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??中房網訊 5月26日，由上海易居房地產研究院主辦的“2022房地產及物業上市公司測評成果發布會”舉行。備受關注的"2022房地產上市公司綜合實力榜"、"2022房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

上海易居房地產研究院副院長、課題組執行組長 崔霽

??會上，上海易居房地產研究院副院長、課題組執行組長崔霽表示，雖然今年整個房企發展是舉步維艱的，但是我們相信從房地產整個行業來看，它在戰勝疫情、穩定經濟增長，包括我們在中國推進深化改革的過程當中，整個行業的這種基礎性、先導性作用會更加突出。現在是整個房地產行業承擔它的支柱力量的時候，上市房企應該是整個行業創新包括高質量發展的先鋒隊。所以越是在這種時刻，越需要上市房企要更多的擔當。它會更有機會，將更多分享發展的紅利。

??以下為文字實錄：

??崔霽：大家上午好！本報告其實去年也首次發布了，今年我們繼續根據去年的在基礎之上我們又進行了一些優化和提升，所以今年發布這樣的第二份的專業的研究報告。

??今年的主題是關于市值分析與健康發展。

??本報告還是由易居房地產研究院和上海社科院市值管理研究中心共同撰寫的。剛剛包括蔡總等很多嘉賓的觀點，2021年可以說是整個中國房地產行業相對比較至暗的一年，整個我們的中國房地產上市公司的總市值的表現是跌入了谷底。336家總市值是3.99萬億，上一年我們發布的時候是5.28萬億，相比縮水了大概25%。整個資本市場基本上縮水20%。進入了一個熊市。本來今年可以說迎來了一個政策的利好年，但是其實整個外部環境，包括我們整個疫情的反復，今年還具有一些不確定性。

??雖然今年整個房企發展是舉步維艱的，但是我們相信從房地產整個行業來看，它在戰勝疫情、穩定經濟增長，包括我們在中國推進深化改革的過程當中，我們整個行業的這種基礎性、先導性作用會更加突出。所以我們在這樣的一個環境下，我們整個行業的支柱的作用會更加凸顯。

??在整個房地產行業承擔它的支柱力量的時候，我們的上市房企應該是整個行業創新包括高質量發展的先鋒隊。所以越是在這種時刻，越需要我們上市房企要更多的擔當。在這樣更多擔當的時候，它會更有機會，也能更多的分享發展的紅利。

??今年我們主要從三個方面來看。

??首先我們看中國房地產上市公司的市值總量，總體還是比較低迷的，從市值看，無論是總量市值還是平均市值。還有一個特征，是現在整個上市公司的低市值公司在逐步增加，數字的顯示，市值低于30億以下的公司現在已經占到40%了。在資本市場上，基本上低于30億以下就會被整個資本市場邊緣化。這個比重比去年同期占比增加了11%。

??從市值增長分析來看，現在正增長的公司只有25%，就是1/4，3/4的公司都是負增長的。

??開發、物業、服務，這三個分行業市值均下降的。開發是市值下降最多，8500多億。物業是蒸發了1600多億，服務蒸發了大概3600多億。總體服務類的公司市值下降的比重最高，大概下降了52%。

??從市值管理水平來分析，總體我們的上市公司還是我們的佼佼者，對于價值創造能力基本是企穩的，七成的公司的營業收入在增長，營業利潤五成公司在增長。溢價協同效應會有所提高，因為之前有市值被高估的現象存在。

??從我們沿用了去年的模型，就是說開發類的房地產上市公司，我們評了ABC三級，總體我們今年進入A級榜企業大概13家，跟去年比是減少了7家，整體占比是8%。右邊的這樣一個表格是我們今年的13家的A級榜的企業，很多企業我們可以看到都是新進的一些企業。

??通過上述的市值分析，我們可以看到2021年對于房地產上市公司來說，遇到的其實更多的是嚴峻的考驗，而且也遇到了很大的挑戰。甚至我們整個行業也是有所下滑的。但是盡管如此，我們依然相信上市公司是我們整個行業的主體，包括房地產上市公司對行業的引領作用，并沒有改變，因此在新形勢下，進一步促進我們上市公司的健康發展，不僅是我們上市公司本身的任務，更是我們整個行業整個的共同任務。所以下面就從發展動態和發展的對策建議兩個維度就上市公司的健康發展談一些看法。

??2021年整個房地產上市公司的全年主要發展動態，我們梳理了大概呈現六大特征。首先是推進穩健型發展，將成為企業的一個首選戰略選擇。從這樣的特征來看，其實我們現在的上市房企已經有了這樣一個共識，這是區別于過去幾年我們很多企業把規模擴張作為我們的戰略核心，現在取而代之的更多的是我們上市房企要進行瘦身、轉型，包括分拆很多物業公司、物業板塊，以及優化我們的一些組織架構等等，取而代之的都是這些戰略。所以其實現在很多企業先想到的是要先活下去，然后再求發展。

??時間原因，債務我就不展開講了。

??第三，提升價值創造能力，是企業持續發展的基石，這個對上市公司是毫無疑問的。可以看到我們現在雖然行業很困難，但是我們上市房企的營收和營業利潤數字表現還是可以的。

??第四，充分利用資本市場是上市公司的核心優勢。2021年有一些企業表現是不錯的，包括積極利用股票回購和增發進行有效的配合，包括我們發現碧桂園服務在2021年股票回購次數達到16次，股票增發達到兩次，這樣獲得的融資大概是184億港元。所以從某種意義上來講，它是充分利用資本市場的一個典型案例。

??第五，有效傳遞基金信號，是上市公司的工作重點。對于這點來講，其實是我們做好市值管理的工作重心。如何應對我們現在的一些部分企業被人家做空，我們怎么樣去能夠積極的回應，這其實是我們上市公司的一些工作重點。

??第六，提升資本市場的認可，是上市公司的一個主要任務。對于這點，其實2021年我們看到數據，整體我們房地產的上市公司是受到資本市場的認可度在逐步下降的。比如說基金持股的公司數量是有所減少的，包括我們看到數量，2020年基金持股的上市公司大概有116家，到2021年只剩下41家了。包括基金持股的比例也是有所下降的。包括我們納入只是的公司數量也在下降。

??所以總體上來講，這個以上就是我們整個房地產上市公司的主要動態特征。

??基于我們總結了2021年上市公司主要發展動態之后，我們提出當前上市房企的健康發展對策，主要總結了以下五點。

??首先，重視風險，守住底線，確保企業的生存安全。剛剛其實也談到了，風險可能還會繼續暴露，特別是2022年是我們整個上市房企美元債的一個償債高峰年，在我們疊加今年這樣的疫情，所以說首先我們提出來，我們的風險可能還會繼續暴露，所以我們對于企業的經營來講，首先就是要確保我們的安全，就是要先活下去。

??第二，深耕主業，凝練優勢，走可持續發展之路。從我們過往的經驗來看，偏離主業，包括盲目擴張，可能是我們部分房企風險的根源。所以我們還是要回歸初心，初心是什么？我們作為開發企業來講，初心就是做好我們的產品品質。作為物業企業來講，我們的核心競爭優勢就是我們的社區服務，特別是在疫情期間。所以接下來只有做好產品和服務，才是我們企業未來的可持續發展之路。

??第三，優化杠桿，輕重并舉，探索新的發展模式。對于這一點，現在探索新的發展模式已經成為房地產行業的一個新的主題了，中央經濟工作會和今年的政府工作報告均明確指出，房地產業要探索新的發展模式，所以我們前一陣子幫大型房企研究了未來房企的新的發展模式到底有哪些，我們研究了香港。其實根據這樣的一個經驗我們得出，輕重資產的合理化配置，是我們新發展模式的一個重要特征。包括其實未來我們房企要考慮如何強化我們輕資產的運營能力，要打造我們這種高毛利和有可持續現金流的第二增長曲線，比如物業、代建、租賃住房、保障性租賃住房，比如商業地產等等，這些其實都是新模式的一個特征。

??除此之外，我不知道大家有沒有注意到昨天國務院辦公廳發布了一個比較重要的文件，就是關于進一步擴大存量資源的盤活的政策和文件。前一陣子我們整個中央提到有序推進城市更新，所以盤活存量資產，未來也是一個非常有前景、有潛力的方向。今年我們易居研究院也會對城市更新和盤活存量這塊出相關的研究報告，也請大家積極關注。

??對于城市更新和盤活存量，我們要摒棄過去這種大拆大建的理念，我們要秉承這種智慧城市，包括低碳城市的理念，未來我們認為比方說這種老舊的廠房、老舊小區等等，其實它們的盤活都能夠成為巨大的一個發展空間。

??第四，增強業績，回報股東，提升業績管理水平。我們要持續呼吁，必須從戰略的高度認識到我們的市值管理，必須從戰略的層面貫徹我們的市值管理，將市值管理與戰略發展有機融合。

??第五，敬畏市場，尊重規律，重構行業健康形象。這一定為什么這樣提呢？因為整個房地產行業過去一直以來我們的形象并不是太好，源于我們其實并不是足夠的敬畏市場，并且我們也并不是足夠的尊重這樣的規律。所以我們上市公司應該利用好我們資本市場的平臺，第一步做到不披露虛假信息，第二不操縱股票價格，四第三不進行內幕交易，第四不損害股東利益，重構行業健康的形象，是極度需要我們資本市場的平臺的，這樣才能實現健康發展。

??最后，最近我們房地產的政策非常多，在資本市場我們可以看到中央政治局會議在4月29號強調，繼續完善我國資本市場的基礎制度，更好的發揮資本市場的功能，為各類資本發展釋放出更大的空間。所以相信未來資本市場會更好的服務實體企業的發展工作，并且服務好包括民營經濟在內的所有房企的合理融資需求。

??在我們研究的過程當中，我們最近也是在不斷呼吁，未來我們的房地產政策希望能夠更加具有穩定性和可預期性，不要說經濟不好的時候就強刺激，在經濟好的時候，對我們整個房地產行業就持續的打壓，所以就是要建立我們整個房地產行業的政策的長效機制。

??最后，現在我們整個行業環境非常艱難，但是我們依然要充滿信心，相信我們整個中國經濟的韌性，相信我們整個中國房地產行業的發展的韌性。我們依然堅信，上市公司是房地產行業的支柱力量。所以要積極面對挑戰，創新發展，我們要持續地創造價值，成為好公司與好股票，就進而能夠成為中國房地產行業發展不確定性當中的穩定之錨。謝謝大家！