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??2023年4月25日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布，我國全面實現不動產統一登記。

??不少人將其與房地產稅聯系在一起，認為在實現不動產統一登記之后，“房產稅”就不遠了。

??對此，我們認為，不動產統一登記與征收房地產稅并無必然聯系。

??首先，房地產稅的核心是地稅制度的改革，是屬于地方財政的固定預算收入，各地很難跨城市征收。因此即便沒有實現不動產統一登記也可以征收房地產稅，分散式登記并不影響其出臺，如上海、重慶早在2011年就已啟動“房產稅”試點。

??其次，當前的市場環境并不具備開征房地產稅的條件。

??最后，對地方財政來說，與土地收入相比，房地產稅目前還無法取代土地出讓金收入，成為地方財政收入的重要組成部分。

??我國全面實現不動產統一登記的消息迅速引發了輿論的關注，不少人將其與房地產稅聯系在了一起。

??不動產統一登記源于2013年3月，黨中央、國務院決定建立不動產統一登記機構，提出將分散在多個部門的不動產登記職責整合，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”改革任務。

??這意味著經過十年努力，從分散到統一，從城市房屋到農村宅基地，從不動產到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產物權的不動產統一登記制度全面建立。

??而房地產稅則是整體稅制改革的重要的部分，其核心是地稅制度的改革，是由地方政府征收的稅，屬于地方財政的固定預算收入。

??不動產統一登記與征收房地產稅并無必然聯系，也并非開征房地產稅的先決條件，分散式登記并不影響其出臺。

??據了解，房地產稅改革可以追溯至2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》曾提出對房屋持有環節進行征稅，類似后續出現的“房地產稅”。

??早在2011年1月，“房產稅”其實就已正式落地，上海和重慶同時宣布啟動“房產稅”試點，對個人住房征收“房產稅”。一直到今天，上海和重慶仍是全國唯二的“房產稅”試點城市，上海是以多套房為主要征收對象，重慶則以高端豪宅為重點征收對象。

??2013年底，十八屆三中全會提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。將“房產稅”完善至“房地產稅”，涉及土地征收、公開招拍掛、房地產開發、房地產交易、住房租賃等多個環節，包括城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產稅等。

??事實上，房地產稅離我們最近的時候，是2021年底。

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

??試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

??在當時，有部分房價相對較高的熱點城市將成為首批試點城市。其中，呼聲較高的城市有上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等

??然而，2022年房地產市場進入深度調整期，商品房銷售商品房銷售規模和開發投資規模大降，在擴大內需、穩地產總體方針下，房地產稅改革試點暫停。

??從2023年至今的市場來看，雖然一季度部分城市出現了點狀復蘇，但進入4月以來，供求皆有轉降趨勢，重點30城供應顯著縮量，降至近5年來同期新低，成交環比下降27%。

??從2021年至2023年4月全國百城商品住宅成交面積來看，當前市場整體仍在低位，整個行業的調整并沒有完成，整體市場仍處于恢復期，目前市場環境并不具備開征房地產稅的條件，短期內也不會貿然開始推行房地產稅。

??房地產稅的推行，不僅對市場產生影響，對土地投資的影響可能會更大。

??從2023年至今的土地投資來看，前4個月土地成交規模同比下降31%，創下2010年以來全國土地交易規模新低。近七成百強房企沒有納儲。

??從成交金額來看，前4個月全國300城土地成交金額約5675.9億元，同比下降25%，除一線城市仍能保持一定的漲幅，二線城市成交金額較去年同期下降了四成。三四線城市交易依舊低迷，成交規模和成交金額同比降幅也均在兩成以上。

??在這背景下，若是今年開始推行房地產稅，對整體土地投資來說可謂雪上加霜。

??更何況，即使按上海“房產稅”的稅率標準（人均60平以下免征、二套及以上0.4-0.6%）計算，“房地稅”收入遠低于土地投資金額收入。

??據上海稅務局披露，2022年全年“房產稅”約237億元。而2022年上海涉宅地成交總金額約2800億元。

??顯然，對地方政府而言，與成百上千億元的土地投資收入相比，“房產稅”收入還無法取代地方財政土地出讓金收入。

??我們認為，不動產統一登記并不是為開征房地產稅鋪路。

??一方面，統一登記并非開征房地產稅的先決條件，分散式登記也并不影響其出臺。

??另一方面，當前無論是各地市場還是整體投資環境都不具備開征房地產稅的條件。因此短期內，起碼今年內不會貿然開始推行房地產稅。

??當然，從長遠來看，房地產稅改革是中國房地產發展到一定階段之后的必然產物，也是加快建立現代財政制度中非常重要的一部分。