)記者看來(lái)，這個(gè)判斷，正是指導(dǎo)當(dāng)代置業(yè)城市布局的行動(dòng)綱領(lǐng)。

??張鵬認(rèn)為，近期一些房企進(jìn)入熱點(diǎn)城市高價(jià)拿地還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)。但每個(gè)企業(yè)判斷風(fēng)險(xiǎn)和戰(zhàn)略取向的不同，因此，企業(yè)分配到各個(gè)城市的投資比重也不同。由于每個(gè)企業(yè)對(duì)自己產(chǎn)品的理解以及對(duì)客戶的粘性的不同，即便是在高風(fēng)險(xiǎn)的城市里面，有的企業(yè)仍然發(fā)展的很好，不能一概而論。

??對(duì)于當(dāng)代置業(yè)而言，在選擇城市方面，目前主要布局在西北、中南、東南、華東近十四個(gè)城市。張鵬表示，當(dāng)代置業(yè)生于北京，是其立足之本，一定不會(huì)撤離，同時(shí)，當(dāng)代置業(yè)一定會(huì)選擇人口凈流入較多，人均可支配收入較高的城市進(jìn)入，會(huì)根據(jù)不同的城市來(lái)選擇自己的拿地策略。

??二線城市方面，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了蘇州、佛山，未來(lái)也爭(zhēng)取進(jìn)入南京、杭州這樣的城市。對(duì)于三線城市，當(dāng)代置業(yè)的任務(wù)就是抓緊去庫(kù)存，因?yàn)樽鼍G色住宅，因此去化率非常高。

??正如大家所周知，當(dāng)代置業(yè)是一家以綠色科技住宅見(jiàn)長(zhǎng)的房地產(chǎn)公司。在張鵬看來(lái)，16年的綠色住宅經(jīng)驗(yàn)，讓當(dāng)代置業(yè)對(duì)于建造綠色住宅已經(jīng)完全行成產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，并能充分利用綠色科技，根據(jù)客戶的類型、所在的區(qū)域、氣候和產(chǎn)品來(lái)匹配成本模型。綠色科技對(duì)于公眾的吸引力，使得當(dāng)代置業(yè)在蘇州、合肥等城市項(xiàng)目的開(kāi)盤表現(xiàn)非常出色，也給企業(yè)帶來(lái)了完全不同的溢價(jià)。

??在指標(biāo)總體平衡下做金融創(chuàng)新

??當(dāng)代置業(yè)在香港資本市場(chǎng)上一直以來(lái)都有這么一個(gè)特點(diǎn)，即：規(guī)模不大，但毛利率一直保持在高位狀態(tài)。即使近兩年為了追求規(guī)模，毛利率略有下降，但仍高于行業(yè)的平均水平。這也讓中房網(wǎng)對(duì)當(dāng)代置業(yè)的房地產(chǎn)金融手腕很感興趣。

??對(duì)于最近幾年越來(lái)越多的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段，張鵬認(rèn)為，隨著新金融時(shí)代的到來(lái)，包括經(jīng)濟(jì)去杠桿化，以往的中介融資、土地抵押確實(shí)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張的需要，這勢(shì)必要不斷地思考在哪些金融創(chuàng)新層面做工作。

??比如并購(gòu)基金。張鵬認(rèn)為并購(gòu)基金對(duì)于開(kāi)商來(lái)是一個(gè)基金支持，但對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)講是項(xiàng)目支持，對(duì)于投資人有一個(gè)可持續(xù)的資金回報(bào)值。其次是要找差異化，比如當(dāng)代置業(yè)做了一個(gè)供應(yīng)鏈的私募股權(quán)投資基金。聯(lián)合相關(guān)的上市公司、投資機(jī)構(gòu)去投資綠色建筑，因?yàn)榫G色已經(jīng)成為共識(shí)和趨勢(shì)。當(dāng)代置業(yè)一方面把輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合，另一方面把資本和資產(chǎn)結(jié)合，把地產(chǎn)和金融結(jié)合。第三個(gè)是眾籌，盡管目前眾籌、P2P這些手段受到一定的監(jiān)管，但張鵬認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)講，它仍然是房地產(chǎn)先進(jìn)的生產(chǎn)力之一。作為企業(yè)，應(yīng)該要不斷的去嘗試，在不斷的保證利潤(rùn)率、回款率、資產(chǎn)覆蓋率、銷售額等指標(biāo)總體平衡的前提之下做好金融創(chuàng)新。

??創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目實(shí)為輔助主業(yè)

??“創(chuàng)業(yè)”是最近幾年的熱詞之一，據(jù)中房網(wǎng)了解，當(dāng)代置業(yè)已經(jīng)在內(nèi)部孵化了一批創(chuàng)業(yè)公司，大有進(jìn)軍創(chuàng)投行業(yè)之勢(shì)。張鵬對(duì)此解釋稱，當(dāng)代置業(yè)一直做的就是綠色建筑開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有拿出大額資金或精力去發(fā)展其它事業(yè)。

??張鵬向中房網(wǎng)表示，當(dāng)代置業(yè)目前大概孵化了20多個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，但在做這些事情的同時(shí)，一定是一手抓著金融，一手抓著互聯(lián)網(wǎng)，其核心就是圍繞客戶需求，圍繞綠色建筑價(jià)值鏈延伸。

??作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，張鵬認(rèn)為以往開(kāi)發(fā)商都在加速周轉(zhuǎn)，趕快賣房。但如何呈現(xiàn)未來(lái)的生活場(chǎng)景卻沒(méi)有人去思考。因此，VR成了一個(gè)很重要的投資方向，當(dāng)代置業(yè)孵化的無(wú)憂我房，能夠?qū)影彘g、園林甚至區(qū)域規(guī)劃全部的看房場(chǎng)景高質(zhì)量VR化，而且已經(jīng)有幾十個(gè)落地項(xiàng)目，引發(fā)資本強(qiáng)烈關(guān)注。

??對(duì)于如何控制風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)代置業(yè)在內(nèi)部也成立了一個(gè)類似于風(fēng)控委員會(huì)的部門，當(dāng)提出創(chuàng)立一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，就會(huì)通過(guò)一整套評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)判。通過(guò)的項(xiàng)目會(huì)提供一定空間上的支持和資金上的支持。據(jù)透露，當(dāng)代置業(yè)所孵化的20多家創(chuàng)業(yè)公司目前已經(jīng)全部找到了天使投資。

??"做的這些創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目就是為了輔助主業(yè)，而且未來(lái)要慢慢地去當(dāng)代化。一旦這些公司發(fā)展壯大后，就要開(kāi)始反哺上市公司，這就是當(dāng)代置業(yè)所構(gòu)建的一個(gè)大的生態(tài)"，張鵬如是表示。