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??為期兩天的上海第三批次首輪供地落幕了。7宗地塊全部出讓，4宗封頂、1宗溢價、2宗底價成交，共攬金196.9億元。

??這次土地出讓沒有意外，也沒有驚喜。但這種波瀾不驚中也蘊藏了上海土地市場的一些變化。

??拍地規則變了

??10月11日上午9時30分，此次供地中唯一一塊內環地塊——靜安區中興社區地塊開拍。

??4個競買人，招商、保利、象嶼、越秀，都是熟悉的名字。

??業界人士本以為競買房企不多，上午場可以早早結束，但上海土地市場的新規則讓這塊地拍賣得比預想中要久。

??所謂新規則，就是效仿北京土地市場出讓規則，在競地價和搖號之間新增加了競品質環節，即先競價格，達到最高限價后競報“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。

??據一些房企投資條線的人士表示，上海土地出讓規則調整之后，這場土地拍賣，他們壓力都很大。

??具體到中興社區地塊，在4家房企經歷了27輪競價后觸達地價上限15.46億元，開始進入競品質環節。4家房企都接受綠色建筑二星級和超低能耗建筑的上限指標及7%公租房上限比例，從而進入到搖號階段。最終，被幸運眷顧的是保利發展，通過搖號拿下該地塊，成交樓面價為81198元/平方米，溢價率9.66%。

??對于競品質這一規則調整，有業內人士認為，綠色建筑以及超低能耗住宅標準對于開發商而言要達到相對容易，但7%公租房建設對于房企而言是活生生減少了可售面積，因此也希望相關管理部門在后續項目開發過程中做好質量、成本等各項監督工作，切實保證房屋品質。

??參拍房企數量減少 民企缺席

??在此次土地出讓正式開拍前，網絡上就有參拍房企名單流出。從流出的表格中可以看到，本輪土地出讓參拍房企約14家，這個數量較二批次次輪減少了34家，減幅71%，同時也是上海2022年以來集中供地中參拍房企數量最低值，房企參與熱情銳減。例如這一次出讓中最熱門的長寧地塊也僅8家房企報名，內環地塊中興社區地塊也僅有4位競買人。

??除了參拍房企減少了，這一次土地出讓中，民營房企退出，參與拿地的都是央企、國企，例如華潤、中海、中鐵建、保利發展、招商蛇口、建發、越秀、象嶼等。

??機構分析認為，此次上海拍地規則的變化對于民企而言，資金壓力再次增加，這是民企缺席此次拍地的重要原因。

??此外，在多家房企投拓人士看來，上海這一次推出的地塊質量不怎么樣，加上競品質規則，地塊投資可能大于回報。據這些投資人士表示，以前拿地時每塊地的測算指標就是流速，更偏向拿流速快、體量大的地塊，可以快進快出，企業現金流更安全。但這一輪拍地中，投拓拿地的測算方式有所改變。

??民企缺席后，上海這次土地出讓就形成了央企、國企包圓的投資格局。

??從最終結果來看，4宗封頂搖號地塊分別被保利發展、招商蛇口、象嶼和新長寧投資攬獲，2宗底價地塊分別被建發和長三角投資斬獲，1宗溢價但未封頂地塊被同濟拿下。

??在這些積極參拍的央企、國企中，又有一些企業拼搶較為厲害。例如保利發展和招商蛇口報名地塊最多，均參拍了4宗地；華潤、中海、象嶼和越秀參拍也較為積極。

??積極背后也顯露出部分企業在上海補倉的迫切。以招商蛇口為例，2021年和2022年，招商蛇口每年在上海的拿地數量基本都超過了10塊，但2023年以來，招商蛇口缺了點運氣，截至目前，今年僅拿了4塊地；象嶼、建發這些房企均來自廈門，但其大本營廈門沒有合適地塊可拿，因此這些企業更愿意把資金投入到上海這種安全且投資回報還不錯的地方；今年以來在上海土地市場表現積極的越秀在上海也是同樣的發展邏輯。

??在業內人士普遍看來，隨著規則變化，地塊高總價、高品質和利潤空間的壓縮，在上海土地市場上，央企、國企將具備更多優勢，但競爭依然激烈，隨機制度下，即使是央企、國企也開始了新一輪淘汰賽。