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??“風雨飄搖，萬馬齊喑。”2023年1月3日，身在香港尖沙咀辦公室的中原集團主席施永青通過視頻采訪用這樣一句話總結了過去的2022年。

??下午5點，施永青的工作依舊排的很滿，但打開鏡頭的那一刻，看見這位長者身著V領灰色毛衫搭一條紅色領帶的裝扮，溫婉儒雅又頗具新年氣息，施永青在談任何問題時都保持著淡淡的微笑。

??“2022年市場環境很差，大家對前景失去了期盼。”施永青說，因為長期依賴“高杠桿、高周轉、高風險”運作，大部分開發商現金流都出現了問題，房地產市場發展到了最壞的階段。

??市場情況也在印證著他的判斷：2022年百強房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%，其中近9成百強房企累計業績負增長，千億房企數量減少至20家。

??過去這一年，也是施永青做生意以來公司遭受損失最大的一年，數以10億元計傭金未收回。他希望這種情況在2023年能夠好轉，生意還是要堅持做下去。

??“從中央定調來看，房地產在經濟發展中扮演著很重要角色，且不容易被取代，也希望通過這一次調整讓房地產市場重新活躍起來。”施永青說。

??歲末年初，多項利好政策同步覆蓋需求端與供應端，“保交樓、保民生”成為監管施政重心。中央層面，房地產在國民經濟中的支柱產業地位被再次強調，房企融資端政策利好不斷釋放，從“金融16條”到信貸、債券、股權融資“三箭齊發”支持房地產市場平穩健康發展，行業開始進入修復階段。

??施永青認為，在政策發力下，市場轉彎的機會會比之前好，但也不是所有開發商都有能力轉彎，內地房地產市場很難恢復到過去規模，房地產整體開發量的萎縮很難支持開發商“高杠桿、高周轉、高風險”運作，房企需要調整經營模式，一部分企業出局也是沒有辦法避免的，但在處理房地產問題上要慎重，否則它產生的“后遺癥”會對經濟造成嚴重的損害，對地方政府的財政來源也會造成嚴重損害。

??中國房地產報：對于2022年，如果用一句話總結您想說什么？

??施永青：風雨飄搖，萬馬齊喑。

??2022年市場環境很差，參與者都看不到前景，心態非常悲觀，不敢有所作為，能“活下去”算好的了，認為度過這一關就很慶幸了。

??中國房地產報：2022年令您最難忘的事情是什么？

??施永青：對于我個人來說，我發現欠我們傭金的開發商一個跟著一個出事，10多億元傭金都收不到，2022年是我做生意以來財政上受到損失最大的一年，希望2023年能夠有所好轉。

??中國房地產報：2022年算不算是房地產市場最差的一年，也是房企生死之戰的一年？

??施永青：這段時間大部分開發商都出現了現金流問題，此前的發展模式是“高杠桿、高周轉、高風險”運作，這不僅是一兩家開發商的問題，而且是整個行業在都在用這一方法運轉。房地產市場盛行的“高杠桿、高周轉、高風險”運作模式，前提一定是房價不斷上漲，新房出售量和速度都要維持在高水平才能運作下去。

??此前市場上有三股力量支持房地產市場，即剛需用家、投資者和投機者；現在因“房住不炒”買房的資金來源只剩下剛需用家，投資和投機資金因種種限制沒辦法流進房地產市場，開發商原來是靠這兩種資金支持才可以生存，缺少了這些資金支持企業就沒法快速回收資金。資金鏈斷了，有些開發商連交樓都交不出，也還不起銀行的利息以及此前所發行的債券、信托等，這就是房企遇到的問題。

??中國房地產報：您剛才提到的這些問題會不會在“金融16條”“三箭齊發”等紓困房企融資政策下得到緩解？

??施永青：在政策發力下，只能說企業轉彎的機會比之前好，但也不是所有開發商都有能力轉彎。

??開發商要房價不斷上升才能收回成本，但現在房價明顯回落，就算開發商把房子賣出去回籠的資金也不夠還債，所以應該在房地產還沒有開發過度時，政府要想辦法把它冷卻，比如賣少一點土地，不允許有這么多的開發量，就不會把房地產市場炒的過熱，現在已經到了這個程度要救也不容易救了。另外。靠政府、靠銀行來救房地產風險會變相地落到政府和銀行身上，最好是用社會資本去救市，能量就會比較大；要三股力量一起去買房子，市場才可以支撐得住。

??中國房地產報：中央經濟工作會議對于2023年的房地產業給予了定調，包括支持剛性和改善性需求，有效防范化解優質頭部房企風險等，對于這次會議對于房地產行業的定調您如何看？

??施永青：首先，在中央經濟工作會議中看到比較關鍵的一點是讓民企得到更公平的待遇，要毫不動搖地支持民企在經濟發展中起的作用，我認為這個提法很好，民企是新生力量，一些新的經濟發展都是民企去進攻的。

??其次，從中央定調來看，房地產在經濟發展中扮演很重要角色，這個角色是不容易被取代的。在發展中，不要只看到房地產發展過熱的一面，也要全面地去看待它是一個支柱行業，這是對的。

??中國房地產報：2023年，您對于房地產市場有什么期待與建議？

??施永青：從“金融16條” “三箭齊發”等多項政策落地，到定調房地產是國民經濟支柱產業，提出促進居住消費健康發展，都是希望通過這一次調整讓房地產市場重新活躍起來。

??另外，除了支持剛需外，也要讓人民有資產方面的收益，這既可以產生內需，也可以提升人民的投資能力，讓民間的錢重新流到社會中去，這都是房地產在經濟中所起的作用。