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??在伍江看來，城市更新，不要把經念歪了，要在“城市上建城市”；城市更新不是10年或20年的事，可能是100年或200年，甚至更長，慢慢干。

??城市更新，向新而生。日前，《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》發布，拉開了新一輪城市更新的帷幕。

??政策出臺，可能將撬動萬億級市場。這對景氣度不高的房地產市場來說，無疑提供了新的可能性。歷史還會踩著相似的韻腳嗎？《中國房地產金融》日前專訪了中國城市規劃學會副理事長、同濟大學原常務副校長伍江。

??在伍江看來，城市更新不要把經念歪了。城市更新不是短期的事情，是城市的常態化狀態，是城市持續發生的事情；城市更新是要在“城市上建城市”，是“有機更新”，不是整天大拆大建；針對城市更新的新要求，需要對過去的建設開發模式重新反思。

??一、不要把城市更新的經念歪了，要在“城市上建城市”

??《中國房地產金融》：當前各個地方城市更新行動，正搞得如火如荼，您如何看待城市更新？與過去相比，如何定義現在的城市更新行動與觀念？

??伍江：城市更新是城市的常態化狀態，城市總是需要不斷更新的。但是過去幾十年城市更新都是以“舊城改造”的方式進行的，都是大拆大建。現在要及時轉入常態化的城市更新狀態。現在大家更多聚焦在一些小尺度的更新上，叫“微更新”，這是對過去大拆大建的一種反思。但城市更新不僅僅是“微更新”，城市更新既有微觀的問題，也有宏觀的問題。

??城市更新不能大拆大建，要改變原有的舊城改造模式，要學會在“城市上建城市”，通過不斷更新、改造再利用，使得城市發展更加有機，這是業界現在談城市更新時聚焦比較多的一個方向。城市更新過程需要市場，也需要資本，只不過市場也好，資本也好，都不應該是簡單復制過去那樣的舊城改造模式，而是應該適應新的城市更新進行新的市場模式探索。

??不要把城市更新的經念歪了。我們國家發展的階段已經不同，正在進行重大轉型，不能沿用過去那種快速的、大規模改造的方法，那樣對整個國家發展不利，對可持續發展、綠色發展都不利。

??二、不是把政府變成市場，“政府不是市場”

??《中國房地產金融》：在新的城市更新行動中，政府應當扮演什么角色？如何兼顧各方主體的利益？

??伍江：我們是社會主義市場經濟，要充分發揮市場的作用。市場在過去幾十年已經漸漸適應了大規模舊城改造、大規模房地產開發。現在的城市更新，應該針對新的要求轉變模式，不能再用舊的模式套新的需求。

??政府通過政策設計，讓一部分社會資本能參與到公益事業，這是好事。在西方國家也有PPP。政府對公共利益存在訴求，對公共利益的責任也責無旁貸。

??政府應該要維護社會公正。各方利益主體的訴求是不一樣的，博弈能力也不一樣，政府應該更多關照弱勢群體，應偏向于能力弱一點的群體，才能維護社會公正。

??換句話說，如果有資本跟居民個人利益之間有博弈、有爭論的話，政府更多的是應該幫助個人，而不是幫助資本，因為資本力量強大，個人力量弱小。

??我覺得，政府應該設計一些好的政策，在不違背市場規律的前提下，愿意把資金投入到有更多公益色彩的工作中，讓市場不過分逐利，而愿意多做一些公益的事。政府本身應該更多從事保障公共利益的工作，而不是把政府變成市場，“政府不是市場”。

??《中國房地產金融》：當前時局之下，房企活得不是很好。

??伍江：我覺得是開發企業前面幾十年的日子太好過了，所以現在覺得活得不太好。對于各行各業來說，馬克思的《資本論》認為，市場的平均利潤才是最后的一個利潤。過去房地產利潤太高了，現在應該回到正常狀態。

??政府不能要求市場，要求企業做賠錢買賣，這不可以的，這是市場規律，但是可以毛利低一點對吧？少賺點錢，多做一些公益的事情，這是可以的。不賺錢是不行的，不賺錢就不叫市場了，但可以不一定賺那么多錢，是吧？

??三、城市更新是漫長的過程，不是10年或20年的事情

??伍江：城市更新不是10年或20年的事情，可能是100年或200年，甚至更長，要慢慢干。只要城市在，就會不斷更新。只要有更新，就需要市場介入。城市會永遠更新下去。

??我覺得，現在別太著急，不要急于一蹴而就，不要去想著“一口吃成大胖子”。這是一個涉及更多個體的利益，更多不同利益之間的博弈，不要太急。慢慢來，對大家都好，還沒有形成共識的，就等一等，不能強迫一定要這樣做。

??《中國房地產金融》：現在很多市場主體都積極參與到城市更新行動中。

??伍江：這是好事兒。要轉變觀念，不能再用過去那種模式來套用到現在。比如說利潤率不要那么高，做事情比較麻煩一點，不是那么簡單的，今年拿地明年造房子，后年賣房子，而是慢慢跟居民商量，本來2年能做成的事，得花5年或6年做成。日本六本木的城市更新，花了差不多快30年的時間。

??四、規劃若只重視空間美學，規劃就是錯的

??《中國房地產金融》：從規劃的角度，您如何看城市更新？

??伍江：改革開放以后，主要是擴張型規劃，都是拆掉以后再建，或者將沒有城市的地方擴大為城市。現在不一樣了，城市更新更多是進行改造，而不是拆掉重建，或者擴張用地。

??現在國家對城市建設用地管得也很嚴，城市也不太可能再有太多增量，城市更新有一個很大的特點，從過去增量型發展轉向一種存量型發展，要適應這個變化。

??《中國房地產金融》：比較微觀一點，是不是注重空間的一些美學，或者文脈。

??伍江：規劃如果只重視空間美學，這個規劃就是錯的。規劃本來就應該是綜合性的，要考慮到政治、經濟與文化等功能。

??五、城市更新是“有機更新”，不是整天大拆大建

??《中國房地產金融》：城市更新對社區會有多大的影響？

??伍江：社區是城市的重要組成部分，甚至是主要組成部分。城市要更新，社區也要更新，涉及每一個人與每一個家庭。人民的生活品質在不斷提高，城市更新不可能一步到位，幾輩人都滿意是不可能的。所以，總是會有新的要求與訴求，那么舊的東西也會變，就又需要更新，社區更新是將來城市更新中相當重要的“一個重頭”，這塊存量非常大。

??《中國房地產金融》：有個數據，在2000年以前約有好像200億平方米建筑，一部分可能到了要更新的時候了。

??伍江：不要說到200億，就想到要一批一批地進行徹底更新，或者過20年之后再來一次更新。城市更新是一個慢長的、持續的與不斷更新的過程。

??《中國房地產金融》：螺旋性的持續性更新？

??伍江：我覺得應該是“有機更新”，不是整天大拆大建，不是整天“大更新”，而是天天都有更新，但是你不太容易覺察到。這樣，城市就不會因為老是在更新，給人們造成生活不便，甚至城市的混亂。

??六、不能拿以前習慣的那一套理解現在的城市更新

??《中國房地產金融》：您對現在的城市更新行動有何政策建議？

??伍江：我一直在跟政府呼吁，現在的城市建設，包括市場管控，以前幾十年是很適用的，但現在從增量型發展轉向存量型發展，所有的政策設計、制度設計都應該隨之改變，現在很多地方，從政府到企業都不適應，拿著以前已經習慣的那一套理解現在的城市更新。

??針對城市更新的新要求，需要重新反思現有的制度設計、政策包括法律。

??《中國房地產金融》：可以闡述得更具體一些嗎？

??伍江：需要反思的太多了。我剛才講的都是很籠統的、宏觀的，實際上具體的政策、法律、標準與規范，其實都要反思或重新設計。

??建設標準與建設規范是不是都應該改？現有的標準與規劃是按照建設一個全新的城市去對待的，對一個已經建設好的城市，怎么讓它變得更好呢？盡可能不鼓勵去做大手術是吧？讓它自我內部不斷更新，而這方面的政策設計是缺失的。

??《中國房地產金融》：住建部已頒布強制標準《建筑節能與可再生能源利用通用規范》，明年4月1日實施，節能減排方面，大概是居住建筑節能要提升30%，公共建設要提升20%。有專家稱，舊城改造與城市更新可能會參照執行。

??伍江：國家“3060”目標提出來之后，需要所有人共同努力，不管是造新房子還是改老房子，都得要考慮到節能減排。以前城市建設不考慮，現在就得多考慮。

??現在很多地方借城市更新的名義，是用大拆大建的方法進行城市改造，住建部踩了剎車。

??過去的開發模式是以拆為主。現在要轉變，從“留改拆”轉為“拆改留”，目的就是不要再搞大拆大建。能留的盡量留，能改造利用的就盡量不要拆除重建。不僅是為了保護歷史傳承，也是為了可持續發展。就減碳來說，千減萬減不如一減，少蓋房子就是最大的減。建新房子總是有碳排放的。改改就能用，為什么要拆掉重建呢？