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??中房網(wǎng)訊 5月26日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱

??會上，上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，2021年上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入規(guī)模均值同比增長7%，增速較上一年上升5.37個百分點(diǎn)，但是凈利潤約下降了20%，所以現(xiàn)在是增收不增利。整體來看，有29%的房企在去年整體利潤還是增長的，但是剩下的超過70%的房企利潤都沒有增長，說明目前行業(yè)壓力還是比較大的。

??以下為文字實(shí)錄：

??各位好，這里我來代表發(fā)布2022年中國房地產(chǎn)上市公司的測評成果，前面主持人也講了，這是我們第15年對這個成果進(jìn)行相關(guān)的發(fā)布。

??今年還是發(fā)生了很大的變化，首先我們看一下入榜的企業(yè)，這一次的測評對象是155家上市房企，其中在A股上市有94家，在香港上市的有60家，海外上市的有一家。這些房企當(dāng)中，我們這次測評當(dāng)中，還把一部分去年違約暴雷的一些房企剔除了，新增三家，剔除43家房企，相比2021年減少了40家房企。

??入榜企業(yè)當(dāng)中，我們可以看到萬科繼續(xù)蟬聯(lián)榜首，保利和中海分列二三。我們也注意到，保利和中海的排名也都上升了，這個在2021年應(yīng)該有一個比較明顯的變化，就是整個的央企、國企在相對來講融資環(huán)境發(fā)生比較大的變化情況下面，反而更有優(yōu)勢了。

??所以我們看到十強(qiáng)的榜單，其中有兩家發(fā)生了比較大的變動，50強(qiáng)榜單的變動率是30%，50到100強(qiáng)的變動率有56%。這當(dāng)中新入榜的很多或者排名上升的很多企業(yè)都是我前面講到的央國企。

??資本市場當(dāng)中的表現(xiàn)，應(yīng)該說去年因為我們2022年的發(fā)布主要還是依據(jù)2021年的整體的房地產(chǎn)的這些上市公司的走勢來做的判斷，應(yīng)該說整體走勢還是弱于大盤。A股是滬深300指數(shù)是全年下跌5.2%，但是申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌了12.94%，恒生指數(shù)下跌21%，但是恒生的中國內(nèi)房股指數(shù)下跌了30%，還是弱于大盤。

??從每股收益的情況來說，2021年也發(fā)生了比較大幅度的下滑，較上一年A股收益平均值0.52元，較上一年下降了1.1元，比滬深全市場每股收益還要再低15%。港股是0.78元，也下降了1.48元。下降還是蠻厲害的。當(dāng)然這與40家房企剔除有很大關(guān)系。

??上市房企的估值水平也是比較低，2022年這次的發(fā)布和之前的發(fā)布可能會有一個比較大的變化，因為在過去14年房地產(chǎn)都是高歌猛進(jìn)，但是在2021年碰到了一個比較大的調(diào)整，所以樣本發(fā)生了巨大的變化之后，也會對相關(guān)的數(shù)據(jù)產(chǎn)生很大的影響。

??市盈率，滬深是7.17，港股更低，整個港股市盈率反而更低。所以應(yīng)該講，整個估值水平在持續(xù)跌的過程當(dāng)中。

??分紅也出現(xiàn)較大幅度的下滑，總分紅是449億，下滑了75%。2021年超過60%的房企股價下跌，現(xiàn)在千億市值的房企只剩下7家，萬科、華潤、保利、龍湖、中海、碧桂園、招商，這7家房企和自己之前的市值也發(fā)生了一定的變化。

??從第三個方面，我們看看運(yùn)營規(guī)模。整體去年的運(yùn)營規(guī)模也出現(xiàn)了比較大幅度的下調(diào)，上市房企總資產(chǎn)均值這么多年來，過去一直是向上的，也是首次出現(xiàn)下跌，總資產(chǎn)均值現(xiàn)在是1549億元，同比下跌了1.82%，跌幅還不大，凈資產(chǎn)均值是365億元，同比上漲了8.38%，當(dāng)然營業(yè)利潤均值還是繼續(xù)下跌，這是延續(xù)了去年的下跌，繼續(xù)下跌。

??規(guī)模的頭尾房企占比都是有所下降的，大家也是注意到不管是規(guī)模優(yōu)勢型還是規(guī)模滯后型房企，基本上都是1/3、1/3、1/3了，這兩個數(shù)值都比去年略有下降。

??總資產(chǎn)規(guī)模的集中度略有上升，總資產(chǎn)超過千億的上市房企48家，約占上市房企總量的30%，超過萬億的上市房企4家，萬科、保利、碧桂園、綠地。

??百強(qiáng)上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入占比也略有下降，和去年整體的形勢有密切的關(guān)聯(lián)。54%的房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占營業(yè)收入的比重超過90%，但是超過90%的房企的百分比比2021年下降了13個百分點(diǎn)。

??我們再看一下償債能力。應(yīng)該講由于我們剔除了一批暴雷的、違約的房企，所以我們可以看到這樣的一個指標(biāo)，就是償債能力指標(biāo)是明顯改善了，在2020年和2021年通過兩年的積極去杠桿，相關(guān)指標(biāo)都改善了。像上市房企剔除預(yù)售款之后的資產(chǎn)負(fù)債率均值是61.62%，凈負(fù)債的平均值是87%，都下降。短期的償債能力方面也有所好轉(zhuǎn)。

??三道紅線，這也是大家特別關(guān)注的，達(dá)標(biāo)率明顯提升。我們看一下剔除了預(yù)售款之后的凈負(fù)債率61%，高于2020年相關(guān)水平。十強(qiáng)房企達(dá)標(biāo)率分別是，剔除預(yù)售款的資產(chǎn)負(fù)債率深80%，凈負(fù)債率100%，現(xiàn)金短債比也是100%，所以十強(qiáng)房企的相關(guān)指標(biāo)還是非常不錯的。

??上市房企抗風(fēng)險的層級占比有所下降，但是強(qiáng)抗風(fēng)險層級的企業(yè)畢竟要求是特別高，目前是只有17%，比2020年略有下降。弱抗風(fēng)險層級的企業(yè)占比是35%，也略有上升。

??50強(qiáng)上市房企2021年融資總額有所下降，這也和去年整體的融資環(huán)境有密切關(guān)聯(lián)，我們統(tǒng)計了前50強(qiáng)房企融資總額是9096億元，同比下降30%，應(yīng)該講下降幅度是比較大的。其中境內(nèi)債是下降了接近4成，這一塊的占比是50%，境外總量是1876億，下降了20.63%。

??我們來看第5項指標(biāo)，盈利能力。從盈利能力情況來分析，利潤類的指標(biāo)前面其實(shí)已經(jīng)講到，同比均有下降，上市房企營業(yè)利潤的均值是82.81億元，同比下降18.41%。去年的市場環(huán)境還是給企業(yè)的盈利產(chǎn)生了一定的影響，去年財報的盈利我們一般來說都是滯后的，都是前幾年的銷售而產(chǎn)生的，所以在可預(yù)見的接下去幾年，相對來講這項指標(biāo)的壓力可能會更大一些。

??只有一成上市房企為盈利突出型企業(yè)，超過一半的上市房企都是盈利乏力型企業(yè)。

??昨天我們剛剛開完了李總理召集的大會，應(yīng)該說對房企的占比包括對行業(yè)的支持，今天也是迫在眉睫的。因為現(xiàn)在房企真的是盈利乏力，壓力巨大，今天能夠生存下去，我覺得比什么都重要。

??銷售凈利率下降也是非常多，也導(dǎo)致了整個凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下降。

??我們再看第六項指標(biāo)，成長能力。成長能力當(dāng)中收入規(guī)模還略有增加，但是凈利潤出現(xiàn)較大程度的下降，收入增長其實(shí)因為它是滯后的，它體現(xiàn)的還是前兩年的整體銷售，所以在2021年上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的均值同比增長7%，增速也較上一年上升了5.37個百分點(diǎn)。剛剛講到凈利潤下降了20%，所以現(xiàn)在是增收不增產(chǎn)或者增收不增利，這個其實(shí)也是我們不想看到的一項指標(biāo)。

??增收又增利的上市房企占比下降最多，當(dāng)然這里面有增收又增利的房企，只有25%，下降了11個百分點(diǎn)。有29%的房企是增收不增利，同比下降了1個百分點(diǎn)。4%的房企是增利不增收，下降了3個百分點(diǎn)，如果把25%的增收增利再把4%增利不增收的房企加在一起，有29%的房企在去年整體利潤還是增長的，但是剩下的超過70%的房企利潤都沒有增長，說明壓力還是挺大的。

??成長能力分檔次情況。我們看到營業(yè)收入的同比變化，比較多的集中在負(fù)20%到正20%的區(qū)間，同比超過80%的房企超過明顯下降，凈利潤同比變化，同比處于負(fù)80%到負(fù)20%的房企提升，這不是一個好信號。凈資產(chǎn)同比變化，同比超過20%的房企，其中0到10%同比處于這樣一個范圍的房企占比是最多的。

??上市房企的銷售目標(biāo)今年也開始趨于謹(jǐn)慎，大多數(shù)是持平或減少，這些銷售目標(biāo)都是希望現(xiàn)在的這些上市房企都不提繼續(xù)要通過銷售增長來引發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，都希望通過規(guī)模增長轉(zhuǎn)型為高質(zhì)量的發(fā)展，所以大家也看到除了越秀、綠城整體銷售目標(biāo)略有增長之外，大多數(shù)的上市房企的銷售目標(biāo)是略有下降的。當(dāng)然下降幅度也不是特別大。

??第七項大類的指標(biāo)是經(jīng)營效率分析。我們從經(jīng)營效率當(dāng)中可以看到經(jīng)營效率還是穩(wěn)中有升，這也和過去差不多20多年的市場化是有關(guān)聯(lián)的，今天企業(yè)在運(yùn)行方面，雖然市場壓力挺大，但是運(yùn)營能力還是有明顯提升的。所以我們看到上市房企存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.4%、0.3%和0.21%，都比之前的指標(biāo)有小幅度提升，這也是去年的一個比較重要的亮點(diǎn)。

??存貨規(guī)模增速也在變化，這和去年特別是去年下半年大家謹(jǐn)慎投資是有關(guān)聯(lián)的，集中度繼續(xù)在進(jìn)一步加強(qiáng)，10強(qiáng)上市房企的總存貨占比43%，30強(qiáng)房企占了74%，基本上把大頭都占了。30%以上的上市房企低盈利、低周轉(zhuǎn)，這個和我前面講的相關(guān)的運(yùn)行效率指標(biāo)也有30%的房企相關(guān)指標(biāo)是相對比較偏弱的，這個可能也是指的這些房企。

??第八項綜合指標(biāo)是社會責(zé)任。納稅金額在2021年出現(xiàn)了下行，平均是18.36億元，同比下降15%。上市房企的社會責(zé)任類型分布變化不大，所謂的高貢獻(xiàn)、中貢獻(xiàn)、低貢獻(xiàn)、弱貢獻(xiàn)，這個百分比變化不大。這當(dāng)中在鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧、文化體育、抗疫救災(zāi)、文物保護(hù)等各項領(lǐng)域當(dāng)中，房企還是開展了大量的慈善、公益的相關(guān)的踐行社會責(zé)任相關(guān)的工作。前30強(qiáng)的房企都參加了抗疫救災(zāi)，有26家企業(yè)參與了精準(zhǔn)扶貧、鄉(xiāng)村振興，有24家企業(yè)積極參與了教育、助學(xué)活動，我講的都是前30強(qiáng)的房企。

??第九項綜合指標(biāo)是創(chuàng)新能力。我們來看一下創(chuàng)新能力體現(xiàn)在以下各個方面。首先是產(chǎn)品，這個也是上市房企最最關(guān)注的，這兩年市場出現(xiàn)了回調(diào)之后，老百姓開始更關(guān)注產(chǎn)品了，我們把房地產(chǎn)特別是房企對于產(chǎn)品打造都放在了首位。我們在綠色的設(shè)計、施工、產(chǎn)品和運(yùn)營等各個方面：

??1，創(chuàng)新就是在綠色體系方面的創(chuàng)新。這些百強(qiáng)，特別是10強(qiáng)、20強(qiáng)房企，都在綠色體系建設(shè)方面領(lǐng)先了一步。

??第2個是服務(wù)創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新也是不斷升級的，特別是疫情在這個過程當(dāng)中大家對服務(wù)的要求也越來越高了，大家也都關(guān)注房子入住可能是一時，但后續(xù)的服務(wù)是一輩子的事情。發(fā)展智慧社區(qū)，無感通行、安保、智能等各個方面。

??第3是營銷管理方面的創(chuàng)新，像綠城去年搞線上的銷售平臺，應(yīng)該是取得了比較好的效果，像萬科現(xiàn)在通過AI進(jìn)行審圖、設(shè)計質(zhì)量的監(jiān)控，應(yīng)該說也在上市房企當(dāng)中相對來說比較領(lǐng)先。另外新城控股、華僑城等等都有他們自身的科技賦能創(chuàng)新方面的一些突破。所以應(yīng)該講，這兩年房企特別是上市房企在數(shù)字化方面的投入和最終的運(yùn)營效果應(yīng)該說還是有了比較大幅度的提升。

??第4方面就是上市房企在第二曲線的發(fā)展方面，我們也看到多元化收入、業(yè)務(wù)收入的增幅開始趨緩，但是我們也注意到整體多元化收入的均值或者它的總量還在不斷上升，2021年上市房企多元化收入均值同比增長是20%，其實(shí)這個數(shù)字和我們前面看到的房企主營業(yè)務(wù)增長，包括收入增長，還是有比較大幅度的提升，但是相比第二曲線前幾年的增速開始有所回落。這當(dāng)中像物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、長租公寓、城市更新、健康服務(wù)，健康服務(wù)當(dāng)中可能也包括養(yǎng)老等等，代建、文旅、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這些都是，因為這張表列了20強(qiáng)，應(yīng)該說都是20強(qiáng)房企當(dāng)中所涉足的方面，其中物業(yè)管理是最為熱衷的板塊，20強(qiáng)房企全都涉足了，商業(yè)也占了比較高的比例，有17家涉足了商業(yè)地產(chǎn)。酒店也有超過半數(shù)參與，長租公寓也達(dá)到了半數(shù)。應(yīng)該講在整個前20強(qiáng)的上市房企當(dāng)中，對我們的第二曲線各塊業(yè)務(wù)應(yīng)該說都有所涉足，也都在積極探索，我們也希望未來上市房企不是只有住宅開發(fā)這一條，能夠有更多的業(yè)務(wù)也能夠占到更高的份額，可以更加均衡的來發(fā)展。

??今天的發(fā)布就到這里，謝謝大家！