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??“假離婚”、經營貸、土地供應、學區房等成為話題中心，為落實穩地價、穩房價、穩預期目標，截止目前，已有12城相繼升級調控，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。

??4月5日，合肥市住房保障和房產管理局發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，出臺了房地產調控八條措施和12條對政策的官方解讀。

??4月6日，《深圳經濟特區住房公積金管理條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。在住房公積金繳存、提取、貸款等方面改革創新，為規范住房公積金管理、改善營商環境、維護住房公積金繳存職工的合法權益進行了探索，并提出5個方面的創新。

??4月8日，新華社發布報道稱，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

??我們認為，2021年，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，夯實城市政府主體責任，切實把穩地價、穩房價、穩預期的目標落到實處。熱點城市仍將結合市場實際變化，采取有針對性的調控政策措施，在這其中熱點三四線城市或將加入調控城市行列。

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??住建部約談5個城市政府負責人

??東莞和南通被列入監測重點城市名單

??2021年4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市政府負責人，其中廣州為一線城市，合肥、寧波為熱點二線城市，東莞、南通為熱點三線城市。

??從這5個城市2020年至今的表現來看，4大一線城市中，廣州是唯一一個在北京、上海、深圳的成交均價出現不同程度下滑過程中依然保持上漲的城市，截止至2021年一季度，廣州商品住宅成交均價31504元/平方米，同比增長16.08%。

??二線城市中，寧波和合肥從2020年起便是熱點城市之一，寧波一直以來都是長三角區域的熱點城市，截止至2021年一季度，寧波商品住宅成交均價21123元/平方米，同比增長20.54%，環比增長12.04%。

??合肥受長三角一體化利好，整體市場走高，尤其是二手房市場及土地市場持續高光，成交面積一路走高。2021年1月，合肥完善限購政策，封堵“假離婚”政策漏洞，規定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。4月5日，合肥進一步出臺了房地產調控八條措施，從加大土地供應、企業購房納入限購、熱點搖號樓盤三年限售，到關注度較高的學位房、嚴查房貸資金來源、嚴查茶水費，可謂近期各地調控措施之“集大成者”，調控力度之大，措施覆蓋面之廣實屬罕見。

??三線城市中，東莞與南通同屬于熱點城市，近年來在整體三四線市場分化趨勢中，東莞與南通都保持了一定的增長勢頭。尤其是東莞，截止至2021年一季度，東莞商品住宅成交均價28802元/平方米，同比增長24.28%，為5個城市中最高，其銷售均價也已超過屬于二線城市的合肥與寧波。

??2021年2月27日，東莞曾對限購、限貸、限價政策進行過升級，提出非戶籍家庭購買二套房、新落戶家庭購買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年；實行認房又認貸，無房但有已結清的貸款記錄或擁有1套住房且貸款已結清，購買普通住房首付40%，非普通住房首付60%，擁有1套住房且貸款未結清，購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；同時，東莞還規定續批預售價格備案不得高于前批次備案價格。

表：5個城市截止至2021年一季度成交均價同環比情況

注：除南通外，其余4個城市成交均價截止至2021年一季度，南通均價截止至2020年底

數據來源：CRIC

??在調控影響下，以上5個城市中部分城市房地產市場開始趨于穩定。住房和城鄉建設部副部長倪虹指出，要加強實施效果評估，及時完善相關政策，增強調控的針對性、實效性。城市政府要增強工作的積極性、主動性，緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，精準調控，堅決遏制投機炒房，引導好預期，確保房地產市場平穩運行。

??5個城市表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，認真落實城市主體責任，密切監測市場變化，對苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

??據了解，住房和城鄉建設部已將東莞和南通市列入房地產市場監測重點城市名單。

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??未來政策加碼的可能性頗高

??熱點三四線或將加入調控行列

??事實上，2020年以來，長三角、粵港澳地區熱點三四線城市房地產市場顯著轉暖，徐州、佛山、鹽城、泰州等多城頻出地王，優質土地大量供應下，熱點三線城市土地市場熱度在2020年達到了高位。

??2021年初重點城市開始執行“集中供地”，一二線拿地不確定性增加，使得企業投資目光進一步向這些熱點三線城市轉移，各大房企爭先進入拿地，土地價格亦水漲船高。

??在地價的刺激之下，限價政策相對較松的熱點三線城市房價也應聲上漲。其中，環廣、滬、深的熱點三線城市由于房價水平本身就較高，房價漲幅也比較大，尤其是東莞、紹興等，商品住宅均價已超2萬元/平方米，房地差在1萬元/平方米以上，整體投資機會較佳。

表：2020年熱點三線城市房地產情況及其變動情況（元/平方米）

數據來源：CRIC

??不僅如此，從重點關注的三線樣本城市2020年商品住宅成交面積情況來看，僅阜陽、莆田等少數城市成交量不及去年，其余城市的成交量均較上一年明顯增長，如金華、鹽城、東莞等城市的同比漲幅均在20%以上。值得注意的是，雖然莆田、阜陽等城市全市商品住宅成交量減少，但主城區的成交規模仍是在上漲的，房價也在上漲。

圖：2020年樣本城市商品住宅成交面積及同比變動（萬平方米，%）

注：揚州、義烏2020年數據暫未公布，南通、阜陽、滁州、臺州、衢州等五市為2020年商品房成交面積代替。

數據來源：CRIC

??我們認為，正是在這些城市房價一致看漲預期強烈的情況下，未來政策加碼的可能性頗高。

表：典型熱點三線城市市場特征分析

數據來源：CRIC

??不僅如此，政府工作報告連續第二年提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。“穩地價、穩房價、穩預期”也首次寫入政府工作報告。

??從2021年至今多地加碼房地產調控來看，充分落地因城施策、穩地價穩房價穩的預期，不少熱點城市多次加碼，調控趨于精細化常態化。

??此次，住建部約談5個城市政府負責人，并將東莞和南通被列入監測重點城市名單。可以預見，未來熱點三線城市也將加入調控檢測行列。針對熱點三四線城市，尤其是近期較為火熱的長三角、粵港澳地區的熱點三四線房地產市場，未來政策加碼的可能性頗高，如調控效果未達預期，或將效仿一二線熱點城市進一步加碼調控，以期維穩房地產市場。