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??1月13日，佛山市多部門就日前印發的《佛山市促進2022年經濟一季度開好局為全年穩中求進夯實基礎的若干舉措》（以下簡稱“若干舉措”）進行解讀。據了解，若干舉措推出8個方面27項舉措，涉及房地產行業的有3大舉措，其中提到要合理降低房地產開發投資資金壓力，優化預售資金審批流程，加快審批放款等。

??2021年，因為市場下行及行業流動性收緊等的影響，佛山的土地成交總金額減少了30%，一手住宅的成交金額也有所下滑。在中原地產佛肇區域戰略顧問部總監朱偉德看來，若干舉措對引導市場發展和穩定市場信心將起到積極作用。

??1月17日，佛山一個在售項目的負責人對中國房地產報記者表示，佛山目前對地產項目并沒超出監管政策范圍的資金支持。“新的措施應該對盤活資金是有促進作用的，可能是最近才出的政策，還沒這么快落到項目層面，所以真正的落地方案會如何還不清楚。”

??優化預售資金管理

??據佛山市發展和改革局副局長李斌介紹，若干舉措于2021年12月下旬著手起草，元旦假期剛過就印發實施，要求佛山各級各部門拿出真招、實招、硬招，破解工業、投資、消費、企業、民生等面臨的最要緊難題。

??若干舉措涵蓋了穩定工業經濟增長、擴大有效投資、促進消費擴容提質、推進外貿外資提質增效、更大發揮財稅金融作用、切實保持房地產平穩運行、加快打造一流營商環境、切實維護社會大局和諧穩定等8個方面的內容。其中，對于房地產板塊，佛山市希望確保房價、地價在合理區間內運行，既要防止大漲也要防止大跌，穩定房地產市場預期。

??穩定房地產開發投資是一項重要內容。若干舉措提出，完善以住房需求為導向的住宅用地供應機制，穩步推出臨廣區域和中心區域優質地塊吸引房企積極入市布局。防范化解房地產領域重大風險，繼續深入開展問題樓盤治理工作，關注存在債務風險的房地產企業，積極主動化解潛在性、苗頭性和傾向性的風險。合理降低房地產開發投資資金壓力，在確保后續工程建設費用全額保障的前提下，已結清前期工程費用的，超出監管額度部分加快審批劃出，同時優化預售資金審批流程，加快審批放款。

??根據佛山市2020年12月發布的《佛山市商品房預售款監督管理實施辦法》，房地產項目的預售款留存額度分為4檔管理，項目達到預售條件的形象進度至主體結構封頂前、完成主體結構封頂至配套安裝工程（基本水電工程）完成前、完成配套安裝工程至竣工驗收合格前、項目竣工驗收合格后至完成商品房首次登記前，監管賬戶內的預售款分別不得低于項目銷售總額的10%、5%、3%、1%。

??在佛山之前，成都與廣州已經先一步提高了預售資金監管的使用效率。在成都，企業信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度，在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節點，監管額度內預售資金支取比例上限分別提高5%。廣州也降低了預售款的留存比例，從封頂前、封頂后、裝修階段的10%、10%、5%分別降至8%、6%、3%。

??對比其他城市，可看出，佛山并未調整預售款的留存比例，但在超出監管部分和審批速度方面有所優化。據佛山本地一家房企透露，在《佛山市商品房預售款監督管理實施辦法》發布后，佛山對房企便實行了信用分制度，預售資金監管賬戶的留存比率與信用分掛鉤。“提高信用資質是我們的常規工作，近期也在加快資料提交速度，以配合政府和銀行提高審批放款速度，但新的舉措出臺后具體怎么執行目前還未知悉?！?/p>

??去年賣地收入少了三成

??若干舉措強調要穩定房地產開發投資、吸引房企積極購地有其現實意義。2021年，地產行業的流動性緊張直接影響了土地市場和地方政府的土地出讓金收入。

??佛山中原策略研究中心總結了2021年佛山土地市場的幾個特點：“供應宗數減少、供求量減量、成交金額減少、樓面地價平穩、溢價率下降、流停拍率上升。”該機構表示，下半年受大環境影響，佛山的土拍行情急轉直下，多宗地塊流停拍或延期出讓，加上銷售承壓、回款慢、三道紅線、融資受限等因素疊加，房企躺平，拿地偏向謹慎，政府推地節奏也隨市場大勢適時調整，土地市場異常冷寂。2021年全年，佛山共成交66宗商住用地，同比減少36宗，成交建筑面積1013萬平方米，同比減少30%，成交金額890億元，同比減少30%，平均溢價率17%，相較2020年的22%有所降低，平均流停拍率20%，與2020年的11%相比，有大幅上升。

??為了能夠順利將土地賣出去，地方政府也花了不少心思。佛山在2021年第四季度曾推出一幅位于地鐵口的宅地，周邊配套成熟，但開發商積極性并不高，為防流拍，當地國土部門還特地邀請了兩家資金實力較為雄厚的房企報名競拍，只是這兩家房企最終都沒有報價，地塊還是流拍了。佛山市國土部門的相關人士對中國房地產報記者表示，土地流拍體現了市場的觀望趨勢，企業融資困難，所以投資較為謹慎。

??除了融資困難，銷售不暢和預售資金監管從嚴也在很大程度上影響了房企的流動性。佛山中原策略研究中心的統計顯示，2021年，佛山一手住宅的全市供求量指標數據同比均不及2020年，在行業降溫的背景下，下半年部分房企暴露信用風險，疊加房貸利率上升、額度收緊等因素，購房者觀望情緒濃郁，市場銷售存在壓力。直至四季度，樓市成交才逐月回升，但遠沒恢復到以前的水平，市場信心仍在重塑。2021年，佛山全市一手住宅成交10.29萬套，同比下降13%，成交金額2170億元，同比下降2%。

??“房子賣不動，預售資金提取的審核也更嚴格了，如果是合作的項目，大家都會緊盯著共管賬戶，互相防范對方違規提取，資金的流動性就進一步降低了?！狈鹕侥撤科蟮墓芾韺尤绱吮硎尽?/p>

??僅僅是提升預售資金的使用效率顯然無法全面扭轉土地市場的頹勢，但朱偉德認為，若干舉措體現了維護和保持房地產穩定發展的基調，而佛山房地產市場多年來在大灣區各市中的發展指標均較好，相信觀望情緒延續一段時間后，市場將逐步出現回暖信號。