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??“4月11日，蘇州試探性為樓市松綁，限售及限購政策均有松動。

??先來看政策內容：

??二手房限售5年調整為3年，新房限售年限不變；

??非本地戶籍在蘇州買房，社保（個稅）累計滿2年即可，不再需要3年內連續繳滿2年；

??外地人賣房后2年內無需社保或稅單可直接購房。

??三條政策均于4月11日正式實施。

??雖然細則尚未出臺，但蘇州樓市松綁的消息一時間成為業內熱議的話題。

??截至目前，至少有9個城市放開“四限”，行業下行周期之下，全國城市更像是一盤棋，即便是GDP超2萬億的蘇州也不例外。

??2022年以來，無論是中央還是地方頻出的政策，穩地產的信號明顯，但成交層面并未出現明顯拐點，如何有效激發市場熱度？成為后續跟進城市思考的問題。”

??01

??為什么是蘇州？

??先來看蘇州的基本面。

??2021年，蘇州GDP突破2.2萬億，位居全國第六，同比增長8.7%，增速比全國平均值高出0.6個百分點。

??2021年年末，蘇州全市常住人口1284.78萬人，比上年末增長0.8%，常住人口城鎮化率81.93%。

??除此之外，蘇州也有著強大的工業支撐，2021年蘇州規上工業總產值首次突破4萬億，僅次于排在首位的深圳。

??實際上，蘇州樓市正面臨著不小的壓力。

??CRIC數據顯示，蘇州新建商品住宅成交面積已連續7個月同比下滑，房價連續8個月同比下降，二手房成交套數更是連續10個月下滑。

??具體來看，2022年3月蘇州新建商品住宅成交面積為53.5萬平方米，同比下降41.3%，2月成交面積更是下跌44.9%，僅為30.3萬平方米。

圖：2019年1月至2022年3月蘇州新建商品住宅供求量價（單位：平方米、元/平方米）

??重點來看二手房。

??CRIC數據顯示，蘇州市區二手房一季度總成交9853套，同比下降44.5%，這也是自2015年一季度以來，成交套數首次低于萬元以下。

??從月度數據來看，2022年1月共成交4614套，2月成交1698套，3月僅成交3541套，其中2月成交套數同比下降超六成。

2021年1月以來蘇州二手房成交套數及同比漲幅

??此外，蘇州新房和二手房市場均面臨著較大的庫存增長壓力。CRIC數據顯示，截至2022年3月末，蘇州新房庫存共80680套，去化周期達到13.8個月，創下2021年1月以來新高；二手房庫存方面，通過查閱中介平臺數據，蘇州市區二手房庫存量超6萬套。

??02

??政策核心在于修復市場信心

??無論是新房市場，還是二手房成交數據，自去年四季度以來，蘇州都處在持續低迷的態勢下。

??今年3月，蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，實際也透露出市場的壓力。

??此次放松二手房的限售，加上金融信貸政策的寬松，對于修復市場信心，釋放出積極的市場信號。此外，限購門檻放寬，降低外地人買房的門檻，對于增加蘇州外來客戶購房需求有一定的促進作用。

??放眼全國，恢復市場信心，是如今各大城市房地產市場的當務之急。

??2022年以來，中央密集表態穩地產，鄭州、福州等放松“四限”調控，昆明、惠州等財稅刺激托市，目前已有至少60個城市出臺相關放松政策。

??不過，穩地產政策效果并不明顯，房地產下行趨勢仍在延續。

??CRIC數據顯示，3月，100個重點監測城市商品住宅成交面積2584萬平方米，環比增長33%，但同比跌幅擴至51%。

??原因在于，目前房地產市場面臨市場透支、需求透支以及信心透支三大問題，現有穩地產政策力度尚未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題，實難扭轉市場持續下行的趨勢。

圖：100個不同能級城市成交數據月度變化情況（單位：萬平方米）

??03

??改善需求釋放或將拉動樓市回穩

??蘇州此次關于“外地人賣房后2年內無需社保或稅單可直接購房”的內容，對促進改善需求釋放有較為積極的信號。

??實際上，當前各大城市大量改善性需求被壓制，主要原因在于限貸政策影響。

??以蘇州為例，目前未還清首套房貸款的二套房首付比例普遍在8成左右，這在全國都處于高位，如果能在限貸方面接力放松，下調二套首付比例，對于二手房和新房的成交促進作用將更為明顯。

??2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點監測的 194個樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。

??但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。

圖：2015-2021年194個樣本城市分戶型成交套數占比

??在市場需求層面，對改善型需求予以適當刺激，比如下調二套房首付比例、調降二套房貸利率、縮短按揭放款周期等，或將有效激活相對充裕的改善性購房消費，屆時房地產市場回穩將是大概率事件。

??長三角一直以來都是樓市“晴雨表”，而蘇州此次放松限購和限售，或成為熱點城市樓市政策風向標，未來下行壓力較大的二線城市或將效仿蘇州局部放松，乃至取消“四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激。隨著相對充裕的改善性需求持續釋放，各線城市房地產市場有望輪動回穩，市場熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導。