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??惠州，是第二名。

??8月9日零時整，周一，惠州市住建局等六部門發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“通知”），惠州樓市調控新政落地。

??7月29日，因房價地價增長過快，惠州與銀川、徐州、金華、泉州等城市被住建部約談。8月2日，金華出臺新政加碼樓市調控。

??按照惠州此次新政，惠州將實行房價地價聯動，限制房價，并首次啟動限購。

??“表面上看這是為了穩定樓市，但實則能夠降低惠州對樓市依賴。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由于惠州獨特的地理位置，使得這里的樓市與眾不同。沒有惠州，深圳樓市的需求無法釋放，房價還得上漲；沒有深圳，惠州樓市規模也不會這么大。

??多重因素下，惠州樓市調控一直“如履薄冰”。當地一房企人士表示：“調控不能太弱，否則就是落實中央精神不力；調控不能太強，否則樓市就會沉入谷底。”

??數據顯示，受深圳樓市影響，惠州樓市已經進入下行期，樓盤去化困難，市場表現供大于求，但房價并未出現明顯下降，今年6月份惠州新房價格環比上漲0.5%，同比上漲6.3%；二手房價環比上漲0.4%，同比上漲5.6%。

??房價領漲的同時，惠州地價也屢創新高，個別地塊樓面價高達9161元/平方米。目前惠州除核心片區外，房價普遍在9000元/平方米上下。

??要生存，要發展，但調控也必須進行，2021年下半年惠州樓市迎來挑戰。

??約談后，惠州加碼樓市調控

??“按照慣例，約談問責后，地方加碼樓市調控是必然的。出臺新政表明地方響應國家要求，表明地方有作為，表明地方想控制樓市。”李宇嘉表示。

??7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，并指出這5個城市今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩，引起社會廣泛關注。

??住建部要求這些城市，要切實履行城市主體責任，針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。

??被約談后，各界在關注上述5個城市表現，金華首先發布樓市調控新政，惠州是第二個。

??具體來看，通知分為八條，主要內容如下：

??一、建立完善房價地價聯動機制。優化土地競拍規則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式。

??二、加強新建商品住房預售和價格備案管理。穩定商品住房供應，商品房項目在取得預售許可后10日內須一次性公開全部房源。

??三、嚴格房地產開發資金監管。加強購地資金來源審查，嚴格落實購地使用自有資金規定。對超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產開發企業，不得參與惠州市土地招拍掛。

??四、進一步完善商品住房銷售政策。嚴格審查購房資金來源。嚴格執行新購住房三年限售政策，重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

??五、嚴格落實配建公建設施。對未按規定建設公建設施的，采取停建、停售措施，暫停開發企業及關聯企業購地資格。

??六、穩步提升住房保障覆蓋面。有序推動保障性租賃住房建設，逐步解決好新市民和青年人的住房保障。

??七、嚴格規范房地產市場秩序。

??八、強化聯動調控機制。

??通知落款是惠州市住建局、市自然資源局、市場監督管理局、市金融工作局、中國人民銀行惠州市中心支行、中國銀保監會惠州監管分局六部門。

??政策的前期準備也不可謂不充分。在通知發布的同時，惠州市住建局還發布了對此次通知的政策解讀和部分條文說明，指出：“重點片區”是大亞灣經濟技術開發區、惠陽區。今后將根據市場變化情況，及時調整重點片區的范圍。

??惠州成為住建部本輪約談后第二個加碼樓市調控政策的城市。

??房價地價普漲網簽量下跌

??惠州樓市地市到底有多火熱？

??國家統計局數據顯示，今年6月份70個大中城市房價整體呈現穩中有落態勢，但惠州無論是新房還是二手房價格都在上漲。

??6月份，惠州新房價格環比上漲0.5%，同比上漲6.3%，漲幅幾乎與上海、深圳持平。將時間線拉長，今年上半年，惠州新房價格同比漲幅高達8%，近12個月漲幅保持在6.8%—9%；

??二手房方面，6月份惠州二手房價格漲幅在今年首次擴大，環比上漲0.4%，同比上漲5.6%，高于深圳。

??土地市場上，據業內統計，今年上半年惠州掛牌出讓的39宗土地中“地王”頻出，個別地塊樓面價高達9161元/平方米，這意味著惠州地價已經逼近實際房價；數據顯示，目前惠州除了惠陽、大亞灣和惠城等核心片區房價超過1萬元/平方米，惠州其他區域房價普遍在9000元/平方米上下。

??房價地價火爆的另一面，惠州樓市已經出現了新變化。

??據惠州合縱聯行數據，今年7月惠州一手網簽住宅8778套/95.4萬平方米，網簽面積環比下跌11%，同比下跌高達44%。整體來看，網簽數據延續下跌趨勢，網簽量也是今年以來的次低。僅從惠州全市供求數據來看，庫存約15.2萬套，去化周期需12.7個月，供求比為1.4，樓市表現供大于求。

??房價地價普漲，但市場成交并不樂觀。對于這種現象，李宇嘉分析稱，與惠州樓市獨特屬性有關，因為惠州樓市需求嚴重依賴于深圳外溢。目前，受深圳樓市下行影響，惠州樓市正處于下行周期，房價上漲只是結構性因素。

??“惠州樓市發展離不開深圳概念支撐，我們和客戶說的也都是臨深優勢、房價優勢、不限購優勢。雖然2017年惠州出臺限售政策，但影響有限。”深圳貝殼的一位銷售人員向中國房地產報記者表示，在粵港澳大灣區，樓市調控相對弱的惠州算得上是最后投資洼地，比惠州更占優勢的東莞，去年領漲全國，今年年初也加碼調控了。但受市場下行影響，現在房子不好賣，開發商捂盤惜售現象很少。

??就投資吸引力而言，中指研究院此前發布的一份研究顯示，2021年珠海、惠州、常州、嘉興等長珠三角城市群內緊鄰中心城市地級市，投資吸引力遠高于其他區域同級別城市。

??惠州調控尺度“如履薄冰”

??被住建部約談后，惠州樓市調控新政有著自身考量。

??“調控不能太弱，否則就是落實中央精神不力；調控不能太強，否則樓市就會沉入谷底。不僅是政府，市場也是這種夾縫求生的感覺，但就是這個夾縫，令此前的惠州樓市熱度不減。”惠州某品牌房企項目營銷負責人向中國房地產報記者表示，目前惠州新政剛剛出臺，對市場特別是房價影響尚未明顯體現。但今天（8月9日）上午，有一些購房人已經找到銷售人員咨詢政策會不會對項目有影響，尚不清楚是否會影響最終成交。

??惠州此次新政與以往相比有哪些不同？

??作為廣東省住房政策研究中心的首席研究員，李宇嘉對廣東特別是珠三角地區樓市研究頗深，他認為惠州此次新政有三點新內容值得注意：

??一是房價地價聯動。要想控房價必須先控地價，其他城市這么做，惠州也要這么做，企業未來將有機會拿到更便宜地塊。

??二是限制房價。按照這次新政，惠州很可能要重啟新房價格管控，這是短期內最有效措施。

??三是首次啟動限購。按照新政，惠州大亞灣、經濟技術開發區、惠陽區等重點片區，非戶籍人口限購一套。“這是惠州首次啟動限購，也是惠州被列為房地產市場監測重點城市以后，必須要做出‘真調控’的表態。”

??“由于惠州樓市依賴深圳的屬性，這次新政已經是惠州能做到的極限，如果調控政策和效果沒有達到預期，惠州后續很可能會追加政策，比如限購加碼、稅收、認房又認貸等，但力度不會太大，因為一旦出臺更嚴厲政策，惠州樓市就會跌到冰點。”李宇嘉表示。

??深圳對于惠州樓市影響到底有多大？在過去的2014年，受市場下行和調控影響，惠州一度被人們稱之為“鬼城”；也正是這一年，靠著深圳外溢出來的需求，惠州在本地需求弱、人口少的背景下，樓市供應量、成交量達到了全省第一。

??“沒有惠州，深圳樓市的需求無法釋放，房價還得上漲；沒有深圳，惠州樓市規模也不會這么大，要辯證地看待這個問題。”李宇嘉表示。

??新政或降低惠州樓市依賴度

??“新政表面看是為了穩定樓市，實則能夠降低惠州對樓市依賴。”李宇嘉認為。

??“目前惠州按揭利率上升到了非常高水平，首套房利率水平為6.82%，二套房利率水平為7.2%。而且，新房和二手房放貸周期都非常長。”李宇嘉判斷，限購落地后，未來惠州樓市會開啟下行的過程，并倒逼惠州告別樓市依賴。

??“整體看，惠州新政力度不算小，對項目、企業都提出新要求。我所了解到的有一些項目和公司已經開始重視這次新政，一方面是審視自身，另一方面是加強和有關部門聯系，及時響應。”上述品牌房企項目營銷負責人表示。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進判斷，住建部約談后金華和惠州相繼加碼樓市調控，據此可以認為，同樣被約談的銀川、徐州和泉州等地近期都會加碼樓市調控，這體現了下半年熱點城市政策收緊的導向。

??珠海某房產代理機構負責人在談及惠州加碼調控時表示，在廣州、東莞、深圳均遭遇強調控背景下，需求外溢到了惠州、珠海等城市。現如今惠州樓市遭遇打壓，珠海很可能是下一個熱點城市。

??對于惠州此次加碼樓市調控，以及下一階段調控思路，中國房地產報記者多次撥通惠州市住建局辦公室電話，始終無人接聽。