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??“近期，有媒體報道稱，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺，引起市場廣泛關(guān)注。

??據(jù)媒體報道：該管理辦法明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”。由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

??據(jù)了解，在此之前，預(yù)售資金監(jiān)管則并未作全國統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。1994年11月，建設(shè)部曾發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確指出：城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

??我們認(rèn)為，現(xiàn)階段制定出臺全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，可以有效補足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。”

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??首次將預(yù)售資金監(jiān)管全國統(tǒng)一規(guī)定

??從目前相關(guān)媒體報道來看，近日可能將指定出臺的“全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”明確了預(yù)售資金監(jiān)管的基本標(biāo)準(zhǔn)。對監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進(jìn)行了明確。各地在此基礎(chǔ)上因城施策制定細(xì)則。

??有關(guān)商品房預(yù)售制度，早在1994年7月，全國人大常委會通過《城市房地產(chǎn)管理法》時就曾經(jīng)做過相關(guān)規(guī)定，1994年11月，建設(shè)部發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，進(jìn)一步完善商品房預(yù)售監(jiān)管細(xì)則。

??具體來看，商品房預(yù)售需要滿足以下兩項條件：其一，取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。其二，工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。

??然而在預(yù)售資金監(jiān)管方面卻并未全國統(tǒng)一規(guī)定，而是由地方政府制定具體的監(jiān)管細(xì)則。

??據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》顯示：城市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定對商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

??在此之后不少城市開始制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，同時也有不少省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位。例如焦作市，2016年7月方才出臺了《焦作市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，正式啟動商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。又如山東省，直至2017年1月，山東省住建廳才印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。更有甚者如新鄉(xiāng)市，遲至2021年3月1日，《新鄉(xiāng)市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》才正式落地。

??河南、陜西、安徽、河北、海南等省份爛尾樓問題突出，與預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位不無關(guān)系。截至目前，不少三、四線城市仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，或者實際執(zhí)行浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞。

??媒體報道稱近日可能將指定出臺的“全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”明確預(yù)售資金監(jiān)管額度將根據(jù)項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金。

??有鑒于此，現(xiàn)階段制定出臺全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法更顯重要，可以有效補足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。

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??“過度”監(jiān)管地區(qū)有望放松

??一方面來看，對于那些仍未建立商品房預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)制度，或者實際執(zhí)行浮于表面，存在一定的監(jiān)管漏洞的城市來看，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法可以有效彌補政策短板保證項目交付。

??另一方面，對于那些早已建立商品房預(yù)售款監(jiān)管制度，并且監(jiān)管過嚴(yán)的城市來說，“全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”的建立無疑是一個好消息。

??尤其是在能確保項目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用這一條，對于房企資金周轉(zhuǎn)來說現(xiàn)金流的適度改善有利良性循環(huán)。

??剛剛過去的2021年，房企面臨巨大危機，多家品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，隨之問題項目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項目交付風(fēng)險不斷加劇。受此影響，西安、天津、石家莊等37省市相繼加強預(yù)售資金監(jiān)管。

??包括定金、首付款、按揭貸款等在內(nèi)的全部購房款需直接存入專用監(jiān)管賬戶，并實行全額、全程監(jiān)管，嚴(yán)禁與企業(yè)其他賬戶混用。預(yù)售監(jiān)管資金可分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。

??重點監(jiān)管資金主要用于工程建設(shè)，其有兩種計量方法：其一，預(yù)售資金比重，一般在10%-40%區(qū)間；其二，設(shè)定工程造價，或是固定的工程造價1500-5000元/平方米，或是基準(zhǔn)工程造價的1.1-1.3倍。依據(jù)項目施工進(jìn)度，房企分批次提取重點監(jiān)管資金。石家莊、西安、泉州等政策力度相較嚴(yán)苛，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能提取50%的重點監(jiān)管資金。

??一般監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)和償還開發(fā)貸，各城市取用規(guī)則差別較大。山東、天津等相較寬松，房企可自行提取一般監(jiān)管資金，重慶、廈門等則需向監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行申請支取。

??銀行保函可以部分抵頂預(yù)售監(jiān)管資金，高信用評級企業(yè)替換比例相對較高，低信用評級企業(yè)替換比例則有所降低，甚至不能使用銀行保函。

??受限于部分省市預(yù)售資金過度監(jiān)管，預(yù)售制度儼然變成“準(zhǔn)現(xiàn)房制度”，房企資金周轉(zhuǎn)壓力進(jìn)一步加劇。針對這些城市而言，若當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用，那么短期內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管勢必將有所放松，企業(yè)有望正常提取使用超額資金，在一定程度上將緩解房企所面臨的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力。

??長期來看，房企將強化預(yù)期管理，全面管控各城市項目銷售回款節(jié)奏，盡早讓項目預(yù)售款達(dá)到相應(yīng)的監(jiān)管額度，企業(yè)便有據(jù)可依正常提取超額資金，盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流回正。受此影響，企業(yè)現(xiàn)金流有望適度改善，尤其是那些營銷能力較強、回款節(jié)奏較快的房企，現(xiàn)金流改善情況或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>

??聯(lián)系到此前針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。現(xiàn)階段制定出臺全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，并實行重點額度監(jiān)管，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。我們認(rèn)為政策底線是保交樓，保證在建項目都能按期交付，最大程度維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。

??對于地方政府而言，全國預(yù)售資金將規(guī)范化監(jiān)管，很好地填補了部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的政策漏洞，真正實現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管。可以期許的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)長效機制逐步完善化，將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??對于購房者而言，在劃定保交樓政策底線之后，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，居民自住以及改善性購房消費或?qū)⒎€(wěn)步釋放，房地產(chǎn)交易有望恢復(fù)正常化。預(yù)計2022年下半年市場或?qū)⒊霈F(xiàn)轉(zhuǎn)機，核心一、二線城市市場相對堅挺，成交有望率先企穩(wěn)回升，多數(shù)三、四線城市在下半年最遲年底，市場同樣能真正穩(wěn)住。