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??繼7月2日升級(jí)樓市調(diào)控整兩個(gè)月，9月4日上午，杭州樓市再迎新政！

??此次杭州政策內(nèi)容延續(xù)了7月24日中央房地產(chǎn)工作座談會(huì)上的精神，堅(jiān)持“問(wèn)題導(dǎo)向”、差別化調(diào)控的思路，從土地市場(chǎng)、住房貸款、稅收政策、限購(gòu)政策、無(wú)房家庭認(rèn)定及限售等方面內(nèi)容進(jìn)一步明確相關(guān)規(guī)定，為原有政策打補(bǔ)丁。

??綜合來(lái)看，下半年已有至少10城發(fā)布了或緊或松的政策內(nèi)容，其中杭州、東莞、深圳、南京、寧波和無(wú)錫樓市地市較熱的城市收緊調(diào)控，十堰、株洲等仍未走出疫情影響的三四線城市則發(fā)布適度放寬的政策內(nèi)容。下半場(chǎng)樓市調(diào)控邏輯更加明顯了。

??政策層面仍然會(huì)延續(xù)“一城一策”的總體思路，過(guò)熱的城市或?qū)⒊雠_(tái)收緊政策，接下來(lái)哪里有問(wèn)題就打哪里的針對(duì)性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)。

??01

??政策主基調(diào)：堵投機(jī)保剛需

??杭州樓市調(diào)控政策再升級(jí)，主要是貫徹落實(shí)“房住不炒”要求，支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房。回看7月2日杭州調(diào)控內(nèi)容，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月市場(chǎng)投機(jī)行為仍然存在，該政策內(nèi)容更多的是針對(duì)此前調(diào)控內(nèi)容增加約束。

??具體來(lái)看：

??1、加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)推行住宅用地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式

??2、加強(qiáng)住房貸款審慎管理，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策

??3、父母投靠子女落戶(hù)滿3年才可買(mǎi)房

??4、30周歲以上未婚單身且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄的購(gòu)房人、離異單身滿3年且在本市限購(gòu)范圍內(nèi)無(wú)自有住房記錄滿3年的購(gòu)房人，可認(rèn)定為無(wú)房家庭

??5、加強(qiáng)熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售管理。加大無(wú)房家庭房源傾斜比例，房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項(xiàng)目，無(wú)房家庭以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)方式取得的住房限售5年

??對(duì)比前后政策內(nèi)容，此次對(duì)父母投靠子女落戶(hù)的限購(gòu)政策實(shí)際是對(duì)家庭炒房現(xiàn)象的規(guī)范，此前父母投靠子女落戶(hù)且戶(hù)口在杭州主城區(qū)，落戶(hù)后就可以購(gòu)房。事實(shí)上，相對(duì)寬松的環(huán)境導(dǎo)致市場(chǎng)上存在許多借父母名義搖號(hào)炒房的行為。早在5月，杭州曾出現(xiàn)過(guò)六萬(wàn)人搖項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)參與搖號(hào)的林明便是動(dòng)用父母“房票”參與搖號(hào)，很顯然，林明并不是個(gè)例。

??杭州一家TOP30房企銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，杭州新政發(fā)布之后對(duì)在推項(xiàng)目銷(xiāo)售影響可能會(huì)有，但很小，因?yàn)檎邔⒃敬蛩阌酶改浮胺科薄钡牟糠仲?gòu)房者擋在了門(mén)外，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響有限，主要是對(duì)具體的購(gòu)房者影響較大。

??整體而言，本次新政有收有放，在抑制投機(jī)方面收緊調(diào)控政策，比如，規(guī)定父母投靠子女落戶(hù)的，需滿3年才有購(gòu)房資格。寬松的一面是，無(wú)房家庭房源傾斜比例最高達(dá)到80%，利好無(wú)房家庭，保障合理剛性需求。對(duì)無(wú)房家庭購(gòu)房者也并非絕對(duì)寬松，政策規(guī)定房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項(xiàng)目，無(wú)房家庭以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)方式取得住房的限售5年。差別化調(diào)控的同時(shí)更加精準(zhǔn)。

??02

??市場(chǎng)熱度持續(xù)，房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大

??政策升級(jí)背后是杭州樓市、地市異常火熱，成交一路走高，并持續(xù)高位運(yùn)行。

??從新建商品住宅表現(xiàn)來(lái)看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后，至3月迅速恢復(fù)，成交面積同比增長(zhǎng)7.72%，前5月杭州就出現(xiàn)4個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，成交量在6月達(dá)到高峰，當(dāng)月成交面積達(dá)到202萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.86%，創(chuàng)近三年來(lái)新高。

??7月2日杭州收緊樓市調(diào)控之后，受季節(jié)性因素和調(diào)控政策雙重影響，新房成交面積略有回落，但同比仍增長(zhǎng)34.5%，隨后的8月市場(chǎng)熱度延續(xù)，成交同比漲幅達(dá)到55%。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，7月杭州新房成交均價(jià)同比上漲4.9%，高于一、二線城市平均漲幅。

??二手房市場(chǎng)熱度高漲。7月，全市二手房成交面積達(dá)到104萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)29%，共成交10595套，均價(jià)33839元/平方米再創(chuàng)新高。8月，二手房成交面積小幅回調(diào)至80萬(wàn)平方米，但同比漲幅仍然高達(dá)16%。

??從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，前8月杭州土地出讓金已達(dá)到2035億元。7月溢價(jià)率走高，達(dá)到22.47%，8月受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，溢價(jià)率有所回落，但仍然高位運(yùn)行。

??03

??“金九銀十” 熱點(diǎn)城市有望繼續(xù)走高

??7月以來(lái)，中央及地方政策熱鬧紛呈，央行劃定“三道紅線”嚴(yán)控房企融資，住建部連續(xù)兩月召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，杭州、東莞等地相繼加碼調(diào)控。一系列調(diào)控政策“組合拳”落地后，樓市逐漸回歸平穩(wěn)和理性。

??本輪調(diào)控的整體思路還是抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，接下來(lái)，“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不變，中央政策大概率將繼續(xù)保持平穩(wěn)。

??政策方面，預(yù)計(jì)9月仍有可能再現(xiàn)7月“調(diào)控接力”的局面，樓市熱度居高不下甚至出現(xiàn)投機(jī)潮的城市，未來(lái)調(diào)控加碼預(yù)期強(qiáng)烈。兩類(lèi)城市更應(yīng)引起特別關(guān)注，第一類(lèi)是成都、沈陽(yáng)等14個(gè)出席座談會(huì)的城市；第二類(lèi)是全國(guó)70城房?jī)r(jià)榜中漲幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未來(lái)也不排除政策加碼的可能性。

??聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，隨著一線、強(qiáng)二線城市供應(yīng)明顯放量，預(yù)計(jì)9、10月市場(chǎng)成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。

??從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策效果短期內(nèi)一定是立竿見(jiàn)影的，市場(chǎng)投機(jī)行為將被進(jìn)一步限制，長(zhǎng)期來(lái)看，整體市場(chǎng)將更加平穩(wěn)健康。時(shí)值“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季，疊加今年疫情影響，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售推盤(pán)節(jié)奏后移，市場(chǎng)成交整體相對(duì)平穩(wěn)。

??具體各線城市來(lái)看，核心一二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，且有強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得長(zhǎng)期看好，成交量?jī)r(jià)有望保持在高位。人口長(zhǎng)期凈流出的弱三四線城市市場(chǎng)需求相較羸弱，疫情影響下市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

??受困于融資收緊和部分城市樓市收緊影響，建議房企加大供貨力度，積極營(yíng)銷(xiāo)以實(shí)現(xiàn)快速去化，爭(zhēng)取抓住“金九銀十”的銷(xiāo)售窗口期，搶收業(yè)績(jī)。

附表：7月-9月新出臺(tái)政策匯總