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??秋高氣爽的九月，北京迎來(lái)了第三批次集中供地。

??9月22日，北京第三批集中供地結(jié)束掛牌，出讓18宗涉宅用地土地總面積約74.8萬(wàn)平方米，總建筑面積147.5萬(wàn)平方米，起始價(jià)471.7億元。首日10宗底價(jià)成交，共計(jì)完成出讓金156.8億元，地塊位于順義、亦莊、通州、房山、石景山等區(qū)域。

??此前的9月21日，據(jù)北京市規(guī)自委官網(wǎng)披露，北京市今年第三批集中供地中有8宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，將于9月23日上午9時(shí)30分開始第一場(chǎng)競(jìng)拍。

??10宗底價(jià)成交

??21日稍晚，有消息稱，密云區(qū)王各莊地塊因其中一家聯(lián)合保證金未到賬，無(wú)法進(jìn)入出價(jià)環(huán)節(jié)，或?qū)⒘髋摹２贿^(guò)，從最終結(jié)果來(lái)看，上述地塊并未流拍，而是由密云城投+密云經(jīng)開+住總+建工聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)15.2億元，成交樓面價(jià)1.24萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)3萬(wàn)元/平方米。

??最終，10宗地塊全部底價(jià)成交，其中，石景山區(qū)五里坨、密云區(qū)水源路以及通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊都涉一級(jí)開發(fā)，不過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件均未達(dá)到七通一平。此外，除大興區(qū)西紅門6013地塊外，其余9宗均在五環(huán)外。

??值得注意的是，今日底價(jià)成交地塊中，除了順義新城第1街區(qū)地塊成交房企中有民業(yè)龍湖外，其余大部分均為央企、國(guó)企或本地區(qū)國(guó)資委所屬企業(yè)。

??在以往的土地拍賣中，石景山區(qū)域也較為“搶手”，但本次僅推出一宗石景山區(qū)五里坨648、650地塊，最終因僅有一次報(bào)價(jià)，被中交以22.7億元摘得。該地塊用地規(guī)模82958.126平方米，地上建筑規(guī)模99550平方米，指導(dǎo)售價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。

??華潤(rùn)、中鐵、興創(chuàng)聯(lián)合體則以25億元底價(jià)拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊。龍湖+天竺房產(chǎn)聯(lián)合體以24.3億元拿下順義新城第1街區(qū)地塊；城建以16億元底價(jià)拿下順義新城第5街區(qū)地塊；建工以16.7億元拿下房山區(qū)西潞街道地塊；久未在北京土地拍賣市場(chǎng)露面的首創(chuàng)置業(yè)則以4.3億元底價(jià)拿下了房山區(qū)拱辰街道地塊。

??另外，首日成交地塊中，房企以聯(lián)合體形式拿地仍占到50%。克而瑞土地投資項(xiàng)目總監(jiān)李瑾指出，房企“拼單”買地，不僅出于購(gòu)地條件的放松，還有風(fēng)險(xiǎn)上的考量。通過(guò)聯(lián)合體拿地，有助于房企分?jǐn)偝杀尽⒁?guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)抗不確定性的明智之選。

??“但是聯(lián)合拿地也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)合之前要做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，做好連帶清償責(zé)任的預(yù)防。發(fā)起人必須要明確各方的出資比例，承諾在競(jìng)得土地后不改變發(fā)起人以及出資比例。可能會(huì)出現(xiàn)聯(lián)合體競(jìng)得土地之后，部分的發(fā)起人因?yàn)槭找孢_(dá)不到預(yù)期，不惜違反協(xié)議也要退出聯(lián)合體，往往會(huì)出現(xiàn)許多權(quán)益的糾紛。”李瑾補(bǔ)充道。

??海淀豐臺(tái)線下火熱角逐

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在明日即將線下競(jìng)拍的8宗住宅用地中，華潤(rùn)及聯(lián)合體合計(jì)報(bào)名8宗地塊，中海獨(dú)立報(bào)名了7宗地塊，北京老牌國(guó)企首開則瞄準(zhǔn)永豐0013、永豐0015、造甲村、槐房、大紅門0008、北四村6宗地，重出江湖的金茂蓄勢(shì)已久，獨(dú)立報(bào)名5宗宅地。民企中最為積極的是綠城，參與了4次土地報(bào)名。

??具體來(lái)看，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地三宗地塊的報(bào)名參與企業(yè)最多，其中0013地塊、0015地塊分別有8家、7家房企及聯(lián)合體報(bào)名，0019、0018地塊只有3家房企及聯(lián)合體報(bào)名。

??中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，北邊的013地塊為1.5容積率的低密地塊，與此前的中海匯德里、幸福里潤(rùn)園項(xiàng)目容積率一致，但銷售指導(dǎo)價(jià)相較于中間的015/016和南邊的018/019地塊高出3000元/m2，且比上述兩個(gè)項(xiàng)目亦提高1000元/m2。中間的015/016地塊作為相對(duì)純粹的住宅地塊，以其3000元/m2的價(jià)差優(yōu)勢(shì)，或許更受房企青睞。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，0019、0018地塊之所以熱度較弱，一方面是因?yàn)樵摰貕K總價(jià)最高，另一方面是因?yàn)槠渲械?018地塊為F3多功能用地，建筑體量約2.66萬(wàn)平方米，占到了總規(guī)劃建筑面積的21.5%。

??此外，昌平新盤眾多，內(nèi)卷嚴(yán)重，但北部客群的購(gòu)買力還是響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信疲瑸椴街嘘P(guān)村生命科學(xué)園三期地塊吸引來(lái)包括城建、綠城、首開、建發(fā)、中海、華潤(rùn)聯(lián)合體、金茂在內(nèi)的7家房企報(bào)名。

??“該地塊周邊的競(jìng)品主要為北清云際和建發(fā)珺和府。北清云際為去年一批次的地塊，彼時(shí)房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，最終拿地成本較高，也一定程度上限制了該項(xiàng)目的產(chǎn)品打造空間。而建發(fā)珺和府項(xiàng)目盡管地價(jià)觸頂成交，但實(shí)際拿地成本更低，產(chǎn)品打造空間更大，目前去化情況也更為理想。此外，昌平生命科學(xué)園地塊相較于永豐更靠近核心城區(qū)，其6.2萬(wàn)元的銷售指導(dǎo)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者也更容易‘上車’。因此本次同樣吸引了房企的關(guān)注。”張凱補(bǔ)充道。

??值得注意的是，據(jù)知情人士透露，0019、0018地塊原本有中建三局+海開、華潤(rùn)+城建、中海3家房企及聯(lián)合體參與報(bào)名，但華潤(rùn)+城建聯(lián)合體并未出價(jià)，中建三局也選擇了退出，明日該地塊競(jìng)得者或?qū)⒃诤ｉ_和中海之間誕生。

??從地塊競(jìng)拍規(guī)則上看，明日即將線下競(jìng)拍的8宗地塊，在觸及地價(jià)上限后將全部進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，在達(dá)到現(xiàn)房銷售面積上限后采取搖號(hào)方式確定競(jìng)得房企。不過(guò)，只有昌平生命科學(xué)院地塊在搖號(hào)時(shí)不需要提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。