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??“這對住房租賃行業發展意義重大。”

??9月7日，住房和城鄉建設部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱"條例"），條例包括8章66條內容，涉及出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任等內容。

??對這份新條例，業內大多數人士認為，其出臺有助于推動住房租賃市場監管的制度化、常態化，并能有效規范市場秩序，對住房租賃行業發展意義重大。

??記者查閱內容發現，針對住房租金貸款，及住房租賃企業“高進低出”（支付房屋權利人租金高于收取承租人租金）和“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）等高風險行為，條例都做了明確規定。

??貝殼研究院高級分析師黃卉表示，住房租賃經營業務源于房地產經紀行業，兩類企業往往相伴而生，此前針對住房租賃企業的法律法規較少，未按照住房租賃經營行業的特點和規律進行監管。條例的推出，明確了針對住房租賃企業和房地產經紀機構的經營行為，能進一步規范和引導市場主體合法經營，引導行業健康發展。

??“設紅線”

??改革開放四十余年，人口全國流動一直是中國經濟繁榮的力量。最近幾年來，流動人口越來越活躍地向一二線核心城市集聚，人們對租房的需求更加日益增長，推動了我國房屋租賃市場尤其是長租公寓行業快速發展。

??有數據顯示，2018年中國房屋租賃市場租賃面積達到67.3億平方米，預計2022年租賃面積將達到80.6億平方米。數字驚人。此外，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口將達到2.4億人。

??有人就有市場，有市場就有商業，就需要引導和規范。2016年，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。隨后各大房企陸續布局長租公寓市場。數據顯示，截至2019年12月，包括萬科、龍湖、保利、碧桂園等企業在內，已經有超過20家企業陸續進軍長租公寓市場。

??毫不例外。新生行業在快速發展的同時，也會暴露出一些急需解決的問題。

??2019年12月，住房和城鄉建設部、國家發改委和公安部等六部委下發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，意見指出近年來住房租賃市場秩序混亂，房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等違法違規問題突出，侵害租房群眾合法權益，影響社會和諧穩定。

??黃卉表示，伴隨著我國住房租賃行業的快速發展，市場參與主體的種類和數量不斷擴大，市場運行的規則也日益復雜，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。

??記者注意到，此次條例中加強了對住房租賃企業及其從業人員的管理。

??條例指出，住房租賃企業及其從業人員不得發布虛假房源信息；隱瞞住房租賃的重要信息；以隱瞞、欺詐、脅迫、捆綁銷售等不正當手段，誘騙或者迫使當事人接受服務；違規提供金融產品和服務；利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金；克扣或者延遲返還租金押金；泄露或者不當使用客戶信息；以及法律、法規禁止的其他行為。

??“防暴雷”

??最近兩年，各地長租公寓“暴雷”事件層出不窮，給房東和租客造成了損失。據中國青年報報道，2019年，53家長租公寓經營難以為繼，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，4家企業被收購，4家拖欠或拒付房租。

??有些長租公寓還以“高租金吸引房東、低租金吸引租客”方式，要求租客一次性支付大量租金，聚攏大筆租金后跑路。

??這次住房和城鄉建設部發布的條例中，對上述行為做了相關的規定。條例強調，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似規定具有較為積極的意義，說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法持否定態度，這也是后續長租公寓企業創新的時候需要回避的內容。此類行為受到抑制，客觀上也減少了長租公寓“暴雷”的風險。

??條例中還指出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

??針對長租公寓“暴雷”現象，58安居客房產研究院分院院長張波接受中國房地產報記者采訪時表示，長租公寓機構的核心問題是模式本身無法實現很好的盈利，換言之目前長租公寓機構的盈利預期和用戶租金的的接受度之間的矛盾依然普遍存在，在此背景下，長期收支倒掛并加之金融產品推動，難免會有“暴雷”現象產生。

??張波認為，長租公寓要達到持續合理的盈利水平，需從運營的規模轉到長期穩定運營的層面，打磨產品，而不是追求房源數量。“長租公寓未來的市場依然很大，但運營方的確需要從長租公寓自身‘產品力’上多做文章，提升用戶在長租公寓的差異化體驗，來達到更高的收益水平。”

??“穩租金”

??對租客普遍反映強烈的租金上漲情況，條例中提出“穩租金”。

??條例要求，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

??根據安居客發布的《2020年8月份一線城市及新一線城市租房趨勢報告》顯示，8月份，北京平均租金為5026元/月，大興區租房熱度上升最快，環比增長23.2%；上海平均租金為3907元/月，各區租房熱度環比普遍下滑。除虹口區出現了10.6%的環比漲幅以外，其他各區漲幅均在10%以下；廣州平均租金為2694元/月，其中白云區環比漲幅最高，為7.9%。

??嚴躍進表示，此次條例對租金的規定有三個含義。第一，租金指導制度將加快建立，體現了政府對于租賃市場的導向，即形成地方“基準租金”的概念；第二，租金公示制度將加快建立，后續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息；第三，租金監管制度將加快建立，“穩租金”概念提出，成為“穩房價、穩地價、穩預期”后的第四個“穩”，后續租賃市場發展的過程中，租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。