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??從2月9日南京出臺近郊區(qū)“零門檻”落戶到現(xiàn)在，才2個多月，借由落戶去市區(qū)買房的通道就被關(guān)上了。

??據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局微信公眾號4月19日消息，為牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，經(jīng)市政府研究，4月18日，南京市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)了《關(guān)于明確浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶人群購買商品住房限購政策的通知》（以下簡稱“通知”）。

??通知明確，在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶人員，自最近一次落戶之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)（不含江北新區(qū)直管區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房和二手住房。其他事項(xiàng)按現(xiàn)行南京市住房限購政策執(zhí)行。

??本通知自4月19日起執(zhí)行。

??“南京、杭州等多個二線城市過去幾年限購，總是為人才與新落戶者留著一道暗門。如今，在住建部反復(fù)敲打之下，無奈的將暗門關(guān)上了。”易居研究院副院長楊紅旭點(diǎn)評道。

??“南京新政影響比較大，落戶者只能買指定區(qū)域，都是邊緣地帶。”某資深房地產(chǎn)投資客說。

??不少人則為政策點(diǎn)贊：“明顯是針對今年江北新區(qū)開盤的炒房熱來的，投資客把江北新區(qū)房價炒的高高的，自己又不住，人才剛需只能望而卻步，這還得了？”

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，自去年1月份以來的15個月內(nèi)，南京房價有12個月上漲，2個月持平，1個月下降0.1%。

??“零門檻”落戶撕開限購口子

??“南京的房子就是被你們這些外地人搶走的！”在南京市某處樓盤開盤現(xiàn)場，一位南京本地買房人半開玩笑地說。

??這恐怕是不少購房者切身感受。近期這波開盤潮中，江北新區(qū)樓市已不單單是南京人的樓市，而是整個江蘇乃至安徽人的樓市。

??2月9日，南京市全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區(qū)落戶限制，對持有上述四區(qū)居住證、繳納城鎮(zhèn)職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶。一旦落戶成功，就意味著直接獲得購房資格，可以在南京全市購房。

??值得一提的是，南京市還明確，實(shí)現(xiàn)與蘇州在積分落戶時，居住和社保繳納年限累計(jì)互認(rèn)；在江蘇省內(nèi)其他城市的居住和社保繳納年限，申請落戶時可以納入南京市累計(jì)認(rèn)可。甚至，個人還可以自行補(bǔ)繳6個月社保。

??根據(jù)2017年3月15日南京市出臺的《進(jìn)一步調(diào)整住房限購政策的通知》，自2017年3月16日起，南京市住房限購政策全面升級，并將處于郊區(qū)的高淳區(qū)、溧水區(qū)和六合區(qū)納入限購范圍。外地人想要在南京買房，在開具購房證明時，必須提供最近3年內(nèi)累計(jì)繳納的2年以上社保或個稅證明，且不允許通過補(bǔ)繳方式獲得購房資格。

??因此，在南京全面放開四大區(qū)落戶限制后，就有不少業(yè)內(nèi)人士提醒，在放款落戶政策的同時，需要防范借落戶之名進(jìn)行炒房行為。

??這次新政“吸人”效果顯著，蘇皖大軍殺入南京。“蘇北是主力軍，近段時間蘇北房價漲勢非常兇猛，如徐州，3月份新房房價同比上漲10.1％，僅次于銀川，漲幅居全國第二。相比之下，省會城市南京成了房價洼地，一些單價2萬元的低價樓盤也成了蘇北購房客眼中高性價比的‘雞腿盤’，購買動力一定是有的。”一位江蘇房地產(chǎn)市場人士稱。

??據(jù)南京市多個置業(yè)顧問稱，清明假期期間，南京市核心區(qū)多個樓盤十分火爆，日均到訪200+，外地客群逐漸增多，尤其是蘇北買房人。

??南京房價6連漲

??南京房價已經(jīng)漲起來了。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，3月份南京新房價格環(huán)比上漲0.8%、同比上漲6.3%，二手房價格環(huán)比上漲0.9%、同比上漲5.9%。這是繼去年10月份房價上漲后，南京房價連續(xù)6個月上漲。自去年1月份以來的15個月內(nèi)，南京房價有12個月上漲，2個月持平，1個月下降0.1%。

??從各個省會城市漲幅看，3月份，有21個省會城市二手房房價環(huán)比上漲，南京二手房環(huán)比漲幅居前三，前兩名是廣州、杭州。根據(jù)中國城市房價行情平臺數(shù)據(jù)，廣州3月房價均價為每平方米42849元，杭州和南京均價分別達(dá)到36770元/平方米和33659元/平方米。

??近期，國家正對多地樓市投機(jī)炒作進(jìn)行“降溫”。4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負(fù)責(zé)人，要求不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??雖然南京并不在約談名單內(nèi)，但從近期樓市熱度來看，“不排除此次限購是政策提前對沖。按照以前經(jīng)驗(yàn)看，一個城市如果放開落戶突破限購，購房需求肯定會多起來。南京這4個區(qū)的落戶門檻非常低，有真實(shí)落戶需求，但借落戶買房的現(xiàn)象也比較多，有必要補(bǔ)漏洞。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析稱。

??按照通知，在南京六合、浦口、高淳、溧水四區(qū)新落戶人員，兩年內(nèi)只能在上述四區(qū)購買房產(chǎn)。

??這在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，政策目的就是抑制南京市中心區(qū)房地產(chǎn)熱度，并繼續(xù)鼓勵外圍區(qū)域發(fā)展，因中心區(qū)不能買，但外圍可以買，新房、二手房都能買，且外圍供應(yīng)量大、房價較低。在加快推進(jìn)郊區(qū)新城、副中心背景下，外圍區(qū)域是熱點(diǎn)城市重點(diǎn)打造的區(qū)域，也是引導(dǎo)需求向外轉(zhuǎn)移，進(jìn)而疏解中心區(qū)高度集中的人口、產(chǎn)業(yè)，讓中心區(qū)樓市降溫、軟著陸的主要戰(zhàn)略。

??李宇嘉認(rèn)為，整個長三角區(qū)域漲價模式已經(jīng)開啟，未來還將漲一段時間，但調(diào)控政策頻率加快，市場正在趨于上升并探頂過程，后續(xù)走勢取決于資金面、調(diào)控政策走勢等，但預(yù)計(jì)年中前后達(dá)到頂部。下半年，可能將開啟回落進(jìn)程。

??在這次南京市升級樓市限購之前，就有消息稱南京要調(diào)控加碼，最快在4月份推出官方二手房指導(dǎo)價。所謂二手房指導(dǎo)價，就是在官方數(shù)據(jù)平臺上顯示房源實(shí)際交易價格。

??據(jù)消息人士透露，按照目前方案，南京將會每個月公布一次指導(dǎo)價，比如4月份公布3月份指導(dǎo)價，5月份公布4月份指導(dǎo)價。指導(dǎo)價范圍可能以一個小區(qū)為單位，也可能以具體某一個樓幢為單位，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。二手房指導(dǎo)價依據(jù)，主要有房管部門合同成交金額和稅務(wù)部門報稅價等，屆時真實(shí)房價將一一浮現(xiàn)。

??這對剛需購房者而言，顯然是一個好消息。