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??在調(diào)控全面升級(jí)之下，多數(shù)城市房?jī)r(jià)依然上漲。

??5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲，新房和二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.6%和0.8%。其中新房漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??不僅一線城市樓市火熱，二三線城市已開(kāi)始接棒上漲。31個(gè)二線城市新房和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新房和二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.4%和0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)和持平。

??總而言之，各等級(jí)城市房?jī)r(jià)都在漲，且漲幅均有所擴(kuò)大。樓市這個(gè)堅(jiān)硬的泡沫依然處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

??這樣的上行態(tài)勢(shì)引人關(guān)注。須知這是在政策重壓的態(tài)勢(shì)下，樓市交出的成績(jī)單。去年年底以來(lái)至今年3月，中央出臺(tái)多項(xiàng)政策，形成金融信貸、土地供應(yīng)和行政調(diào)控等層面的組合拳，密度和強(qiáng)度前所未有。隨著房企端的“三道紅線”，銀行端的“兩個(gè)集中度”、地方政府端的“供地兩集中”等政策的相繼落地，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的輪廓已經(jīng)基本勾勒清晰。

??進(jìn)入4月以來(lái)，樓市行政調(diào)控政策頻仍。中央政治局會(huì)議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。韓正副總理在省部級(jí)干部建立現(xiàn)代財(cái)稅金融體制專題研討班座談會(huì)上，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房住不炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此外，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位、切實(shí)扛起城市主體責(zé)任。住建部約談、中介整頓和經(jīng)營(yíng)貸相關(guān)治理措施成為當(dāng)月調(diào)控重點(diǎn)。隨后，各地相繼下達(dá)相應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控舉措。

??據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，4月單月房地產(chǎn)調(diào)控刷新年內(nèi)新高，達(dá)51次。

??除了行政調(diào)控之外，金融制度與土地制度成為新的發(fā)力重點(diǎn)。正是在4月“供地兩集中”政策正式落地，全國(guó)第一階段集中供地在長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津、廣州、重慶等城市鋪開(kāi)，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入全面升級(jí)階段。

??不過(guò)，在這樣的政策態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度仍處于歷史高位，房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，市場(chǎng)預(yù)期與基本面繼續(xù)背離，樓市“虛火”過(guò)旺。

??眾所周知，調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵在土地和金融。應(yīng)該說(shuō)，4月樓市上漲并非金融因素驅(qū)動(dòng)。從融資的數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是融資額還是信用利差都較為平穩(wěn)。不久前，央行公布2021 年4 月社融數(shù)據(jù)，住戶貸款同比少增1386億元。其中，短期貸款增加同比少增1915億元，消費(fèi)貸監(jiān)管加強(qiáng)效果體現(xiàn)；中長(zhǎng)期貸款增加同比多增529億元，但環(huán)比3月少增1321億元。

??需要警惕的是土地供應(yīng)端的傳導(dǎo)。在需求平穩(wěn)釋放的背景下，土地市場(chǎng)的緊平衡，將成為樓市緊平衡的初演繹。可能恰恰是“供地兩集中”政策的全面落地，土拍的火熱推高了樓市的預(yù)期。

??據(jù)國(guó)信證券的數(shù)據(jù)，4月18家龍頭房企拿地溢價(jià)率達(dá)33.4%，創(chuàng)近3年新高，反映了土地市場(chǎng)的極度火熱。數(shù)據(jù)背后反映出的行業(yè)圖景是：一、經(jīng)歷了快速去杠桿及銷售“小陽(yáng)春”后，當(dāng)前房企對(duì)于補(bǔ)庫(kù)存的需求非常旺盛；二、土地供應(yīng)兩集中不僅被動(dòng)推遲了供地時(shí)間，離散型的供給節(jié)奏加大了低土儲(chǔ)房企的恐慌情緒；三、高溢價(jià)率與流拍共存，反映了供地區(qū)域結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。

??除了龍頭房企拿地溢價(jià)率高之外，值得警惕的是，這次集中供地，有的城市還出現(xiàn)了“馬甲”，某房企35個(gè)馬甲參與搖號(hào)，志在必得。

??這涉及深層次的問(wèn)題，“集中供地”和“三道紅線”、貸款集中度等，這些土地市場(chǎng)和融資市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容需要形成政策合力。“集中供地”要達(dá)到給地市降溫的目的，前提是“三道紅線”對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)度加杠桿能形成約束，特別是買地資金必須自有。

??根據(jù)明源地產(chǎn)地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，對(duì)部分熱點(diǎn)地塊追逐，導(dǎo)致融資成本自然水漲船高，不少“前融”的成本達(dá)到了15%以上。顯然，“三道紅線”還未明顯發(fā)揮效力。

??針對(duì)樓市“虛火”現(xiàn)象，必須對(duì)癥下藥，下一步需要完善人口、土地和住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成政策合力，強(qiáng)化督導(dǎo)約束機(jī)制，控制好土地出讓規(guī)模、節(jié)奏和價(jià)格，有效避免地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，引發(fā)房?jī)r(jià)剛性上漲預(yù)期，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性和協(xié)同性，確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行。