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??中房網訊 5月27日，由上海易居房地產研究院主辦的“2021中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。備受關注的"2021中國房地產上市公司綜合實力榜"、"2021中國房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

??會上，上海易居房地產研究院執行院長、易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年是第14年發布上市公司百強測評研究成果，本次評測從195家上市房企中選出百強，上市公司的隊伍越來越龐大。“從2017年到2021年，Top10的變動不是特別大，特別是前三強的變動情況不大。

      目前行業內部分化明顯，即強者恒強，排名靠后的企業整體集中度在下降，龍頭企業集中度在不斷上升，總資產分布情況也集中于頭部企業。31-50強的增速快于頭部和尾部房企，成長型公司對規模的增長的訴求增強。

      2020年上市房企凈資產收益率出現了大幅度的下降；從成長能力看，整體業績增速有所放緩。從營業收入增速、凈利潤增速、凈資產整體增速看一下成長能力，實際壓力都很大。

??以下為文字實錄：

??尊敬的陳會長、各位嘉賓：

??中午好！

??今年是一年一度的第14年發布上市公司百強測評研究成果，我事先看過這些數據，和往年會有一些差異。

??首先我們從195家上市房企中選出百強，一個寬屏才能把195家上市房企放在一起。但我們也可以注意到，其中有一部分房企慢慢退出了我們的視線。

??我們看一下Top10的變化。從2017年到2021年，Top10的變動情況不是特別大，特別是前三強的變動情況不大。今年招商蛇口新晉10強行列。

??看一下資本市場的表現。2020年房地產股在資本市場上的表現屬于比較一般（這樣講算比較客氣的，因為在各個行業的排名當中，房地產股整體是輸給大盤的）。雖然很多產業受到了疫情影響，但隨著去年下半年整體經濟的復蘇、疫情影響的減弱，在股市當中的表現一天好于一天，但地產股在去年下半年受到“三道紅線”等各項政策的影響，全年走勢一般。

??從上市公司房企收益角度來講，可以說地產股更加便宜了，大家是否同意這個觀點？因為PE越來越低，收益越來越高，股價卻沒有發生變化。我認為，這對部分房企來講，它的分紅率已經超過了今天存銀行，甚至是買理財產品的投資回報率，價值隨著收益的提升，也日益凸顯。

??這是市盈率的比較圖。從市盈率的角度可以看到，總的來講市盈率是走低的過程。2020年年末，滬深上市平均市盈率是7.78，港股房企的市盈率還不到7，是6.79，應該講市盈率是向下走的。

??從百強上市房企的市值情況來看，下跌占大多數，當然我們如何來看待這個問題？整個規模在做大、利潤在做高，市值略有下跌，我們覺得投資的價值更高了。因為2020年上市房企的股價“跌多漲少”，2020年這次的發布，跟前幾次的發布會有這方面的差異。

??從運營規模情況來看，一般指標當中的規模指標都比較看重。但是2020年，我們的規模指標和風險指標同樣看重。2020年規模增速明顯放緩，營業利潤的均值首次下降，從圖表當中可以看到相關數據情況。

??我們分別看一下頭尾兩部分。目前行業內部分化明顯，即強者很強，排在后面的企業整體集中度在下降，龍頭企業集中度在不斷上升，總資產分布情況也集中于頭部企業。

??31-50強的增速快于頭部和尾部房企，也就是說，這些成長型公司今天對規模的增長、對于整體做大，他們有進一步的訴求。2020年下半年發布“三道紅線”政策后，很有可能對這類企業增速產生相關影響，過去都在談彎道超車，但今天彎道超車可能會翻車，接下來這部分企業的整體增速，可能也會放緩。

??償債能力，即對風險的控制。2020年我們對這部分的指標更加看重，從8月23日“三道紅線”出臺后，所有的房企都在做降杠桿相關工作，效果非常明顯，抵御風險的能力在加強，從這一點來說，房企更加健康了。“三道紅線”的達標成果中，前10強做得最好，11-30強做得相對差，這一點大家也可以理解，因為前10強達到了一定規模，對增速的要求反而沒那么高，所以不會過度依賴于融資來推動整個企業的增長。而11-30強正好處于快速發展的過程中，相對來講踏紅線的比例更好。“三道紅線”可以看到，上市公司兩極分化的效果明顯，好的企業明顯優秀，有的企業三道紅線中每一道到踏到了。

??從50強房企可以看到，2020年融資總額微降，符合中央提出的“降杠桿、去杠桿”要求。也就是說，50強房企在去年已經作出了很明顯的相關去杠桿工作。

??盈利能力分析。

??相對來說利潤總額在上升，但相關盈利指標在下降。包括利潤均值下降，凈資產收益率下降，總資產報酬率下降，還有其他一小部分指標出現了下滑情況。這對房企來說，是一個比較大的挑戰。可以這樣講，2020年也出現了盈利能力的分化。自2012年一直到2019年，我們基本每年在盈利指標中看到的都是各項指標的上升，但是在2020年當中，我們看到了很多指標的下降，這也預示著整個行業在2020年發生了比較大的變化。

??凈資產收益率大幅下降。前面我們講，有的指標是“有所下降”，但凈資產收益率出現了比較大幅度的下降，這一點也要提醒房企注意，今天的企業不是那么賺錢了，前兩天大家在拿地的過程當中，沒拿到地的企業有點憂慮，但拿到地的企業更加憂慮，他們講一句話“拿地爽三天，接下去痛三年”。如果今天拿地之后，每家企業的表現都是“痛三年”，那今天我們對行業的整體認識，還要進一步發生改變，或者說在拿地的過程當中，對地價的判斷還要再發生一些改變。

??簡單看一下成長能力。整體業績的增速還是放緩的，但是在這個過程當中，有一部分企業的增速相對較快，但整體來看，今天看到的大多數指標都在下降。

??其中增收又增利的上市房企占比在下降，不增收不增利的房企占比在上升，這個象限是我們都不愿意進入的，這是沒有增長、而且下降的。從右邊的四象限圖中可以看到，右上角大家都想去到的空間，企業數量在下降。

??從營業收入增速、凈利潤增速、凈資產整體增速看一下成長能力，實際壓力都很大。

??經營效率分析。

??這個指標和前幾項相對一致，由于我們有一部分優秀的房企在經營效率中，特別是2020年“從管理當中要效益”，所以這項指標還是穩中有升的。不管是存貨周轉率，還是流動資產周轉率，還是總資產周轉率，幾項均值都比2019年有所提升。

??50強上市房企存貨占比目前達到八成以上，從存貨角度，主要也是集中在頭部房企。今天從健康的角度來說，我們希望存貨的占比能夠進一步下降，有一部分企業提出了和制造業同樣的口號，“未來沒有‘存貨’”，房地產不可能沒有存貨，因為地的開發是有周期的，相對原來存貨的角度，未來要慢慢變成無庫存、無存貨的運作方式。

??從社會責任的角度，有一個大項，納稅金額有所下降。這可能也是2020年受到疫情的影響，也受到了利潤的影響，所以納稅總金額有所下降，這一點也在提醒我們所有的房企，今天的運營壓力越來越大了。

??創新能力分析。

??2020年，整個企業的創新我認為做得還是非常不錯的。首先是產品創新，剛剛陳會長也說了，未來就是強調技術、科技、產品力的，我們現在所有的房企也意識到產品對企業未來發展的重要性，所以大家在戶型、社區、綠色環保、科技等諸多方面做了很多努力和相關創新實踐，應該說取得了很好的效果；二是數字化，我們認為2020年是房企數字化的元年，做了很多數字化改革試點，像今天來的旭輝，也是數字化做得非常好的標桿企業；三是房企在多元化投資上做了相關努力，除了我們熟悉的物業，（今天我們也和物業共同舉辦本次測評成果發布會），在商業、辦公、長租、文旅、產業、康養等諸多方面，都做了多元化的相關努力。我們上午還開了一個關于產業鏈的投資峰會，我們也注意到，房企今天在創投方面，在投產業鏈上下游/美好生活/科技方面，2020年也作出了非常多的相關實踐，這些實踐對整個企業的創新和轉型，都有至關重要的作用。

??我在這里就簡單地把測評成果和在座各位嘉賓做一個簡單匯報，相關詳細內容都在我們的報告中有所體現。接下來，讓我們一起來看大屏幕，看一下本次測評成果的排行相關發布，謝謝大家。