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??“太好了，這是避免爛尾最好不過的政策！為這屆市委市政府點贊！”11月7日、11月8日，河北省石家莊接連發(fā)布兩條提高商品房預(yù)售許可門檻的公告受到廣泛關(guān)注，不少網(wǎng)友紛紛點贊。

??11月7日晚，石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整石家莊市商品房項目預(yù)售許可形象進度的公告》，要求11月8日后出讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目，傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進度由設(shè)計總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂。公告發(fā)布的第二天，石家莊對前一天調(diào)整商品房預(yù)售許可門檻的新規(guī)作出細化補充，發(fā)布《關(guān)于加強我市房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)管的公告》。

??“過往，石家莊出現(xiàn)了部分房地產(chǎn)項目爛尾情況，從而導(dǎo)致購房者不斷維權(quán)，出臺這樣的政策也是保護購房者基本利益。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對中國房地產(chǎn)報記者分析。

??今年以來，石家莊政府對“爛尾樓”等房地產(chǎn)亂象的整治力度空前。8月7日，石家莊市委、市政府召開專題會議，要求“強力推進爛尾樓項目整治工作，全面助推歷史遺留問題解決”，將全市“爛尾樓”項目整治方案分批次向社會公布。同時，石家莊政法機關(guān)也針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為開展了專項行動，到目前已發(fā)布多起樓盤處置案例。

??11月7日，石家莊市召開市委常委會召開會議，會議聽取了石家莊市五批爛尾樓項目整治進展情況的匯報，強調(diào)開展“爛尾樓”項目整治工作，是堅持人民至上、保障群眾利益、維護社會穩(wěn)定的具體舉措，是加快建設(shè)現(xiàn)代化、國際化美麗省會城市的內(nèi)在要求。同時會議要求加大工作力度，強化部門監(jiān)管職責(zé)和屬地管理責(zé)任，堅持實事求是、依法依規(guī)，以堅如磐石的決心和勇氣，全力攻堅突破，推動“爛尾樓”項目整治取得新成效，真正讓城市更美麗、人民更滿意。

??石家莊并非第一座出臺準(zhǔn)現(xiàn)房拿證的城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，北京、深圳、濟南、海南、杭州等多個城市先后出臺了類似政策。

??“力度大、有緊迫感”！

??對上述兩則政策的發(fā)布，多位接受記者采訪的人士表示，“力度大、有緊迫感，應(yīng)該是全國之首”，更認為將有效解決爛尾樓的再次發(fā)生。

??長期以來，石家莊因爛尾項目出現(xiàn)過諸多維權(quán)事件，造成了社會的不穩(wěn)定。

??公開資料顯示，2008年河北提出“三年大變樣”，迎來大刀闊斧的大拆大建，伴隨而來的就是“爛尾樓”問題。房地產(chǎn)“爛尾樓”項目成因復(fù)雜，歷時較長，由于大多牽扯到資金鏈斷裂、涉法涉訴、法人涉案等，解決難度非常大。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年石家莊有超100個問題樓盤，涉及長安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、高新區(qū)、鹿泉區(qū)、欒城區(qū)、井陘礦區(qū)、贊皇縣、高邑縣、靈壽縣、無極縣等地。比如石家莊“最美”爛尾樓，位于石家莊火車站附近的超級樓盤“祥云國際”，其開發(fā)商聯(lián)邦地產(chǎn)曾宣稱投資170億元，要將這里打造成中國迪士尼、石家莊的歡樂谷。然而自2014年10月，項目一直處在爛尾狀態(tài)。

??今年8月，石家莊市委、市政府召開專題會議，研究部署“爛尾樓”整治工作，決定將全市“爛尾樓”項目整治方案分批次向社會公布，并要求嚴(yán)格按照公布的時間節(jié)點、解決方案，一項一項去完成。

??與此同時，石家莊政法機關(guān)也針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為開展了專項行動，提出要堅決清除阻礙省會建設(shè)發(fā)展的“攔路虎”“絆腳石”。截至目前，當(dāng)?shù)卣C關(guān)已依法偵辦了多起未批先建、無證預(yù)售等涉嫌非法經(jīng)營罪，以及未實際開發(fā)建設(shè)即對外出售等涉嫌合同詐騙罪的案件。

??在重拳整治下，根據(jù)石家莊市人民政府公布的數(shù)據(jù)，自8月7日以來該市先后公布了5批次44個“爛尾樓”項目整治工作方案，歷史形成的、納入河北省解遺辦臺賬的“爛尾樓”項目均已公布完畢。

??此外，記者還注意到，今年以來石家莊市政府對“爛尾樓”等房地產(chǎn)亂象的整治力度空前。對此，河北房地產(chǎn)界人士認為這得益于新任石家莊市委書記張超超的工作要求。

??今年4月，石家莊市新市委書記張超超走馬上任。到任后，注意到當(dāng)?shù)卮嬖诙鄠€“爛尾樓”項目，因時間久遠、情況復(fù)雜等問題，這些項目解決難度非常大，遲遲沒有實質(zhì)性進展，當(dāng)即開始要求整治。

??石家莊市政府網(wǎng)站內(nèi)容顯示，8月1日，張超超主持召開市委專題會議，研究解決全市房地產(chǎn)歷史遺留問題。特別強調(diào)要堅持“新官理舊賬”，整治過程中對開發(fā)商惡意抽逃資金等違法違規(guī)行為要予以嚴(yán)厲打擊。

??8月7日，石家莊市委、市政府召開專題會議，要求“強力推進爛尾樓項目整治工作，全面助推歷史遺留問題解決”，將全市“爛尾樓”項目整治方案分批次向社會公布。其中，在調(diào)研檢查河北聯(lián)邦偉業(yè)旗下祥云國際項目時，張超超強調(diào)要堅決清除阻礙省會建設(shè)發(fā)展的“攔路虎”“絆腳石”，并提出5點要求：

??一要把抓好祥云國際項目建設(shè)作為防范化解重大風(fēng)險的具體行動，堅持依法依規(guī)、實事求是，既尊重歷史、又著眼未來，堅決清除阻礙省會建設(shè)發(fā)展的“攔路虎”“絆腳石”，確保給人民群眾和歷史一個交代。

??二要妥善解決好歷史遺留問題，堅持問題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向和結(jié)果導(dǎo)向，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，積極創(chuàng)新方式方法，穩(wěn)妥有序、蹄疾步穩(wěn)推進遺留問題的徹底解決，堅決打好打贏這場硬仗。

??三要拿出一攬子解決方案，對于住宅、配套、公寓、商業(yè)設(shè)施等，進行系統(tǒng)謀劃、分步實施，確保盡快恢復(fù)建設(shè)。

??四要樹牢底線思維，強化風(fēng)險意識，確保社會大局和諧穩(wěn)定。

??五要壓緊壓實責(zé)任，橋西區(qū)要落實屬地責(zé)任，加大工作力度；有關(guān)職能部門要主動配合、協(xié)調(diào)聯(lián)動，有力有效破解瓶頸難題，確保各項任務(wù)完成。

??一系列要求下，石家莊爛尾樓解決情況得以在一定程度上有了改變。

??中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認為，本次石家莊調(diào)整商品房項目預(yù)售許可形象進度，也是響應(yīng)了中央加快落實“兩個維護”的要求，降低房地產(chǎn)開發(fā)商延期交付風(fēng)險，維護購房者合法權(quán)益。

??此外，對于兩則公告的具體細節(jié)，陳文靜表示，針對2021年11月8日后出讓的部分房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售許可形象進度的調(diào)整，以及預(yù)售資金監(jiān)管措施跟進的調(diào)整，兩條新規(guī)直接影響了房企的銷售節(jié)奏，進一步降低資金周轉(zhuǎn)速度，房企流動資金壓力或?qū)⒃黾印?/p>

??中國銀行研究院王梅婷表示，近期各地房地產(chǎn)企業(yè)頻繁出現(xiàn)資金鏈斷裂，挪用預(yù)售款，導(dǎo)致房屋爛尾，出現(xiàn)當(dāng)?shù)刭彿空呔S權(quán)等事件，因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售房產(chǎn)，有助于減少房地產(chǎn)爛尾對消費者的權(quán)利損害。

??“現(xiàn)房銷售”將成趨勢？

??石家莊并非第一座出臺準(zhǔn)現(xiàn)房拿證的城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，北京、深圳、濟南、海南、杭州等多個城市先后出臺了類似政策。

??海南是全國首個也是唯一全省推行現(xiàn)售制的省份。2020年3月，海南出臺新規(guī)，新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。

??新規(guī)實施一年多來，取得了一定的成效，海南房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化。通過市場篩選，部分資金壓力較大的企業(yè)逐漸退出海南市場，大房企市場份額下調(diào)，同時整個樓市也相對降溫不少。

??但也有專家認為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方無法復(fù)制，未必是一份人人能抄的作業(yè)。

??房企人士也普遍表示，現(xiàn)階段“現(xiàn)房銷售”短期內(nèi)難以推廣，“若現(xiàn)在就取消預(yù)售制轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，短期內(nèi)會影響供需平衡；且從資金周轉(zhuǎn)來看，可能70%的房企將難以為繼。”

??從出臺類似政策的城市來看，大多堅持的都不夠徹底。柏文喜稱，濟南是早幾年就出臺了類似政策，但又中途放棄了，說明市場接受度比較差。

??再比如2017年3月，杭州要求當(dāng)拍賣土地“溢價率達到50%，必須現(xiàn)房銷售”，但4個月后該政策即取消。一直到今年7月30日，杭州掛牌第二批涉宅地塊，再次宣布調(diào)整土拍競價規(guī)則，開展“競品質(zhì)”試點，要求試點地塊實行先核驗后銷售模式，即現(xiàn)房銷售。

??“目前相關(guān)政策實施范圍有擴大的趨勢。”王梅婷表示，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重點是壓減房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿，其中一條重要手段就是推動房屋銷售從預(yù)售到向現(xiàn)房模式轉(zhuǎn)移，石家莊的政策調(diào)整符合房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展總體趨勢。

??記者注意到，今年8月30日，北京第二批次集中供地中首次出現(xiàn)了“競現(xiàn)房銷售面積”的政策。當(dāng)時有聲音認為，中央對于期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售，有逐漸推進的考慮，如果北京試點效果好，就有可能會在全國范圍內(nèi)推廣。