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??9月27日，歷經3個交易日，上海第三輪集中供地落下帷幕，35宗地塊無一流拍，最終成交總金額達到1053.84億元，刷新了上海歷次集中供地的最高總價記錄。

??至此，上海2022年前三輪集中土拍共成交109宗地，均實現零流拍，土地總成交價達到2713億元，較2021年全年土地出讓金高出13%。

??整體來看，平穩仍然是上海第三輪集中土拍的主基調，國央企仍是土拍頂梁柱。

??上海第三輪集中供地整體呈現出供應放量的特點，供應含宅地塊共計35宗，其中城中村改造地塊4宗，其余含宅地塊共31宗，總建面357.7萬平方米，環比上漲52%，起拍總價高達1030.4億元，環比增加38%。

??單從超千億的起拍價來看，已經創下今年重點22城之最，同時也刷新了上海歷次集中供地成交價。

??值得注意的是，為吸引房企參拍積極性，本輪上海在一次性競價環節增加了新增隨機值的機制，與之前的規則相比，一次性報價環節的隨機性增強，進入一次性報價環節后，房企拿地將更看“運氣”。

??從目前來看，隨機值已經伴隨上海土拍完成了五輪集中供地，總共觸發17個隨機值。

??除了調整隨機值細則，本次上海的地塊供應可謂“誠意滿滿”。其中不乏徐匯區、靜安區、普陀區、閔行區等核心區地塊，且出讓地塊位置相當優越。

??例如徐匯區龍華街道地塊，位于徐匯濱江核心區域，附近有云錦東方、融創濱江壹號等豪宅項目，且緊鄰西岸媒體港；另外靜安中興社區的兩宗地距離2016年的地王較近，也屬于內環內極度稀缺的宅地資源，但地塊為綜合或商住地塊，可售住宅的比例不高。

??在市區核心區供應較多優質地塊的襯托下，青浦、松江、嘉定等區域本輪供應的地塊則吸引力較弱。根據公開信息顯示，優質地塊如唐鎮地塊、華漕鎮地塊吸引了近10家的房企參拍，但許多地塊的意向房企僅有1家，且還是地方城投類公司托底。

??上海土地市場熱度分化正在加劇，這也成為各大城市的共性。

??整體來看，上海第三輪集中供地35宗含宅地塊均成功出讓，11宗地塊溢價成交，其中8宗地觸及中止價，3宗地塊有溢價但未達到中止價，還有24宗底價成交，底價成交的比例接近七成。整體溢價率僅為2.27%，創下歷次集中供地最低溢價記錄。

??不同地塊之間的熱度仍差異顯著。

??分區域來看，閔行、寶山、普陀和徐匯本次有一半以上地塊溢價成交，屬于成交熱度較高的區域。

??例如，閔行本次共出讓3宗地，其中2宗地塊位于熱度較高的華漕和古美，均觸及中止價，僅有位于顓橋的城中村地塊底價成交；徐匯區出讓的3宗地塊中，龍華街道地塊也超過中止價，華涇的純宅地溢價率達到6.3%，綜合地塊則由于可售住宅比例太低而底價成交。

??反之，靜安作為核心區域，本輪出讓的2宗地卻和崇明、奉賢等較偏遠區域的地塊一樣全部底價成交。其中，中興社區的兩宗地雖然地理優勢巨大，但土地總價也高達120億和80億，對大部分房企而言會帶來很大的現金流壓力。

??實際上，熱度較高的地塊，盈利空間是刺激房企積極拿地的原因之一。

??通過可售樓板價與銷售指導價的對比來看，本次上海土拍的平均地價房價比為0.55，平均房價地價差為25495元/平方米，盈利空間較為充裕。其中5宗地的房價地價差達到3萬元/平方米以上，包括超過中止價成交的桃浦科技城地塊、徐匯龍華地塊和唐鎮中心鎮地塊。

??上海的銷售指導價基本遵循“市區控房價、郊區給空間”的做法，因此郊區地塊房地聯動價有所提升。

??主要原因在于，市區核心地塊不缺房企競拍，由于市區房價處于高位，因此“控房價”是最為迫切的需求，而郊區地塊則需要有更大的盈利空間來刺激房企參拍。

??以閔行華漕的純宅地為例，該地塊在地鐵13號線延伸線落地、板塊整體熱銷的情況下，銷售指導價達到6.6萬元/平方米，與周邊的首創禧瑞薈、碧桂園柏悅前灣的均價相比有小幅上漲。

??綜合2022年三批次集中供地來看，上海3次土拍均以國企央企和城投類公司拿地為主，以第三輪集中土拍為例，成交的35宗地塊中，有26宗被國企央企以及城投類公司競得，占總成交幅數的74%。

??國央企中保利、招商分別斬獲了2宗和1宗地塊，且均是以聯合體的形式拿地。其中，保利拿下寶山顧村和徐匯龍華的純住宅用地，拿地金額共計55.04億元，總建筑面積12.9萬平方米，招商則以22.6億元競得了徐匯華涇鎮地塊，總建筑面積為4.5萬平方米。

??此外，建發今年在上海拿地較為積極，第三輪拿下了閔行區古美地塊，與今年首輪競得的地塊相距2公里左右；華發則拿下了中興社區的商住地塊，總價高達80億元，中興社區的另一宗總價高達120億的地塊，由上海北萬置業拿下。

??反觀民企的投資積極性仍未復蘇。

??從本輪集中供地也可以看出，在民企參與拿地的9宗地塊中，有4宗為聯合拿地，民企獨立拿地的地塊僅有5宗。

??龍湖仍是民企中拿地最為積極的房企，繼北京之后，又在上海拿下松江區廣富林街道的純宅地，總價15.4億元，建面5.3萬平方米。

??此外民企中還有祥源、寶華等有所斬獲，寶華本輪在普陀桃浦又落一子，與第二輪競得的桃浦地塊非常接近。

??值得注意的是，本次聯合體拿地有升溫趨勢，拿地房企中有10宗地為聯合體拿地，聯合體拿地比例接近三成。這也意味著，企業在資金方面仍然承受著不小的壓力。

??上海第三輪集中土拍熱度較上一輪出現了一定的下滑，此次供地雖然加大了中心城區的供應，但由于地塊性質較為復雜，難以激起房企參拍熱情，最終底價成交地塊較多。但基于城市基本面支撐，整體仍然平穩收官。

??而接下來，由于多數城市今年集中供地節奏發生改變，樓市表現仍未明顯回暖，房企在經歷前三季度的土拍消耗后四季度的拿地預算或將有所縮減，投資態度也會更加謹慎，對于樓市表現持續低迷的城市甚至是核心城市中樓市熱度較低的區域來說，土地出讓或更加困難，地市熱度也將進一步走低。