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??“在北京拿地，多少還是得靠點運氣。”競拍開始前，一家江蘇房企投資拓展負責人邊走邊搓手說，“新手都手壯，希望今天能有收獲”。競拍場內，多家房企代表身著紅衣“討彩頭”。

??“五一”前后，北京多宗地塊接連出讓，給一眾房企投資拓展人士帶來壓力。從雍和宮到潭柘寺，從靈隱寺到五臺山，他們除了利用假期去寺廟“加班”祈禱，還要準備節前節后的拍地工作。

??“現在就是連軸轉，假前剛拍完，馬上又轉戰豐臺，同時還得過著其他地塊的會。”一家央企投拓人士透露，公司當前也在關注其他區域即將出讓的地塊，就是希望能有機會拿到地。

??北京的地塊不缺熱度，5月6日下午，30余家房企報名，近百人齊聚豐臺青塔和大興西紅門地塊競拍現場。最終，兩宗地雙雙觸及競買上限，觸發搖號環節，總成交價64.745億元。青塔地塊被北京建工+城鄉房屋聯合體幸運搖中，成交價27.485億元；西紅門地塊則被中鐵+華潤以37.36億元+1.8萬平方米現房銷售面積收入囊中。

??雙雙觸頂搖號

??豐臺青塔地塊在競拍之前，就已顯現出其居高不下的熱度。

??房企報名資格預審時，該地塊就吸引40余家房企參與。或許正是預判到該地塊熱度可能不低，北京先一步給政策打了補丁，要求將“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調整為“同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地”。聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買。

??同一宗地的競買資格從“同一企業”升級為“同一集團”，在拿地資格審核上出現了進一步地收緊。因此最終參與現場競拍的企業，也縮減至17家房企和聯合體。

??競拍房企雖有精簡，熱度卻并未退去。截至5月5日17時，該地塊已收到16手報價至25.7億元，開拍后9輪就達到地價上限，最后一手報價時十余家房企同時舉牌。搖號環節，最終北京建工+城鄉房屋聯合體以27.485億元成功搖中，溢價率15%，樓面價約5.28萬元/平方米。

??豐臺青塔地塊為何能這么火熱？諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，主要是具有以下優勢：一是地塊臨近西四環且靠近地鐵，位置優越；二是周邊配套較為成熟；三是總價不高，具有一定的利潤空間；四是體量較小，預計銷售流速可觀。

??從地塊來看，青塔地塊規劃建筑規模約5.2萬平方米，地價上限27.485億元，折合樓面價約5.3萬元/平方米，銷售指導價8.5萬元/平方米。3.2萬元/平方米的房地價差，可為摘地房企帶來可觀的利潤收益。

??西四環優越的地理區位，也為青塔地塊的熱度帶來加持。青塔地塊臨近西四環，北側緊鄰城市次干路青塔西路，城市快速路蓮石東路，周邊規劃有地鐵11號線青塔站，出行便捷。

??“青塔片區在售項目雖然較多，但緊鄰四環的只有這一宗。”合碩機構首席分析師郭毅表示，西四環在北京房地產市場的價值鏈條中，具備比較高的價格優勢和含金量，這也是青塔地塊如此受追捧的原因之一。

??總價低，體量相對較小，周邊配套較為成熟。青塔地塊周邊3公里范圍內有翠微百貨、五棵松華熙LIVE等各類型商業配套設施。教育配套方面，周邊有北京市大成學校、長安新城小學、豐臺實驗學校等。醫療配套方面，周邊有解放軍總醫院第一醫學中心、第三醫學中心、第五醫學中心、北京市中西醫結合醫院、北京鐵建醫院等醫療資源。

??大興西紅門地塊同樣受到市場熱捧。競拍現場，連續突破地價上限和現房銷售面積上限，最終由中鐵+華潤置地聯合體以37.26億元+1.8萬平方米現房銷售面積搖中，溢價率15%，樓面價約4.16萬元/平方米。

??西紅門板塊近年來先后迎來地鐵19號線南延線規劃落地和北京四中分校、皇城根小學分校簽約兩大利好。此外，周邊商業配套成熟，北京薈聚中心，山姆會員店再加上宜家和鴻坤廣場，周邊商業配套可以滿足一站式購物需求。

??熱門地塊背后隱憂

??青塔地塊雖然熱度較高，但是也有房企人士提出隱憂。“周邊不利因素實在太多了，城市界面也很差，旁邊都是上世紀70年代老公房。鐵路離著地塊太近了不到50米，還有飛機低空航道，噪音太嚴重。”

??地塊本身也有一定問題，青塔兩個地塊之間隔著一個還未拆遷的老小區，并且兩宗地塊面積都比較小。東西兩宗地塊用地面積1.69萬平方米，建筑面積5.2萬平方米，其中6033西地塊0.7萬平米左右，6034東地塊0.9萬平米。容積率3.0，限高80米。

??周邊不利因素太多，面積又小，樓棟排布考驗著房企操盤能力。此外，地塊還面臨著周邊在售新房的銷售壓力。電建首鋼華曦府和北京城建宸知筑，銷售指導價僅為7.5萬元/平方米，與青塔地塊每平方米相差1萬元。

??據不完全統計，西四至五環近兩年已先后集中供應了7個改善項目，合計供應超5000套房源，不僅售價接近，還多為100平方米以上的大戶型改善產品。如果加上已經上架的豐臺青塔地塊和擬供應的大瓦窯地塊，這片區域相當長一段時間內將是近10個新房同時在售，競爭激烈程度可見一斑。

??從成交來看，率先清盤離場的無疑還是兼具價格優勢和性價比的項目，比如銷售指導價只有7.5萬元/平方米的華曦府，期房部分開盤日光，現房部分大概率還是快跑的節奏。同樣有價格優勢的北京城建宸知筑，預計將在青塔地塊的襯托下快速銷售。

??值得注意的是，此前在豐臺推介2023年擬供應地塊時，青塔地塊的預計銷售指導價為8萬元/平方米，現在正式掛牌卻調整到8.5萬元/平方米，除了給房企增加了利潤空間之外，無疑也有為了推動片區新房去化抬一手的嫌疑。

??西紅門地塊也存在同樣的庫存問題。截至5月6日，西紅門橡樹灣一期網簽947套，二期網簽83套；御璟星城網簽421套。區域兩個項目總計房源約2569套，還有約1000套的新房處于銷售中。

??房企補倉意愿強烈

??優勢與劣勢如此明顯，為什么還會有這么多房企對上述地塊感興趣？關榮雪認為，但由于當前北京供地分散且節奏改變，房企對于質量偏優的地塊很是珍惜，不愿錯過較佳選擇，因此適度割舍部分需求也是可以理解的。

??在關榮雪看來，當前市場逐步復蘇，房企補倉情緒上漲，進一步來看，也展現出房企對北京市場持長期看好情緒，或者來講，因北京樓市穩健的特征，吸引了眾多房企積極布局。

??“從房企拿地的市場邏輯來看，確實有貨值補倉的需要。”郭毅表示，對上市房企而言，“6?30”節點即將到來，如果下半年沒有太多的貨值，此時就需要盡快補倉，龍湖、華潤、金茂等可能都存在同樣的問題。還有一類房企在北京的項目相對較少，此前賣出過熱銷項目，今年想把自身的勢頭延續下去，同時持續深耕北京市場。

??北京建工當前操盤的住宅項目并不多，主要在售的只有房山蘇莊北京建工攬星宸和懷柔楊宋鎮的北京建工璟玥林汐，急需進一步補倉北京內城。而華潤此次競得西紅門地塊，則可延伸橡樹灣熱度，持續發力區域市場。

??“不管是補貨，還是區域深耕、戰略延伸，房企拿地還是要相對客觀和理性的，對地塊的流速和價值支撐力做出綜合性的權衡。”郭毅認為，對于上述優勢和短板都非常突出的地塊，能夠打造出很好的產品力，賣出比較好的流速，對企業本身的產品、營銷，包括精裝配置、案場展示力以及客戶認知度，都有著很高的要求，需要房企具備綜合性的優勢才能夠做好。