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??又到了一年一度的總結(jié)和計劃的時間。在綠城管理集團(tuán)珠海項目群總經(jīng)理謝岳來看來，他最關(guān)心新冠疫情對社會和經(jīng)濟(jì)的全面沖擊何時能夠過去。行業(yè)經(jīng)歷了從“過熱”到“過冷”的天翻地覆的變化，國家房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制的建設(shè)也取得了長足的進(jìn)步。

??謝岳來認(rèn)為，2023年的房地產(chǎn)市場總體肯定比2022年好，這不是簡單的期望，而是基于理性分析。

??中國房地產(chǎn)報：應(yīng)該說，剛剛過去的2022年是房地產(chǎn)行業(yè)歷史上最難的一年，你最深的感觸有哪些事情？

??謝岳來：2022年中國住房市場的規(guī)模縮減了5萬億元，有人用斷崖式下跌來形容，這個調(diào)整幅度確實(shí)超出包括我在內(nèi)很多同行的預(yù)料。

??但與此同時，高端改善市場的表現(xiàn)相當(dāng)堅挺。以我正在操盤的珠海翠湖香山項目為例，在過去的九年中，2022年反而是高端低密度住宅成交最好的一年，高價值的終極改善型產(chǎn)品尤其受到歡迎。

??這說明我們不僅要關(guān)注到市場規(guī)模的變化，更要關(guān)注到市場的結(jié)構(gòu)性變化，以及它背后所體現(xiàn)出來的消費(fèi)者需求特征的變化。

??中國房地產(chǎn)報：市場壓力面前，2022年你和公司作了哪些新思考、新策略去應(yīng)對發(fā)展問題？

??謝岳來：個體在社會洪流面前能夠做的非常有限，我們只能努力去適應(yīng)我們無法改變的外部環(huán)境，并做好我們能夠掌控的事情。商業(yè)的本質(zhì)是利他，作為服務(wù)于消費(fèi)者的市場主體，我們始終要關(guān)注的是產(chǎn)品和服務(wù)的問題，它們是否契合消費(fèi)者最新的需求趨勢，是否足夠差異化，是否創(chuàng)造了市場價值，是否令消費(fèi)者真正滿意。

??我認(rèn)為在這一點(diǎn)上，2022年沒有什么變化。或者說隨著市場紅利的退卻，一個充分競爭的市場對企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的要求反而更高了，市場也必將獎賞在產(chǎn)品和服務(wù)這個基本商業(yè)邏輯上長期堅持和不懈努力的企業(yè)。所以，從這個角度來說，我覺得我們公司并沒有特別的新策略。

??中國房地產(chǎn)報：隨著房地產(chǎn)投資開發(fā)所需要的各種要素價格上升，企業(yè)的利潤越來越少，管理紅利被視為所有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過大擴(kuò)張之后面對的必答題，你們是怎么做的？

??謝岳來：我從多年的研究和經(jīng)營實(shí)踐中，逐漸相信房地產(chǎn)市場是一個弱有效市場。通俗地說，通過信息優(yōu)勢和專業(yè)知識的優(yōu)勢，這個行業(yè)是可以獲得超越市場平均水平的回報的。

??行業(yè)的大環(huán)境變化確實(shí)對經(jīng)營越來越挑戰(zhàn)，利潤越來越少，但從微觀實(shí)踐來看，首先要充分挖掘“投資紅利”，把有限的資金用在最具潛力的地區(qū)/城市，最具投資價值的業(yè)態(tài)，最具回報能力的投資項目；其次，從每一個投資項目，獲取“經(jīng)營紅利”最大化。用最高水平的“廚師”，充分利用“食材”的特點(diǎn)，針對最具支付能力的客群組合，提供足夠差異化和吸引力的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“食材”市場價值的最大化；第三，是做好企業(yè)融資成本的管控，恰當(dāng)使用財務(wù)杠桿。

??房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，要警惕錯誤的財務(wù)杠桿使用，把企業(yè)的盈利消耗殆盡；企業(yè)應(yīng)該回歸到對經(jīng)營質(zhì)量的關(guān)注，而不是一味地追求規(guī)模和市場占有率。以上就是我對房地產(chǎn)企業(yè)未來怎么賺錢和生存的簡單思考，歡迎批評。

??中國房地產(chǎn)報：你如何理解房地產(chǎn)的“不可能三角”，即規(guī)模、利潤和現(xiàn)金流，在當(dāng)前的行業(yè)形勢下，如何做到這三者的平衡？

??謝岳來：影響企業(yè)生存的根本要素，是創(chuàng)造價值、贏得客戶的能力，這是企業(yè)的核心競爭力所在。因此，每個項目賺不賺錢，賣不賣得出去，是企業(yè)總體經(jīng)營質(zhì)量的基礎(chǔ)，值得引起管理者足夠的重視。

??在“不可能三角”中，我愿意把“每個項目有利潤”排在第一位，作為經(jīng)營是否健康的首要指標(biāo)；把“公司現(xiàn)金流能夠平衡”排在第二位，作為企業(yè)能否活下去的基本指標(biāo)；而把“企業(yè)經(jīng)營規(guī)模增長”排在第三位。我認(rèn)為一個有良好的利潤和現(xiàn)金流支撐的企業(yè)，不會沒有良好的增長，這是水到渠成的事；反之，缺乏利潤和現(xiàn)金流支撐的規(guī)模增長，很可能不是良性增長，是要付出代價的。

??中國房地產(chǎn)報：你覺得下一個階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改革開放過去幾十年相比，會呈現(xiàn)哪些新特征？基于此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展要注意什么？

??謝岳來：這個問題相當(dāng)宏大。與改革開放過去幾十年相比，新的發(fā)展階段社會治理更加成熟，要求企業(yè)的經(jīng)營更加規(guī)范；另一方面，過去強(qiáng)調(diào)“效率優(yōu)先，兼顧公平”，新的階段會更加強(qiáng)調(diào)“效率與公平的協(xié)調(diào)”。

??企業(yè)經(jīng)營發(fā)展在這種大環(huán)境下，應(yīng)更加穩(wěn)健，夯實(shí)基本功，深入研究消費(fèi)者，靜心打磨產(chǎn)品和服務(wù)，一步一個腳印耐心地“登山”，以“久久為功”謀生存和發(fā)展，放棄“跑山”式快速發(fā)展的幻想。

??中國房地產(chǎn)報：在對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策建議方面，你最想提什么樣的建議？

??謝岳來：最想提的建議，是隨著這些基本面的改變，過去引入的一些臨時性的行政管控措施，比如限購、限貸、限售、限價等等，能夠因城施策，適時地完成退出，使得房地產(chǎn)市場仍然能夠保有充分的“市場屬性”，使“市場機(jī)制”在行業(yè)的調(diào)節(jié)中，能夠發(fā)揮更大的基礎(chǔ)性作用。

??中國房地產(chǎn)報：對2023年的房地產(chǎn)市場，你怎么看？

??謝岳來：2023年的房地產(chǎn)市場總體肯定比2022年好，這不是簡單的期望，而是基于理性分析。同時，我們應(yīng)該關(guān)注地更長遠(yuǎn)一些。有一些說法，似乎認(rèn)為我國的房地產(chǎn)行業(yè)猶如夕陽，行將沒落，這些觀點(diǎn)我是不能認(rèn)同的。

??從1998年到今天，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化發(fā)展，基本解決了人民群眾住房數(shù)量的矛盾，但距離廣大老百姓都真正“住上好房子”，“過上好日子”，還有很長的距離。未來，改善型需求、人口進(jìn)一步地域遷徙帶來的需求、細(xì)分市場的需求，等等，這些結(jié)構(gòu)性的需求仍然方興未艾。我們對房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)的進(jìn)一步健康發(fā)展，以及對國民經(jīng)濟(jì)和人民美好生活的進(jìn)一步貢獻(xiàn)，仍然抱有充分信心和樂觀期待。

??在2023年，我們要保持一顆平常心，以“遠(yuǎn)行”的心態(tài)，走好當(dāng)下每一步。