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??臨近“金九銀十”，地方政府刺激樓市的措施開始陸續(xù)出臺。

??9月14日，一份有關(guān)廣州新房限價的新細則流出，其核心是新項目的備案價由原來按均價上下浮動6%，調(diào)整到了上浮10%、下浮20%，幅度大為放寬。

??對于該消息，廣州官方尚未有回應(yīng)，但一位業(yè)內(nèi)人士給了中國房地產(chǎn)報記者一個意味深長的回復：“只做不說。”

??根據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月份，廣州新建商品住宅成交規(guī)模持續(xù)下滑，成交面積環(huán)比下降5.5%，同比下降12.3%。為了加速去化，不少樓盤的降價幅度早已達到了20%。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，目前廣州樓市處于縮量、分化的調(diào)整階段，外圍樓盤頻繁進行價格讓利，而市中心也有熱門樓盤一房難求，兩方面都有加大備案價浮動范圍的需要，這是當前動態(tài)實施價格指導的市場基礎(chǔ)，也有利于為“金九銀十”提供一個相對寬松的營銷政策環(huán)境。

??新房備案價松動

??據(jù)了解，廣州這次的限價調(diào)整覆蓋了全市的在售項目，并針對網(wǎng)簽、新項目的備案以及再續(xù)項目分別進行了放松的安排。

??其中，2022年3月29日前做過價格備案的單元，網(wǎng)簽下限可以突破10%;3月29日后價格備案的單元(網(wǎng)簽已設(shè)下限10%)，若超出備案價下浮10%成交，可向區(qū)住建局提出申請，經(jīng)市局同意后可取消下限進行網(wǎng)簽。

??新項目方面，一房一價由原來按樓棟均價正負6%調(diào)整為上浮10%，下浮20%，樓棟均價不能超項目核定線均價，網(wǎng)簽設(shè)置下限10%。

??至于已完成價格備案超3個月的未售單元，可按照新項目原則進行價格調(diào)整，調(diào)整原則是均價不能上浮，分戶單價可按上浮10%，下浮20%調(diào)整。

??對于這次的備案價調(diào)整，業(yè)內(nèi)并不意外。今年2月份，廣州豪宅的限價便已有所松綁，當時廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的表態(tài)是，廣州一直以來都實施嚴格的價格指導，但各樓盤備案價根據(jù)周邊樓盤情況進行通盤考慮，并實施動態(tài)價格指導，沒有按價格專門去設(shè)置一個紅線，每個樓盤每個時期備案價會有所波動。到了4月份，普通住宅的限價也有了松動的跡象，不少網(wǎng)紅盤都拿到了超過市場預期的備案價。

??從全國范圍來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松已是大勢所趨。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至7月末，全國共有385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等。

??9月10日，瀏陽市發(fā)布了一則有關(guān)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知，其中有一條就是鼓勵房企自行制定讓利政策。

??“金九銀十”的憂慮

??從新項目的價格跌幅由6%調(diào)整到20%，可看出當前廣州樓市的嚴峻程度。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，8月份，粵港澳大灣區(qū)9個城市共推貨13177套，同比下降39%，去化率28%，同比下降8個百分點，廣州的去化率僅22%，連均值都達不到。

??每一個營銷人員都很焦慮。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜給自己訂下了一個“百日行動”的計劃，從8月20日開始，每個周末選一天走訪三至四個在售項目，一直到12月份。“必須到前線去，了解市場情況，給員工、給客戶信心。”他每到一個項目都會找客戶聊天，詢問對方為什么不買房，猶豫的因素是什么。“走了幾個星期，發(fā)現(xiàn)賣一買一的客戶占很大一部分，但是現(xiàn)在二手市場非常差，導致他們也無法果斷買新房。另一方面，豪宅的需求已經(jīng)消化得差不多了，剛需和改善型客戶有需求，但是購買力還沒提振起來。”

??這樣的局面，已不是普通的優(yōu)惠措施能夠破解的，“最直接有效的方式還是降價，而且要一步到位的降。”黃韜介紹，從8月的最后一周開始，很多貨量大的項目就決定不等了，以價換量。在該公司代理的40多個項目中，選擇降價走量的項目比例由6月份的10%提升到了目前的40%。

??據(jù)了解，除了早早就開始降價的增城區(qū)外，近期南沙區(qū)不少在售項目也都下調(diào)了售價，幅度較大的從2.7萬元/平方米降至2.1萬元/平方米，降幅達22%。其他區(qū)域，則有項目直接給樓價打了個八折，按總房價的20%給購房者返還京東購物卡，甚至還聯(lián)系好了購物卡的買家，提供一條龍服務(wù)。

??按照黃韜的估算，樓價再降10%至20%，成交量可能又會走一波。“今年不會有‘金九銀十’了，一直到年底，降價都會是主旋律”。

??肖文曉也表示，廣州的新房市場在六月份好不容易沖到了7000多套的水平，七八月份又回到了6000多套的低位。“如果最近沒有新的特別的利好支持，光靠開發(fā)商自己努力，今年的‘金九銀十’想要交出一張漂亮的成績單，難度真的很大。”