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??小區(qū)停車位、架空層、會所及游泳池等產(chǎn)權(quán)到底歸誰？住宅小區(qū)究竟哪些部位屬于業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)？

??隨著《海南省關(guān)于加強住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”）即將出臺，一直困擾小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)糾紛難題或?qū)⒌玫矫鞔_界定和有效解決。

??中國房地產(chǎn)報記者了解到，海南擬出臺的指導(dǎo)意見，將住宅小區(qū)9大類共有部分產(chǎn)權(quán)進行了明確和細(xì)分，其中包括業(yè)主普遍關(guān)心的小區(qū)車位、架空層、會所及游泳池等產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

??目前該指導(dǎo)意見正處于初稿征詢意見階段，內(nèi)容仍有待優(yōu)化。記者了解到，專門針對住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)而出臺省級規(guī)范性文件在國內(nèi)并不多見。

??住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)問題，是隨著我國住房制度改革及城市建筑向高空發(fā)展而衍生出的新課題。2007年3月16日我國《物權(quán)法》頒布，對于我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在立法上具有劃時代意義：建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國得以正式確立。2021年1月1日，隨著我國《民法典》的頒布實施，《物權(quán)法》同時廢止。

??但相關(guān)法律對建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定過于原則，住宅小區(qū)的共有部分范圍散見于多部法律法規(guī)中，但不夠明確。對實踐中出現(xiàn)的許多糾紛和問題，特別是對共有部分的權(quán)屬和利用方面，難以有效解決。上述指導(dǎo)意見的出臺，或?qū)⒂行Ы鉀Q住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)不明確問題，對其他省市出臺類似規(guī)范文件也具有參考意義。

??扯皮的共有部分產(chǎn)權(quán)

??“設(shè)在小區(qū)架空層的自動售菜機占用了小區(qū)公共資源，菜價怎么比小區(qū)菜店的還要貴呢？”今年8月，海口市南海大道南海幸福城小區(qū)有業(yè)主抱怨，并因此引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的爭論和聲討。

??該小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，自動售菜機是一種商業(yè)行為，占用了小區(qū)業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)資源，菜價高并不合理。由于該小區(qū)尚未成立業(yè)委會，過道及電梯廣告收益去向、電費公攤等常常受到業(yè)主質(zhì)疑。但小區(qū)物業(yè)公司對此并未正面回應(yīng)。

??因小區(qū)架空層等共有部分產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不明，小區(qū)業(yè)主權(quán)利被侵害情況時有發(fā)生，小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主因此產(chǎn)生的矛盾糾紛越來越多。

??在海口市12345政府服務(wù)便民熱線平臺，有業(yè)主反復(fù)投訴海口市麗晶路麗晶海景花園聽濤居、逐浪居的架空層相關(guān)問題。

??據(jù)業(yè)主最近一次投訴稱，該小區(qū)上述架空層原本歸全體業(yè)主共有，但是開發(fā)商卻辦理了房產(chǎn)證。他們認(rèn)為，開發(fā)商把全體業(yè)主的公共部分架空層占為己有，侵害了廣大業(yè)主利益。“小區(qū)架空層被開發(fā)商違法售賣，無視業(yè)主強烈抗議強制裝修。”業(yè)主投訴稱。

??記者了解到，雖然業(yè)主通過海口12345平臺多次投訴，有關(guān)部門也對此進行了答復(fù)，但他們對政府部門的答復(fù)仍不滿意。同一問題的持續(xù)投訴，讓有關(guān)部門也很無奈。

??記者見到了海口市住建局在10月4日答復(fù)該網(wǎng)絡(luò)投訴件稱，經(jīng)查，海口市遺留辦根據(jù)當(dāng)時遺留政策進行受理，并根據(jù)辦理流程，依次發(fā)文給各職能局征詢意見；后根據(jù)各職能局答復(fù)意見，2017年召開聯(lián)席會議將議定結(jié)果函告不動產(chǎn)登記中心。項目已辦理產(chǎn)權(quán)登記，針對架空部分改變性質(zhì)問題，規(guī)劃部門已證實有明確處置意見。

??小區(qū)業(yè)主對該答復(fù)不滿意，再次進行了投訴。10月10日，海口市住建局再次重復(fù)了上述內(nèi)容，并表示該項目已辦理不動產(chǎn)權(quán)證并辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，在海口市資規(guī)局不動產(chǎn)登記中心未撤銷架空層產(chǎn)權(quán)證的情況下，市住建局不能認(rèn)定銷售架空層存在違規(guī)銷售情況。

??10月10日，海口市自然資源和規(guī)劃局引用了海口市住建局上述答復(fù)后稱：“我局不動產(chǎn)登記中心是根據(jù)（海口市）住建局歷史遺留辦公室出具的會議紀(jì)要（給開發(fā)商）辦理的不動產(chǎn)權(quán)證，我局未收到相關(guān)涉及架空層改變用途變更申請。”

??關(guān)于小區(qū)架空層等產(chǎn)權(quán)糾紛的投訴并非個案，反而是各住宅小區(qū)的共性問題。針對業(yè)主的投訴，政府部門疲于奔命處理協(xié)調(diào)，但最終處理效果不佳。

??擬出臺“住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)”新規(guī)

??在海口市12345平臺，業(yè)主對小區(qū)架空層產(chǎn)權(quán)歸屬問題的投訴只是一方面，關(guān)于小區(qū)車位、游泳池及會所等產(chǎn)權(quán)歸屬問題的投訴也不少。隨著海南自貿(mào)港建設(shè)步伐的加快，該省住宅小區(qū)越來越多，對建筑物區(qū)分所有權(quán)是城市居民這一龐大群體最關(guān)心的熱點和難點問題。

??記者從有關(guān)方面獲悉，為了明確住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)，解決因共有部分產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的各類糾紛，早在2019年9月，海南省住建廳成立起草小組，著手起草該指導(dǎo)意見。由于當(dāng)時《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》正在修訂，關(guān)于共有部分產(chǎn)權(quán)管理擬通過條例修訂一并解決，指導(dǎo)意見的起草工作暫停推進。

??但修訂實施的《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》對業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)規(guī)定較為簡單。于是，海南省住建廳主導(dǎo)下的起草小組重啟起草工作，目前已重新修改完成指導(dǎo)意見（初稿，下同），并在一定范圍內(nèi)向社會有關(guān)方面征詢意見。

??記者獲悉，該指導(dǎo)意見主要包括住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)的界定和登記管理等內(nèi)容。其中，住宅小區(qū)業(yè)主共有部分的范圍主要包括：建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、附屬設(shè)施設(shè)備部分、服務(wù)性結(jié)構(gòu)空間部分，以及占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、建筑區(qū)劃內(nèi)的室外文化活動場所等公共場所和公用設(shè)施設(shè)備等9個方面。

??在上述9大類住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)中，業(yè)主最關(guān)心的是小區(qū)停車位、架空層等產(chǎn)權(quán)的明晰界定。

??對于小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)的界定，指導(dǎo)意見表述稱，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”，屬于小區(qū)業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)范圍；“建設(shè)單位銷售商品房的銷售備案價格包含商品房和車位價格的，建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)單位所有的車位屬于全體業(yè)主共有”。

??記者了解，對于小區(qū)“架空層”“游泳池”等細(xì)分部位，指導(dǎo)意見并沒有詳細(xì)載明。

??關(guān)于住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)登記管理，指導(dǎo)意見明確海南省住宅小區(qū)項目從規(guī)劃設(shè)計開始，到建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記，要明確屬于業(yè)主共有部分的位置、面積和功能等。

??該指導(dǎo)意見的出臺，對規(guī)范該省住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)管理、明晰業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)歸屬和登記要求、保障業(yè)主及其他權(quán)利人的合法權(quán)益，起到“度尺”的作用。

??爭論焦點：車位會所等產(chǎn)權(quán)歸誰？

??“實踐中，車位還包含人防車位和非人防車位、以及開發(fā)商投資建設(shè)的立體車庫。”中國物業(yè)管理協(xié)會法律與政策委員會委員、河南千業(yè)(海口)律師事務(wù)所高級合伙人胡留喜告訴記者，車位、車庫分為多種不同的情況，在“建設(shè)單位銷售商品房的銷售備案價格包含商品房和車位價格的，建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)單位所有的車位屬于全體業(yè)主共有”中，將車位、車庫直接認(rèn)定為業(yè)主共有部分產(chǎn)權(quán)欠妥。

??胡留喜表示，人防車位作為人防工程的一種現(xiàn)實存在形式，本質(zhì)屬性為國防戰(zhàn)備設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸國家所有，作為人防工程的地下室不計入共有地下面積。因此，人防車位雖然是未登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，但仍無法突破《人民防空法》強制性規(guī)定，成為開發(fā)商所有或業(yè)主共有的部分，只能按照 “誰投資，誰受益”的原則對外出租經(jīng)營。

??針對飽受爭議的住宅小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，胡留喜認(rèn)為，住宅小區(qū)會所是小區(qū)內(nèi)的一種獨立配套公建，其主要功能是給業(yè)主提供健身、休閑、娛樂、商務(wù)中心等便民服務(wù)。但由于法律法規(guī)對小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題缺乏明確的界定，導(dǎo)致涉及小區(qū)會所的矛盾糾紛不斷，確定不同類型會所的產(chǎn)權(quán)歸屬，對于定紛止?fàn)幱葹橹匾?/p>

??海南部分開發(fā)商認(rèn)為，對于小區(qū)共有部分產(chǎn)權(quán)界定，應(yīng)增加“屋頂構(gòu)筑物”“充電樁”“公共游泳池及其水循環(huán)處理用房淋浴間和換衣間、公共廁所、水塔（池）”，以及“架空層”。他們還認(rèn)為，關(guān)于共有部分產(chǎn)權(quán)使用管理制度里屬于共有部分的范圍和不屬于共有部分的范圍易引起爭議，建議將屬于和不屬于的內(nèi)容、明細(xì)等納入《商品房買賣合同》中進行明確。

??開發(fā)商還建議，關(guān)于后續(xù)共有部分產(chǎn)權(quán)問題若歸業(yè)主所有，如泳池、架空層和車位等產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主共有，后期應(yīng)明確物業(yè)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議時約定的經(jīng)營事項。